市中院公布青岛30大房地产案

    经典案例评析夫瞒妻卖房给弟惹官司

    【案情】

    李某与陈某系夫妻关系，婚后购买房屋一处，登记于陈某名下。后李某起诉陈某离婚，在离婚案件审理过程中，李某得知陈某未经其同意，将房屋擅自专卖给陈某的弟弟陈某某。故李某起诉，要求确认陈某、陈某某之间的房屋买卖合同无效。

    【审判】

    此案在市南法院主持下，双方达成调解协议，李某追认涉案房屋买卖合同有效，陈

    【点评】

    人在取得该财产时对“转让人 依据法律规定，在未经李对该财产没有处分权”这一事 某事先同意，也未经李某事后

    此案系典型的擅自处分 实是不知情的，认为该财产的 追认的情况下，陈某与陈某某人（转让人）未经其他共有权 占有人就是其所有权人或具 的房屋买卖合同应属无效。但人同意，直接出卖房屋给第三 有处分他人财产的权限。判 这将导致房产证的撤销等后续人（受让人）的案件。在此类 断受让人是否系善意的一个 行政成本、司法成本的发生，本案件中，法院的审查重点为两 重要标准是受让人与擅自处 着一案事了终结的立场，本案点，其一，主张权利被侵害的 分人的关系，在本案中，陈某、 经多次庭审调解，最终原告李共有权人在房屋买卖合同签 陈某某系兄弟关系，这种特殊 某同意追认涉案合同有效，被订时是否知情，即在签订买卖 的身份关系足以证明，陈某某 告陈某比照交易时市场价给予合同、办理房产登记转移时是 在购买该房屋时应知涉案房 李某相应房款作为补偿，既有否到场、是否系其本人签名。 屋系夫妻共同财产，陈某的擅 效的维护了原告的合法权益，其二，受让人是否系善意。所 自买卖行为侵害了李某的共 又避免了后续案件的发生，取谓“善意”就是不知情，即受让 有权。 得良好法律效果。

    购学区房未落户起纷争

    【案情】

    李某经中介介绍，与冷某签订房屋买卖合同，出资购买位于大学路小学学区内某房屋。房屋买卖合同中对房屋价款、支付方式进行了约定，同时规定了冷某在房屋过户、户口办理方面的协助义务及最迟办理时间。合同签订后，李某向冷某支付了购房定金及前两期购房款，后冷某未能在约定的时间内协助李某办理户口落户手续，李某因此未向冷某支付最后一期房款。后李某起诉，要求解除与李某的购房合同并赔偿损失。

    【审判】

    判决解除李某与冷某签订的房屋买卖合同，冷某向李某双倍返还购房定金。

    【点评】

    市南区作为教育优势地区，学区房的买卖一直具有多发性和典型性。购买学区房目的在于符合学校招生政策要求，即入学儿童居住在学区内，且户口属于该学区范围。因此，学区房的购房者的购买目的不同于普通的商品房交易中的买方，其不仅要取得房屋所有权，房屋还要保证是空户以实现户口迁移，也正因为如此，本案原、被告在签订的房屋买卖 导致合同的真正目的无法实合同中才对户口落户事宜进 现，因此法院依法判决双解行了约定。迁移户口一事涉 除合同，并按照合同约定对及行政机关的具体行政行 原告进行了赔偿。为，行为本身因不属于当事 在购买学区房的过程中，人的民事权利义务而不具有 购买方必须要注意的一点是民事上的可诉行，但户口迁 如果户口迁出这一条件不能移的结果可以作为当事人约 如期成就，购买方将因户口迁定的条件。因此，原、被告之 移的不可诉性而无法寻求人间的约定不违反法律规定， 民法院的司法救济，因此在购双方均应遵守。而在合同履 房合同中应对户口的具体迁行过程中，被告的行为表明 出时间、逾期迁出的违约责任其迁出户口使原告实现落户 进行明确规定，以期保护购房的目的已不可能实现，进而者的利益。

