市中院公布青岛30大房地产案

    第一起官司

    住进顶账来的房子成被告

    王某因与张某某存在债务纠纷，便向法院提起诉讼并申请查封张某某位于开发区某小区内的两处房产。1999年11月，该案达成调解协议，张某某自愿将该小区内一建筑面积93.34平方米的房屋抵顶给王某，并签订协议书交法院备案。而该处房屋系旧村改造过程中张某某的父亲以旧房换取。同年12月份，王某将该房屋装修后入住。在2000年、2001

    第二起官司

    自己的房子房产证是别人的

    因顶账而来的该房系旧村改造房屋，故迟迟未办理房产证。2005年10月，张某将该房屋的产权办在自己名下，王某得知这一情况后，认为张某父子产权登记行为存在恶意违约的故意，故他诉至黄岛法院，请求依法判令张某父子协助其将该房屋过户至自己名下。一审法院作出支持王某诉讼请求的判决后，张某父子不服提起上诉。青岛市中级人民法院对该案审理后认为：涉案房屋已由另案认定为被王某合法取得，张某有义务协助王某办理过户手续，故判决驳回上诉，维持原判。

    第三起官司

    房子偷偷被卖无奈捍卫权益

    虽然王某胜了这起房产纠纷官司，但他得到了一个坏消息。原来，在该案宣判之前的2007年10月15日，张某某将王某实际拥有的涉案房屋以36.4万元的价格卖给了同学苗某。无奈之下，王某再次将张某父子、苗某诉至法院。

    法院受理此案后认为，该案的焦点问题是：1.涉案房屋是否应先行行政诉讼撤销登记，王某在程序上是否应向房产部门先行主张异议登记；2.张某与苗某签订的《房屋转让合同》的效力，苗某是否构成善意取得；3.张某、张某某与苗某是否有协助王某进行房屋产权过户的义务。

    结合案情及相关法律规定，法院审理后认为：1.该案诉争的房屋自1999年11月由张某某自愿抵顶给王某，并实际交付，王某自1999年12月搬迁入住至今。根据两人之间的顶账协议，即使因旧村改造涉案房屋不能直接落户在王某名下，张某某在取得产权证后，亦应按诚实信用原则及时协助王某将房屋产权过户至其名下。但张某某违反约定，不但未履行协助义务反而起诉王某要求腾房，已被法院终审判决驳回了其诉讼请求，且相关民事判决也已生效。根据《中华人民共和国物权法》第28条之规定，因人民法院的法律文书导致物权的设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。涉案房屋虽然一直未过户至王某名下，但根据法院作出的生效判决，实际上已经认定王某系真正权利人，故涉案房屋实际上应归王某所有。王某主张的确权之诉系基础性民事法律关系，行政诉讼亦需以法院查明的民事法律关系中的案件事实为前提，故王某先行行政诉讼及申请异议登记。2.在王某取得所有权后，涉案房屋仍登记在张某名下，张某却在王某要求协助过户案件审理过程中将涉案房屋擅自转让，主观上存在明显的恶意，客观上构成无权处分。苗某虽然以善意第三人为由进行抗辩，但根据查明的案情苗某并不构成善意取得，亦不能依照善意取得制度取得涉案房屋的产权。理由有四点：一是苗某购买的涉案房屋实际由王某装修并入住多年，苗某在实际购买房屋时并未到房内或相同户型的房屋内进行实际观察，与常理不符。二是张某、苗某约定的对价36.4万元按单价计算，每平方米不足4000元，明显低于当时的市场价格；并且按逻辑顺序先行评估的房屋价值确定后，买卖双方约定的价格才能与之相一致，但双方约定价格在先，评估报告在后，明显自相矛盾。三是苗某虽然提交了购房发票，但张某不能提交大宗房屋交易的收款凭证，与常理不符。四是张某某与苗某系同学关系，均系本地人且居住距离较近，对涉案房屋旧村改造及涉诉情况应当明知。张某父子将正在涉诉的房屋且是法院执行标的物卖给苗某而不作任何说明，显然有悖常理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第106条之规定，虽然苗某已办理了产权登记，但该登记仅有物权推定之法律效力，产权证本身并不足以证明其已符合善意取得制度的构成要件合法取得了涉案房屋的产权。故张某与苗某之间签订的《房屋转让合同》依法应认定为无效。3.张某与苗某之间签订的《房屋转让合同》依法被确认无效后，张某作为有过错的无权处分人、苗某作为名义上的产权人有义务协助王某办理产权过户手续。张某某与涉案房屋产权不存在关联性，无需履行协助过户义务。综上，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《中华人民共和国物权法》第28条、第106条之规定，作出判决：确认涉案房屋归王某所有；张某、苗某于2007年10月签订的关于涉案房屋的买卖合同无效；张某、苗某协助王某将涉案房屋过户至王某名下；驳回对张某某的诉讼请求。

    一审宣判后，苗某不服判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，请求查明事实并依法驳回王某的不当起诉或诉讼请求。其主要上诉理由：1.2007年10月将涉案房屋转让给苗某的是张某，而非张某某或者张某父子。2.一审判决认定“本案无需先进行行政诉讼及申请异议登记”，不当。3.一审认定“苗某取得涉案房屋不构成善意取得，其与张某签订的房屋转让合同无效”，缺乏事实根据。4.王某及一审法院均无证据证明苗某与张某在转让涉案房屋中存在共同恶意。5.一审判决确认房屋转让合同无效，涉案房屋归王某所有明显不当。6.一审判决苗某与张某协助将涉案房屋过户到王某名下，没有道理。7.一审适用法律不当。

    经过开庭审理，综合各方当事人的诉辩主张，法院认为该案的焦点问题仍然集中在三个方面，即王某在程序上应否先行向房产主管部门提起异议登记之行政复议申请；苗某与张某签订的《房屋转让合同》的效力以及苗某是否构成善意取得；张某、苗某是否有协助王某办理房屋产权过户的义务。综合对案情的评判，二审法院认为，苗某的上诉理由不能成立，不予支持，一审判决结果并无不当，予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第（一）项之规定，作出终审判决：驳回上诉，维持原判。