二手房中介遭遇猛烈阵痛 3个月卖不出一套房

青岛二手房中介遭遇猛烈阵痛

  　兴奋、遇冷、煎熬、期盼，充满戏剧性的房地产市场走势，是时下青岛市民茶余饭后百谈不厌的话题。然而，对于二手房中介公司而言，可谓“五味俱全”。阵痛总是有的，但这次来得更为猛烈。

　　回首今年6月、7月、8月三个月，随着不断加息和信贷紧缩政策“滞后效应”的逐渐呈现，使得原本就是淡季的二手房交易市场在这段时日里更是雪上加霜。

　　东海路一房产经纪公司置业顾问孟晨辉

    连续3个月没卖出一套房子

　　上午8时30分，孟晨辉像往常那样来到店里。打扫卫生之后，他将写满各类房源信息的广告牌张贴到店门口，接着再打开办公桌上的电脑查阅有关二手房的行情和政策，等待着客户上门……

　　这样的生活持续了半年多。

　　去年最高一月业绩做到13万元

    今年26岁的孟晨辉虽说年纪不大，但已是房屋中介行当里的 “老人”了，他从2007年就开始做中介，如今风风雨雨走过了4年多的时光。“要说风雨，我刚一入行就见识了，但今年这股沉默实在是太久了，而且政策还在不断变……”小孟说，受2008年世界金融危机的影响，当年全国房地产市场陷入低迷，二手房市场也不能幸免，大量的中介离职、转行，与小孟一同跨入同一家中介公司的20人，最后仅剩下他和另外一个小伙子。“因为刚入行，我是抱着学习的心态，所以没有像其他同事那样，市场一不好就走人。”

　　小孟的这份坚持换来了极大的收获，2009年4月份起直至2010年年底，房地产市场报复性反弹，房价一路飞奔，市场从回暖直至火爆，再到癫狂，但购房者的劲头谁也挡不住，小孟也因此忙得晕头转向，成交量总是稳居前列。那时候的他，常常要忙到晚上7点多才能回家，最高的一个月光佣金就13万元。

　　而他所在的东海路以南片区，各个小区房价也蹭蹭蹭地涨，仅仅一年时间，海悦中心从均价1.2万元/平方米涨到了1.8万元/平方米，银澳花园从1.3万元/平方米涨到了2万元/平方米，紧贴着海岸线的如意花园从1.8万元/平方米涨到了3.3万元/平方米，拥有绝佳海景的海信燕岛国际公寓从2万元/平方米涨到了如今的4万元/平方米。“涨成这样了，买家还是一个接一个，房东不跳价才怪。”小孟印象最深刻的就是海信燕岛国际公寓一套海景房，去年年中房东报价540万元，一个礼拜后就接到房东电话说“540万太低了，我卖600万元”，“他这一跳价，把我计划都打乱了，但没想到客户比我淡定多了，几乎没多想就应允了。眼看就要签合同了，没想到房东又临门一脚，再加价20万，最后以620万元成交。不过仅半年时间，这套620万元的看海豪宅已经涨到750万元的市值了。”去年的市场怎能用一个“癫狂”形容。

　　今年年初

　　限购令一来外地客悄然退场

　　但好景不长。不满5年的普通住房营业税由差额变全额，一套总价200多万元的房子交易成本凭空多出七八万元。由于买卖双方谁都不愿意为这突如其来的不可抗力买单，不少已快收尾的单子无奈“泡汤”。紧接着，更为严厉的“限购令”出台了，曾经是沿海豪宅最大的买主——外地客户已如潮水般退场，大部分本地客户也因持有多套住宅而被限，整个市场瞬间“垮塌”。

　　谈到这，小孟掩饰不住无奈与伤感。要不是“限购令”，他本来有希望为一对香港夫妇实现在青购买17套豪宅的目标。他告诉记者，去年下半年有一对香港夫妇，在香港和美国分别担任著名审计所高管，在短短一个月内在市南区东海路一带买了3套豪宅。“他们投资很有特点，都是稀缺型的多层洋房或者高层看海公寓，动辄四五百万元一套，声称要在青岛买17套。”但买到第4套时，“限购令”来了，而且贷款利率加息的消息接踵而至，香港夫妇没有“恋战”，也无法“再战”，悄然退场。