    开发商逾期办证当被告

    【案情】

    A房地产公司与B房地产公司合作开发某楼盘项目，陈某等15人作为购房者与A房地产公司签订了该楼盘的房屋买卖合同，并足额交纳了房屋购房款。后A房地产公司因故搬离原办公地点，导致购房者无法与A房地产公司取得联系，也无法办理房屋登记手续。故陈某等15人将A、B两房产公司告上法庭，要求二房产公司为原告办理房地产权属证书。本案经公告送达，A房地产公司无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。B房地产公司到庭辩称，二被告之间是联建合作，涉案房屋是A公司收的钱，所以办理房产证应该由A公司办理。B公司没有收原告的钱，所以关于办理房产证的契税和土地增值税B公司不能交，也无法办证。

    【审判】

    本案经审理，判令二被告在规定时间内为原告办理房屋所有权登记手续。

    【点评】

    本案所涉房屋系由二被告开发，根据相关行政法规规定，房地产开发企业应当为商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供 请求。必要的证明文件。本案中， 在购房者与开发商的二被告对应承担上述义务 关系中，通常购房者处于之履行情况未能充分举证 弱势地位，在共同开发房证明，应承担相应的后 ， 地产的项目中，多个开发果故依法判决支持原告诉讼 商之间的对内约定不应对抗购房者，作为开发商的义务在面对购房者时应系各个开发商之间的共同义务，如此才能更大限度的保护处于相对弱势的购房者的利益。

    投资公司未履约倒赔31万元

    投资公司开发商品房预收30万元购房款，不料时隔三年，购房者仍未买到该房屋，便将投资公司告上法庭，索要300余万元房屋增值损失。法院一审支持了购房者的请求，但投资公司并不认为房屋认购协议为商品房买卖合同，遂提起上诉。

    购房者不按约交房索赔309万元

    2007年2月12日，刘某与青岛某投资公司签订了商品房认购协议书，约定刘某认购该投资公司开发的一处商品房作为办公用房，该房单价为每平方米6500元，总房款为292.5万元。该协议书还约定，刘某自签订认购书之日起5日内向某投资公司支付首付款30万元，该款作为订立正式商品房买卖合同的定金。双方在刘某全额支付该30万元款项且某投资公司取得房屋预售许可证后15日内协商商品房买卖合同的相关条款，在协商一致的前提下签订正式商品房买卖合同。刘某未在该期限内与投资公司协商商品房买卖合同相关条款的，投资公司有权解除认购书，定金不退，并且有权将该商品房另行出卖给第三方。三天后，刘某向投资公司支付30万元定金，投资公司向其出具了收款收据，载明该款项为“预收款”。“2008年3月3日，投资公司取得涉案房屋商品房预售许可证。但至今该公司没按约定履行合同，现在该房的单价都在每平方米1万元以上了，这给我造成了重大的损失。”刘某向法院提起诉讼，请求确认双方签订的商品房认购协议书为有效的商品房买卖合同；要求投资公司返还购房款30万元并赔偿损失309.6万元。

    庭审中，投资公司辩称，双方签订的商品房认购协议书违反了法律的强制性约定，应当认定为无效合同；即使该认购协议书为有效，也因其约定的内容并不具备商品房买卖合同的主要条款，不能被认定为有效的商品房买卖合同。而且该公司取得预售许可证后曾通知刘某，但刘某对此不予认可。

    投资公司提供了一份特快专递存根和一份通知书复印件，用以证明2009年6月8日该公司向刘某发出签约通知书，刘某质证称没有收到该通知书且该通知书内容与合同约定房号不一致。经查，该通知书所指楼座并非刘某购买的房屋楼座。随后，法院委托青岛青房房地产评估事务所有限公司作出的房地产评估报告书，认定涉案房屋现销售单价为13380元/平方米，销售总价为602.1万元。

