优秀律师面对面：李明均律师网谈国际商事法
网友嘛木：我在意大利买了二块手表，当时在商店已经是退税的，只要我把海关盖的戳寄回去就可以了。可是还是在我的卡里扣了税，我已经在墨尼黑的机厂把海关的退税单寄回去了。这事我该怎么办？ 李明均律师：国外退税有手续的要求，各个国家的程序不同。在这个问题上可能存在误解，一般先上税再退税，出境后凭相关凭证退税。建议联系相关部门，询问退税原因。 留言板：我有一套三方2卫的新房租给一个外资公司办公，房屋不是商住两用的，对方以个人名义和我签的，也没著明租我房的用途，本来我的房装修时将一个卫生间和主卧改成一体了，对方说至少要租5年，要我帮他们恢复成洗手间，这样重新装修花了大概2万，还要装一部冷暖空调，合同一年一签，第一次签了一年，续签只签了半年，合同全是对方打出来，当时没细看，结果他们提前一月搬走，要我退回一月租金，合理吗？我要他们赔偿一些损失，他们不答应，还要告我。生气啊！现有几个不明之处要请教高手。这是合同： 出租方（甲方）** 承租方（乙方）** 注：这里他们是以个人名义签的 根据《房屋租赁条例》及其实施细则的规定，双方订立本合同，合同内容如下： 第一条 甲方将**房屋出租给乙方做（ ）使用 注：括号中没写用途，为什么？ 第二条 乙方租用该物业的期限自2008年4月1日至2009年9月30日，共半年； 第六条 乙方不得擅自改变该物业的用途，乙方将该物业用以本合同约定之外的用途，甲方可解除本合同； 第十条 未经甲方书面同意，乙方不得将该物业全部或部分转租与他人，乙方擅自转租的，甲方有权解除本合同； 第十一条 租赁期间，甲乙双方应全面履行本合同所定的各项义务，不得无故解除合同。经甲乙双方协商一致，可解除本合同。 甲方确应生活或业务需要必须提前收回该物业的，经双方同意情况下，应提前1个月通知乙方，方可解除本合同，但应返还租赁保证金，乙方确应生活或业务需要必须提前收回该物业的，经双方同意情况下，应提前1个月通知甲方，方可解除本合同，但甲方应返还租赁保证金。 第十四条 与本合同之外，在谈判中声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合同不符，以本合同为准； 第十五条 本合同一式两份，双方签章有效。甲乙双方各执一份，具同等效力 第十六条 其它： 1.本合同手中华人民共和国有关法律、法规和深圳市有关规定管辖 2.本合同发生纠纷时，由双方协商解决，协商不成时，可向深圳仲裁委员会提起仲裁，仲裁结果对双方均有约束力 现在我有几个问题是想请教： 1.合同于9月30日到期，由于他们执照年审的问题，要在8月20日搬走，当时他们口头说9月租金照付（有2月的押金，8月租金由押金抵），可现在搬走了要我退一月的租金，我不想退，我有违约吗？ 2.对方租我房时没用公司名义和我签，现在他们老板是个鬼佬要告我，合理吗? 3.我的房是纯住宅用途，他们用来办公，告到法庭时，双方的利弊有多少？ 4.整个合同是由对方打好了我签字的，当时没细看，现在一看，当时他们为什么没写上租房用途，是什么动机？ 5.根据第六和第十条，算不算和我签合同的乙方转租？ 7.对方拿第十一条，作为依据，说视为解除合同，要我退回一月押金，解除合同，我该怎么做？ 谢谢！ 李明均律师： １、你所称的承租人“口头”承诺是合法有效的，对承租人有约束力；如果你有证据证明或者承租人现在仍然承认，承租人依此承诺无权要求退还一个月的房租； 如不考虑承租人的上述承诺，我认为你仍然不需要退还这一个月的房租。理由是：承租人的行为是提前解除房屋租赁合同，按照合同第十一条的约定，此种解除必须“双方同意”，并且应当提前一个月通知出租人。根据你的叙述，如果你并未同意解除合同的话，承租人应当承担9月份的租金。 但是，如果你已经同意在8月底解除合同或者以实际行为表明同意解除合同（如接收了承租人向你交还的房屋）的话，则你应当退还房租；但同时你有权向承租人主张由于提前解除合同造成的经济损失。 ２、如果承租人提起仲裁，要看其仲裁请求是什么。对于其合法享有的权利，当然可以通过合同约定的仲裁途径主张权利。 ３、合同未约定房屋用途，则承租人应当按照房屋的规划设计用途使用；承租人改变房屋用途的，应当承担违约责任，同时可能受到行政处罚。 根据合同约定，你作为出租人就承租人改变房屋用途问题可以主张解除房屋租赁合同。 ４、关于为什么合同未写明租房用途，无法判断。 ５、我认为承租人使用房屋的这种情况不属于转租。 网友元亨利贞：你好！我有几个问题不明白，想咨询一下。 外资企业在中国境内是否必须要遵守中国的劳动法及国家相关部门制定的有关劳动规定？ 一、是否必须执行国家规定的工资制度？ 二、对于国家规定的法定休息日，如果外资企业不执行？ 三、为什么外资企业招工不招公司所在地的本地工人？ 李明均律师：根据《劳动法》第二条规定，在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者，适用本法。外资企业在中国境内，则属于劳动法调整范围，必须遵守我国的《劳动法》。国家相关部门制定的有关规定也要先核定其适用范围，如适用范围包括了中国境内的各类企业，那么中国境内的外资公司也要遵守。对于您其他的三个问题分别答复如下： 一、《工资支付暂行规定》（劳部发［1994］489号）第二条规定了适用范围，即：适用于在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者。如果您所说的国家规定的工资制度是指该《工资支暂行规定》，那么在中国境内的外资企业应该遵守。 二、《劳动法》第四章对工作时间和休息休假作了明确规定，其中，第四十四条规定了加班费支付的标准。外资企业不执行，则要承担相应的法律责任，按照规定支付拖欠职工的加班费。另外，各省市还有更为具体的规定，如根据《山东省劳动合同条例》第21条“用人单位克扣或者无故拖欠劳动者工资以及拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的，由劳动保障行政部门责令全额支付劳动者工资报酬和支付相当于工资报酬百分之二十五的经济补偿金”。 三、关于外资企业招工是否招聘公司所在地的本地工人的问题，一方面要考虑外资企业的经营管理的自主权，另一方面也要考虑其不招聘本地工人是否构成歧视，核定情况后才能做出判断。 最后，如您认为用人单位侵害了您的合法权益，您可以向用人单位的工会反映，对单位提出要求、到劳动监察部门进行投诉，或到当地劳动争议仲裁委员会或法院提起劳动仲裁维护自己的合法权益。 |