　　现在

　　一次询价就让大伙兴奋

　　进入2011年，这一切归于平静。

　　小孟已经3个月没卖出一套房了，而他身边不少同事和同行半年没开“和”也大有人在，仅靠租赁度日，期望能抵御寒冬。做一笔租赁的佣金，显然远远比不上完成一套二手房成交的佣金，最好的一个月佣金业绩量才刚过一万元。不要说多拿提成，就是每月1580元的基本工资也常常拿不到全额。

　　为了全额拿到1580元的基本工资，他必须每月完成20个房源开发指标、20个客源新增指标、10个房源实地勘察指标、30个带客户看房指标。“这些指标是我们公司多年来对经纪人的硬性考核指标，市场好的时候，完成起来很轻松，就算没完成，光拿佣金提成就远远超过了基本工资，所以大家也不在意。”小孟说，现在不但买房子的意愿低迷，与去年相比，现在放盘的业主也很少，一方面是由于长时间没有成交，另一方面价格低于业主的心理底线，他们干脆不卖了。为了完成一个指标，要费很大功夫。没有人敢大意，哪怕是一个电话、一次询价，都会让大伙儿兴奋好一阵。

　　未来

　　长期看好二手房市场

    “听说迟些时候，公司的店面都要做调整，我们店东面的一家中介公司已经关了。”略显消沉的小孟说，“干我们这行，心理素质要好。未来市场总归会有一个新的起点，短期看淡，长期看好。市场总是有起有落，如果真的退出，哪天楼市回暖，再回来就来不及了。青岛的城市幸福指数在提高，刚性需求、改善性需求仍处于历史高位，这都是房产中介行业进一步发展的动力和源泉，房产中介仍有很大的发展空间。”对于青岛楼市的未来，小孟仍持乐观态度。

　　宁夏路附近一房屋中介门店店长 刘子玉

　　同行竞争日趋激烈

　　刘子玉是我市一大型房屋中介公司一门店店长，其负责的中介门店位于宁夏路与山东路附近，上周四下午2时记者如约来到了她的店内。走进二楼的签约室，见记者脸上的汗珠子，刘子玉赶紧说：“这个屋空调现在一般不大开，你来之前我刚收拾了一下，空调也刚打开，实在不好意思。”

　　谈到2011年的楼市行情时，一贯能言的她却显得有点讷言。“忙忙碌碌了大半年，回过头看，手上成交的只有去年的零头。”从业7年的刘子玉告诉记者，今年买卖双方都变得越来越谨慎，一手房不断打折优惠也不好卖，更何况二手房交易涉及较多的费用。“卖家不急着往外卖，要么放着，要么出租，买家呢到处询价、探价，但就是不出手。去年锦绣华城小区出一套房就卖一套，今年共有八九套往外卖，吆喝半天没卖出去，房东干脆放着不卖了。”刘子玉说，夏天因为天热，本来就是二手房交易的淡季，但今年不仅仅是“淡”，而是“寒”。

　　“现在一个经纪人一个星期带客户看房的量赶不上去年一天，去年我们店干得最好的经纪人一个月带看量达到三四十组，也就是说平均一天不止带看一组客户，到了周末甚至带看三四组客户，如此高的带看量也就意味着成交量大增。而现在，很多潜在的买房者，光是询价，真正去看房的没几个，连看房都懒得看哪能谈得上成交？”刘子玉颇为无奈地说，两个月前有一位买家看中了一套房子，该买家到不同的中介报出了不同的价格，让多个房产中介帮他去卖家那儿议价，这给卖家造成了有很多人抢购其房子的 “错觉”，实际上这只是买家的“试盘”行为，最后买家还是没出手。这要放在前两年，只有卖家“跳价”的份儿。

　　在这般冷淡的行情下，行业之间的竞争就更为激烈。“上个月，眼看我们店做的一单交易就要成了，但是卖家突然说有人要出更高的价格，不愿意卖了。”刘子玉说，后来才发现，相隔两条街的一个同行故意从中作梗，给卖家电话说有出价更高的买家，导致卖家“动摇”。刘子玉说，越是市场不景气，一些不规范的市场运作就会越猖獗，走私单、不良竞争等都成为很多中介正常过冬的一大困扰。