    一审法院赔偿房屋增值损失309万元

    一审法院认为，刘某与投资公司签订的商品房认购协议书，明确约定了房屋的座落、面积、单价、总价等核心事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且投资公司按照约定收受刘某房款30万元，亦在刘某起诉前取得预售许可证，故该认购协议应认定为商品房买卖合同，合法有效。虽然刘某未在约定时间内与投资公司协商商品房买卖合同的相关条款，但投资公司未能证明曾经通知刘某取得预售许可证的事实，故对投资公司有关认购协议书已经解除的辩称理由，法院不予采纳。

    至于投资公司言称的曾于2009年6月8日向刘某发出签约通知书的主张，因该通知书所涉楼座并非认购协议书中载明的房屋，加上刘某否认收到该份通知书，故对投资公司的该项主张法院不予采信。目前投资公司实际已不同意继续履行合同，因此刘某要求解除合同符合法律规定，应予以准许。投资公司应返还刘某已交纳的房款30万元，同时赔偿刘某房屋增值损失309.6万元。

    据此，法院作出一审判决：原告刘某与被告某投资公司签订的商品房认购协议书是有效的商品房买卖合同；某投资公司在返还刘某30万元房款的同时赔偿其房屋增值损失309.6万元。

    法院终审还预收款赔31万元

    一审宣判后，某投资公司不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。“我们并未取得该房屋的预售许可证，而且当时签订认购协议的时候，没有规定具体购买的是哪套房屋，所以在没取得预售许可证的前提下，是不可能签订商品房买卖合同的。”该公司的代理人表示。

    法院经审理认为，刘某与投资公司为订立正式商品房买卖合同而事先签订的商品房认购协议书是该商品房买卖的预约合同，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。就此案而言，该认购协议书约定的商品房面积仅为所在楼层的一部分，具体位置不明确，单价亦不明确，并且对付款方式、付款时间、房屋交付条件、交付日期等商品房买卖合同应当具备的内容均未约定，故该认购协议书不符合上述规定的条件，该协议书并非商品房买卖合同。

    关于投资公司应否赔偿刘某房屋增值损失以及损失数额计算的问题。法院认为，投资公司将涉案房屋所在楼层作为一个整体向城市规划管理机关申报预售许可证并获得批准，过错不在刘某，投资公司亦无证据证明其在取得商品房预售许可证后通知刘某协商签订商品房买卖合同，故双方当事人就涉案房屋未签订商品房买卖合同是不可归责于刘某的，刘某据此请求解除认购协议于法有据，法院予以支持。《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在此案中，刘某因不能签订商品房买卖合同失去了获得涉案房屋的机会，投资公司应当给予机会赔偿。因刘某仅向投资公司支付预收款30万元，占涉案房屋总价款292.5万元的一小部分，其以支付小部分房款主张全额房屋增值损失既不符合我国合同法关于确定损失范围的原则，亦有失公平，故投资公司应当按照实收房款占房屋价款总额的比例，赔偿刘某房屋增值损失317539元。双方当事人对刘某交付预收款30万元的性质无异议，投资公司在认购协议解除后应当返还。

    据此，市中院作出终审判决：解除原告刘某与被告某投资公司签订的商品房认购协议书，某投资公司返还给付刘某30万元房款的同时赔偿其房屋增值损失317539元。

    法官评析

    本案系关于商品房认购协议问题的处理。商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约之前，就该交易房屋有关事宜签订初步确认文书的性质，相关司法解释已将其定性为预约合同，对于具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人对买卖房屋的具体位置、单价、付款方式、付款时间、交付条件、交付日期等商品房买卖合同应当具备的主要内容均未约定，故该商品房认购协议不应被认定为商品房买卖合同，对刘某因不能签订商品房买卖合同而失去获得房屋的机会，青岛某投资公司应当给予机会赔偿。