详解青岛三年保障房新规划

  2010年青岛保障性住房成果展

    青岛新闻网11月19日讯 昨天，我市出台《2010年青岛市住房保障状况白皮书》，最新规划2011年至2013年廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房建设情况。2011年至2013年，青岛将建设保障性住房和限价商品住房6万套，市区将开工建设限价商品房3万套，预计至2013年，我市至少有10万户中低收入家庭住房困难得到改善和解决。

     新规划解决3万户人均住房建筑面积低于13平方米、人均月收入低于1864元的低收入家庭的住房困难；计划以限价商品住房方式，改善3万户人均住房建筑面积低于20平方米、人均月收入低于2796元的中等收入家庭的住房条件。记者将为您全面解读2011年至2013年青岛保障房建设新规划。

    2011至2013年廉租住房制度新规定

    《2010年青岛市住房保障状况白皮书》规定其申请条件。根据我市廉租住房政策规定，同时符合下列条件的家庭或年满35周岁的单身人员（以下统称申请人），可以申请廉租住保障：

    （1）家庭成员应具有市内四区常住户口，其中至少一人达到5年（含）以上；（2）家庭人均月收入不超过610元；（3）家庭人均住房建筑面积在10平方米（含）以下；（4）家庭财产在家庭年收入标准上限的4倍（含）以下；（5）家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系。

    廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，货币补贴是指政府向符合条件的申请人发放租赁住房补贴,由其自行承租住房的保障方式。实物配租是指政府向符合条件的申请人提供住房,并按照规定标准收取租金的保障方式。

    新建廉租住房采取配建为主的方式,建设用地采取划拨方式供应，廉租住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，新建廉租住房单套建筑面积应当控制在50平方米以内。按照我市出台的《廉租住房和公共租赁住房装修配套标准》要求，统一廉租建设项目的装修和配套标准，切实做到“面积不大、功能齐全”，满足低收入家庭的基本入住要求。

    政府投资配建的廉租住房,竣工后由市房屋行政管理部门接管为国有直管房产,委托房屋所在地区房产经营单位经租。

      2011至2013年公共租赁住房制度新规定

    申请条件上，同时符合下列条件的家庭或年满35周岁的单身人员可以申请我市公共租赁住房：（1）家庭成员具有市内四区常住户口，其中至少有一人应达到5年以上；（2）人均住房建筑面积10平方米以下；（3）人均月收入高于廉租住房保障收入标准（610元），且最高不超过经济适用住房收入标准（1277元），即人均月收入介于610-1277元之间；（4）家庭财产总额在家庭年收入标准上限4倍以下。正享受廉租住房保障、已购买经济适用住房、限价商品住房的家庭不得申请公共租赁住房。

    建设要求方面，在建设模式上，我市主要采取集中建设和分散配建相结合的方式，套型建筑面积严格控制在60平方米以内，根据《廉租住房和公共租赁住房装修和配套标准》，规定公共租赁住房要实施必要的装修，铺装地板，安装节能灯具，厨房、卫生间的墙面和地面铺贴瓷砖，安装厨柜、洗菜盆、卫生洁具等必要设施，满足低收入家庭的基本入住要求。

    后期管理上，我市公共租赁住房竣工验收后，由市房屋行政管理部门接管为国有直管房产，委托房屋所在地的区房产经营单位经租。区房产经营单位应按照我市城市公有房产管理的有关规定，做好租金收缴、维修养护以及房屋使用情况定期检查等日常管理工作。公共租赁住房不予办理承租家庭的户籍迁入手续。市、区房屋行政管理部门对房产经营单位经租管理工作进行指导和监督。

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     2010年市内四区计划配租（售）保障性住房建设项目表

     2010年市内四区计划开工保障性住房建筹项目表 

保障性住房帮助众多中低收入家庭解决住房条件

      2011至2013年经济适用住房制度新规定

    我市申购经济适用住房的基本条件为：（1）具有市内四区常住户口，其中至少一人达到5年以上；（2）申请家庭上年度人均收入不高于15328元；（3）申请人财产在调查期内不高于家庭年收入标准上限的6倍；（4）申请家庭人均住房建筑面积不超过10平方米（含）。

    根据我市规定，经济适用住房建设可以在商品住房用地当中配建,也可以由市政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。建设用地以划拨方式供应,建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。按照国家规定，经济适用住房建筑面积严格控制在65平方米以内。

    经济适用住房自房地产权属登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的面积部分，按照成交价格与购买价格差价的50％，向政府交纳土地收益。

      2011至2013年限价商品住房制度新规定

    新的白皮书规定，我市申购限价商品住房的基本条件为：（1）具有市内四区常住户口；（2）申请家庭上年度人均收入不高于22992元；（3）申请人财产在调查期内不高于家庭年收入标准上限的6倍；（4）申请家庭人均住房建筑面积不超过20平方米（含）。

