市中院公布青岛30大房地产案

    法官评析

    《中华人民共和国物权法》第106条规定了善意取得制度。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。当事人的善意或者恶意，是其心理活动状况，不显于外，难于测度。但“善意”作为法律概念，必须具有可量度性和可操作性，应具有具体的衡量标准。因此，所谓善意，是指受让人主观状态应受保护的情形，仅限于受让人不知道且在无重大过失状态下不知道转

    本案中，张某在王某要求其协助办理产权过户案件的审理过程中将涉案房屋擅自转让，客观上构成无权处分，主观上存在明显的恶意，其在二审时也承认将该房屋卖给苗某“不道德”。苗某虽然主张其为善意第三人，但根据本案查明的事实，其并不构成善意取得，即其不能依照善意取得制度取得涉案房屋的所有权。理由是：首先，涉案房屋由其权利人王某实际占有、使用多年，虽然苗某居住的小区与涉案房屋及张某、张某某所在的小区距离较近，但苗某在购买该房屋时并未到房屋内进行察看，以至于在不了解涉案房屋的权属纠纷及实际居住状态的情况下实施交易，因此，作为房屋受让人的苗某是在主观上具有重大过失的情况下不知道转让人张某为无处分权人，故苗某并非善意第三人。其次，苗某与张某双方的房屋交易过程也有不合常理之处，且不能做出合理的解释：一是该双方合同约定房屋价格在先，而房产评估机构评估房价的报告出现在后。二是苗某虽提交了购房发票，但张某不能提交大宗房屋交易的收款凭证。上述情况也从另一侧面说明苗某在受让涉案房屋时并非出于善意。

    二手房“长出”面积转售者要求补上差价

    2006年5月，市民王某通过拍卖方式将市北区热河路上的一栋楼整体买下，并经有关部门审批，将该楼改造成住宅后对外销售。2007年4月，王某与张某签订一份房地产买卖契约，该契约约定：王某同意将该楼中402户商住房，计建筑面积73.14平方米出售给张某；双方同意该房屋的成交价为35.3万元，4826元/平方米；购房款分三次付给王某，2007年4月17日交定金1万元，2007年4月27日交10万元，2007年5月20日交清全部房款；王某应于张某交清全部房款后将房屋交付给张某；张某不能按期向王某付清购房价款或王某不能按期向张某交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之二的违约金，任何一方逾期十五日以上未履约的，视为悔约……除上述合同外，双方还签订了补充条款。契约签订后，王某于2007年6月20日将该房屋交付给张某使用，张某也于2007年4月至11月分7次向王某支付购房款34.46万元，但尚欠8400元。

    双方签订房地产买卖契约时，王某尚未取得该房屋的产权证，直到2009年4月，王某才办理下该争议房屋的产权证，产权证上载明该房屋建筑面积为83.53平方米，比合同中约定的多出10.39平方米。对此，王某认为，张某应补交多出面积的差价。而张某则认为，当初签订合同时，房子是按套出售的，无须补差价。随后，王某将张某诉至法院，要求判令张某补交差价。

    买了一套二手房，等房产证办下来后却发现上面载明的建筑面积比买卖契约中约定的多了10多平方米。多出来的面积该怎么算？当初卖房时是按套出售，还是按建筑面积出售？售房者、购房者各自拿出了不同的合同补充条款来证明自己的主张，由于双方提交的证明均存在瑕疵，法院认为这些证据都无效。最终，法院按照公平原则确认应按照房屋的实际面积付款，实行多退少补，即购房者需要补交差价。近日，青岛市中级人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案作出终审判决，维持了一审法院的上述判决。

    法院按公平原则作出判决购房者须补交房屋差价款

    法院审理后认为，该案的争议焦点有两个。焦点一为双方所争议之房屋买卖系按套出售还是按面积出售。王某提交的合同的补充条款无张某签字确认，故该条款不能视为双方意思表示一致，该条款不生效。张某所提交合同的补充条款，因其上加盖了作废章，虽然张某陈述是王某趁其不备私自加盖的，但未就此提交证据证明，因此对该陈述不予采纳，该补充条款因加盖作废章而失效。故双方所提交的补充条款均无效力，双方对房屋面积是否多退少补没有达成一致意见。双方不能就房屋买卖是按套出售还是按面积出售达成新的补充协议，因此法院按照公平原则确认应按照房屋的实际面积付款，实行多退少补，即张某应将多出的10.39平方米的差价50142.14元给付王某。

    焦点二为房款的给付问题。双方在合同中明确约定，张某应于2007年5月20日交清全部房款，现时间已超过2007年5月20日，故张某应将剩余房款8400元给付王某。关于王某主张的逾期付款违约金，法院认为该违约金应以张某未付款之数额为标准，按照双方约定的日万分之二来计算，即张某应向王某支付逾期付款8400元之违约金。据此，法院一审判决：张某给付王某房屋差价款50142.14元；张某给付王某剩余房屋价款8400元及违约金。

    宣判后，张某不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。其上诉的主要理由是：涉案房屋是按套出售的，故才有“不多退少补”的补充约定，这体现了合同自由的原则，一审运用公平原则认定补充条款无效不当；即使按照公平原则处理，也应根据相关司法解释在面积误差比绝对值3％以内确定房屋差价款。

    二审法院审理后认为，王某与张某签订的房地产买卖契约，是双方真实意思的表示，合法有效，均应严格履行各自的义务。双方签订该买卖契约时，涉案争议房屋还没有办理房产证，实际面积尚未最终确定。张某主张涉案房屋是按套买卖，并提交一份合同补充条款予以证明。因该补充条款加盖了作废章，张某无证据证明系王某单方所为，故法院对该项主张不予支持。因双方对于各自的主张均没有提供有效证据予以证明，故一审法院基于公平原则判决张某支付相应的房屋差价款并无不当，二审法院予以确认。该案房地产买卖契约并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定，故法院对张某在面积误差3％以内确定房屋差价款的主张不予支持。

    综上，法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

    两份补充条款起冲突双方都认为自己有理

    庭审中，王某、张某均出示了当初签订的合同文本，但双方出具的补充条款的内容不一致。王某出具的补充条款系新打印的，覆盖在原合同的补充条款上，主要内容为：王某应在房屋交付使用后360天内为张某办妥房产证；办理房地产权证的面积以房产部门实测为准，面积差多退少补。但该补充条款上没有张某的签字或手印确认，张某对此不认可，他认为“这是王某自己编造的，当时双方约定的是按套出售房屋，不多退少补”。王某表示曾让张某来更改补充条款，张某不来。而张某出具的补充条款的内容为：王某应在房屋交付使用后360天内为张某办妥房产证；办理房产证的面积以房产部门实测为准，面积差额不多退少补，总房款按房地产买卖契约不变。该补充条款侧面有王某的骑缝章和张某的手印，但在该补充条款上自上而下盖有四个作废章。对此张某解释为，王某声称要给张某办理房产证，让张把合同拿去，趁张不备，私自在上加盖了四个作废章，并非张某的真实意思表示。但张某庭审中未提交相关证据证明该作废章系王某私自加盖的。王某则称，“该补充条款的作废是双方协商一致的结果，签订合同时有同意多退少补的，也有不同意多退少补的，当时张某自己不同意补充条款的约定，我才给盖上的作废章”。