市中院公布青岛30大房地产案

    法官评析

    本案涉及二手房（存量房）交易时未约定房屋面积差价而发生纠纷的处理。

    双方在签订的房屋买卖契约中未对实测面积的差价进行约定，待房屋实测面积确定后，该差价根据公平原则应当“多退

    少补”。买房人如果主张二手房买卖是按套交易，不应支付差价款，其应当提供证据予以证明。同时，二手房不属于商品房，二手房买卖亦不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠

    逾期1963天交房，可购房者还是没能安心入住，由于开发商一直拖欠燃气工程款，导致小区燃气不通近一年半，部分购房者迫于无奈，自掏腰包为开发商垫付燃气工程款。当要求开发商依法承担违约责任时，开发商却百般搪塞推脱，谈到赔钱就装糊涂……钱某便是购房者之一。最终，他通过维权，讨回了公道。

    闹心的房子

    2002年6月24日，市民钱某与青岛某实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定钱某购买该公司开发的一套商品房，总价款为934284元；该公司应在同年11月28日前，将验收合格并达到合同约定入住条件的房屋交付钱某使用，如逾期交房不超过90日，则每日按已付房款的万分之一支付违约金，如逾期超过90日，钱某有权解除合同或要求按同样标准支付违约金，直至实际交房之日止。对于交房时应达到的入住标准，双方作出了详细约定：上下水、电、燃气、有线电视、电话线、宽带网等配套齐全；电梯正常运行；花园内道路平整、绿化成形……合同签订后，钱某依约向该公司支付了全额房款。

    但此后，该小区工程进展并不顺利，干干停停，直至2006年11月9日，该公司才以邮寄通知的方式告知钱某交付房屋，但因地址错误，该邮件并未送到。此后，该公司又于同年12月26日在报纸上发布了房屋交付公告。

    好不容易盼来的房子也没能让购房者住着安心，因该公司拖欠市煤气公司燃气工程款135622.40元，导致整个小区燃气一直未能开通。无奈之下，2008年4月，部分购房者自行筹款代该公司全额垫付了燃气工程款，开通了燃气，其中，钱某出资3800元。

    对于逾期交房及交付后长期达不到入住标准的赔偿问题，钱某曾多次找到该公司协商，但只要一谈赔钱，该公司就百般搪塞，甚至避而不见。为了维护自己的合法权益，钱某诉至法院，要求该公司承担违约责任。

    庭审中，该公司出具了崂山区建设工程竣工验收备案表、公告当日报纸和一大堆邮件交寄清单，以证明自己交付的房屋符合入住约定标准及依约履行了通知义务的事实。而钱某则提交了垫付工程款收据。

    对此，一审法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应严格履行，该公司虽提交了工程竣工验收备案表主张验收合格，但未依合同约定的方式通知钱某，构成违约。钱某垫付燃气工程款属于扩大损失，不应得到支持，结合合同中逾期交房违约金的计算方法，应认定自2002年11月29日至2008年4月16日，共计1963天的违约金应为183399.94元。

    据此，法院一审判决：青岛某实业有限公司向钱某支付逾期交房违约金183399.94元。

    该担的责任

    一审宣判后，该公司不服，并向青岛市中级人民法院提出了上诉。“我们已经依约书面通知了钱某交房，燃气未开通与交房的事实无关，逾期交房违约金应计算至2006年12月30日，原审法院明显多计算了时间。”该公司委托代理人称。

    市中院经审理认为，双方签订购房合同后，钱某依约支付了全部房款，但该公司未按约定交付房屋，已构成违约。依据该合同约定，该公司应从2002年11月29日起支付逾期交房违约金。

    关于房屋交付问题，虽然该公司提供了工程竣工验收备案表、公告报纸、大宗邮件交寄清单等证据，但依据市煤气公司出具的证明可以认定，因该公司拖欠燃气工程款，导致整个小区无法开通燃气，因此，该公司通知钱某交接房屋时，房屋并不具备合同约定的交付条件，直至2008年4月17日，市煤气公司收到该小区部分业主垫付的工程款，燃气开通，房屋方才具备合同约定的交付条件，因此，违约金应计算至2008年4月17日，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

    据此，市中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

    法官评析

    此案主要是因购房者与开发商对交付的房屋是否符合合同约定而引发的纠纷，具有一定的代表性，虽然开发商提供了符合建筑竣工验收条件的材料，并声称履行了通知义务，但因其拖欠燃气工程款而未能开通燃气，并未达到双方在合同中约定的房屋交付条件，因此，开发商构成违约，应承担违约责任。开发商在向购房者交付房屋时，不仅要达到建筑法律法规规定的竣工验收标准，同时还要符合双方在合同中约定的其他交房条件，否则就要承担违约责任。法官提醒购房者：订立商品房买卖合同时，一定要注意合同条款的具体约定，增强通过合同约定来保护自身合法权益的法律意识。