“房改之后，房地产市场快速上扬,结果顾此失彼,中低收入人群的住房保障没跟上,所以到房价很高的时候,社会矛盾就暴露出来了，处理不好，就会产生社会不稳定因素。”上海社科院房地产研究中心副主任顾建发对《瞭望东方周刊》分析说。
旨在解决中低收入家庭住房困难的经济适用房制度从1994年就开始
实施了。国家建设部的数据显示,1998-2003年全国经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米,解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。
但是这个数字与全部商品房竣工面积相比，就显得微不足道了。以2003年为例，中国用于经济适用房建设总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%。在中国呈金字塔形的居民生活水平分布的情况下，经济适用房可谓杯水车薪。
而且，经济适用房在执行过程中面临的问题有目共睹:由于对购买对象审查把关不严，使政府的优惠政策不能真正落实到中低收入家庭上。有媒体报道，北京甚至出现开豪华车买经济适用房的现象，而且还有投机客炒作经济适用房。
“建造经济适用房，开发商利润薄，地方政府也得不到收入，在经营城市，追求土地效益最大化的利益牵涉下，很多城市对经济适用房都不积极。”建设部住宅产业化促进中心那位专家说。
上海市经济适用房建设开始于1995年，当时每年以100万平方米至300万平方米的速度推进，历时3年多。1999年底，上海将经济适用房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场。
上海房地产科学研究院的周明，曾经长期从事住房保障制度方面的研究，并且参与了上海市房改方案的起草。
他告诉《瞭望东方周刊》:“并轨经济适用房的原因在于，经济适用房的土地为划拨土地，而普通商品房的土地成本在当时也很低，造成的结果是，经济适用房与普通商品房在价格上相差不大，经济适用房也就失去了存在的意义。而且，当时房地产经济还处在市场培育阶段，为吸引开发商投资，政府就决定统一商品房市场。”
由政府或单位提供针对最低收入家庭租赁的廉租房，是住房保障的另外一块重要内容。但是就以上海而言，截至2003年底，上海为1.3万户居民提供了廉租房，今年将扩大到1.8万户，而全上海总共有430万户人家。之外，能享受廉租房的标准也相当苛刻:要是民政部低保线以下人员，即人均月工资低于290元;人均住房面积在7平米以下。
“现在很多居民一家三口住在一二十平米的一室户里，家庭月收入可能在两三千。享受不了廉租屋，也买不起经济适用房，也就是所谓的‘夹心层’，这部分人在上海其实比例是很大的。理想的住房保障是政府能把他们纳入住房保障范围。”上海社科院顾健发说。
市政府目前正在推出的2000万平米配套商品房和中低价商品房土地供应，受益面的标准是哪些，目前还没有细则出台。专家认为，能否起到扩大保障范围，还需要看政府后续的推动工作如何做。
跨越式房改的现实困境
住房是人类的生存必需品，根据国际经验，只有经济发展到已经充分满足了人们的居住需求功能之后，住房才能作为商品，作为投资品，通过市场领域流通。
“我国的房改从1980年代开始酝酿,其实是与国际大潮流不谋而合,大方向是对的。但是问题在于,我们的基本住房需求还没有充分满足,就开始进入市场货币化分房,在这种状况下,中低收入人群的购房就成了问题。”胡昊对《瞭望东方周刊》说。
回顾中国住房制度改革的历程，胡昊说:“国际同行认为我们的房改是很有戏剧性的。解放前房屋私有,解放后几年之内,房屋全部收归国有;1998年的房改,又一次将大部分国有公房私有化。力度之大,速度之快,在国际上是很少见的。正因为制度改革的力度大,速度快,所以肯定会暴露出问题来。譬如现在的中国楼市，住房保障跟不上,导致一部分人买不起房,而另一部投机客却大肆囤积居奇,任房屋空置。”