　　二手房房东 杨明

　　宁愿空着也不愿降价卖

　　“房子能卖就卖，不能卖就放着吧，也省心。”杨明说这话时，满身轻松，尽管5个月前他还在为如何卖掉手头的小房子以换套大房子发愁。

　　杨明家住在市南区金环广场，房子不大，67平方米，刚结婚时觉得房子还够住，但现在眼看孩子都快上小学了，越看越觉得房子小。“前两年孩子上幼儿园，我和对象工作忙，多数时候孩子是放到他奶奶家或是姥姥家，房子就还凑合住。今年孩子都上一年级了，户口在我爸那儿。我们想给他提供一个更好的坏境让他安心读书，就计划卖掉小房子，换个稍大的，离我爸妈近点，在错埠龄那儿。”杨明说，今年3月份，他就把房子挂出去了，要价85万元。“刚开始看房的还挺多的，但看中的不多。有看得还满意的，就问能不能降降价。我这房子因为户型偏西向，不算很好，所以一开始我也没‘狮子大开口’，报了个实在价，单价不到1万3，比其他的低了将近2000元。一听到客户说能不能降降，我干脆不理，怎么说房子的地角摆在那儿，市南中心地段，还愁卖？”杨明反问道。

　　就这么断断续续地，“金三银四”过去了，转眼进入5月，房子还是没卖掉，有嫌户型不好的，有希望能平摊税费的，更多的是希望能降降价，但都没能谈成。眼看离孩子上小学的日子越来越近，杨明被搞得心烦意乱，小的卖不了，大的就没法买，但他就是在房价这一点上没松口。

　　如今孩子上学了，杨明一家搬到父母家住，小房子已基本腾空了，就等着买主，为了省去租房的麻烦，杨明一直空着。“二手房交易的税费确实涨了不少，贷款也难了，但好地段的好房子也越来越少，我没有降价的必要。等限购一取消，这房价还不知要涨到什么地步呢。”杨明像绝大多数二手房房东一样，宁愿房子空着，也不愿降价卖房。

　　说法

　　二手房中介如何“过冬”？

　　房产调控方兴未艾，楼市走向还不清晰，房价坚冰还未融化，楼市一片“倒春寒”。但一场从中介行业悄然开始的洗牌已经开始，二手房市场正在从 “夫妻店”的粗放式发展，向专业方向发展。在一个个中介小门头倒下的同时，具有品牌优势的大中介却在不断开疆拓土逆市求发展。以往只集中在市南、市北繁华地段的大中介，正在重新绘制中介版图，将触角伸向具有潜力的胶南、城阳、崂山等区域，并将业务范围从纯住宅向商业地产等转变。

　　惠百家房地产经纪有限公司负责人告诉记者，今年他们计划新开设30个门店，由现在的50个增加到80个，向李沧区绿城、伟东等新兴居住区扩张。在目前这样一个行情下谋求扩张不是盲目的，首先他们有充分的资金实力，人才储备也很充足。通过这几个月的市场来看，商业地产、租赁业务增长快，这将是他们一个新的增长点。“随着中介行业日趋规范，竞争日趋激烈，通过精细化服务和个性化服务招徕客户的竞争方式开始受到大型中介公司的重视。他们公司率先在青岛中介行业推出特色服务，针对中高端客户的需求为其量身制定房产解决方案，赢取高端住宅市场。”

　　无独有偶，青岛另一家大型中介——21世纪不动产从3月以来，连续在胶南、李沧、崂山、城阳等地开设了6家分店。他们在李沧的新店位于伟东幸福之城旁边，在城阳的店则直接开在城阳区核心地段正阳路上，崂山区的店位于深圳路，是崂山区新房比较集中的区域，这几家店都将眼光瞄向了新“领土”。21世纪不动产青岛区域总经理刘刚告诉记者，他们将拓展新的业务。

　　我市青房置换负责人秦彦告诉记者，在楼市行情好时，房子不愁卖，在好的地段，只要一张桌子、一个电话，一两个人就可以开起中介。但是，现在楼市处于低迷期，市场需要细化、需要精耕细作，这时品牌中介的机会来了，他们可以充分发挥自己的资金优势、服务优势和管理优势，为客户提供更专业的服务，将业务扩展到更多领域。住宅市场的限购，也给中介行业带来一个新的发展机会，擅长商业地产运作、资源丰富的企业就可以在这一方面专业发展。此外，4月1日，首部规范房介市场的行业法规《房地产经纪管理办法》也开始实施，赚取差价、哄抬房价、随意要价等现象都将逐渐被清理。不规范的小中介将面临更大的压力，而大中介却迎来一个新的机遇。（记者 孙静芳)