    市国土资源行政管理部门根据限价商品住房建设计划,编制限价商品住房建设用地年度计划,并在全市年度土地供应计划中统筹安排。限价商品住房的建设用地实行附加条件出让,其附加条件由市国土资源行政管理部门根据同地段商品房屋销售价格、规划条件等制定。按照国家规定，限价商品住房套型建筑面积严格控制在85平方米以内。

    上市交易。限价商品住房自房地产登记之日起5年内,不得上市交易。5年后需要上市交易的,应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积,按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%,向政府交纳土地收益等价款。

    今后三年住房保障展望 申请保障房门槛降低

    根据市政府发布的《青岛市住房保障发展规划（2011-2013年）》要求，2011-2013年，我市将继续着眼市民需求，坚持政府投入，坚定不移地做好住房保障工作，让更多住房困难家庭改善住房条件，实现住有所居。

    新三年规划有三个主要特点，一是区域全覆盖，保障范围由四区扩展到七区；二是门槛再降低，住房保障的收入线和住房线标准提高，申请条件进一步降低；三是发展可持续，新规划考虑了与上一期规划的有机衔接，考虑了保障性住房内部比例关系，考虑了保障性住房建设规模和商品住房市场之间的关系，并着手建立保障性住房建设投融资机制，实现住房保障事业的可持续发展。

    根据新三年规划的安排，今后三年我市住房保障工作总的思路是：扩大保障范围。降低准入门槛，将更多的住房困难群体纳入保障范围。在上一规划期解决住房最困难、收入最低的3.5万户家庭的基础上，下一规划期，拟按照2009年度的人均可支配收入水平将申请公共租赁住房、经济适用住房的收入线标准由上一规划期月均1277元调整至月均1864元；住房线标准由上一规划期人均住房建筑面积10平方米提高至13平方米。该标准一定三年不变。同时，本期规划还确定，将逐步改善和解决新就业职工、引进人才和在我市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员等群体的住房问题。

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      2010年市内四区计划配租（售）保障性住房建设项目表

      2010年市内四区计划开工保障性住房建筹项目表        

位于开平路的保障性住房四方康居公寓

    解决3万户人均住房低于20㎡、人均月收入低于2796元的中等收入家庭住房

    分类确定目标，解决和改善6万户城市中低收入家庭住房困难，解决和改善1.2万名新就业职工和外来务工人员住房条件。规划期内，计划以廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等方式，解决3万户人均住房建筑面积低于13平方米、人均月收入低于1864元的低收入家庭的住房困难；计划以限价商品住房方式，改善3万户人均住房建筑面积低于20平方米、人均月收入低于2796元的中等收入家庭的住房条件。

      计划建设保障房3万套 年均1万套

    坚持实物保障，规划期内，除了在旧城区和城中村改造中消化解决部分低收入家庭住房困难问题外，增加保障性住房建筹规模，计划建设保障性住房（廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房）30000套，年均10000套。增加限价商品住房供应，计划建设限价商品住房30000套，年均10000套，发挥限价商品住房在改善中等收入家庭住房条件和稳定房地产市场的双重作用。积极发展公共租赁住房，在面向城市低收入家庭配租的同时，解决部分新就业职工、引进人才以及有稳定职业并在我市居住一定年限的外来务工人员的住房问题。

    按照新三年规划的工作思路，本期规划同时提出了更加务实的政策措施。主要是进一步理顺了建设、拆迁、改造、市场等筹集保障性住房房源的渠道。坚持政府主导和市场化运作相结合的原则，从建设主体、建筹机制、土地供给、提升品质、强化监督等方面提出了政策措施，确保规划目标的实现。

     理顺建设、拆迁、改造、市场等筹集保障性住房房源渠道

    鼓励优秀企业参与保障性住房建设，发挥其在规划、建设、管理、资金等方面的优势，提高我市保障性住房的规划、设计水平及建筑品质。调整完善保障性住房建筹机制，继续推行新建、购买和改造等方式相结合，分散配建和集中建设相结合的建筹模式。保证建设用地供应，继续推行和完善配建制度；鼓励外来务工人员比较集中的工业园区、用工单位，通过旧厂房（库）改造或利用生活配套区、厂区空闲土地，发展公共租赁住房。

    优化保障性住房布局和品质，改进保障性住房户型布局设计，优化户型、楼层布置，体现可持续发展要求；创新物业管理模式，在物业服务市场化的框架内，根据保障性住房集中或分散的实际以及低收入家庭的经济负担能力，依法合理确定对低收入家庭的物业服务和收费标准。

      2011至2013年建立完善了资格准入制度

    在资格准入上，我市实行两级管理、三级审核、两次公示制度。街道受理初审、初次公示，区住房保障管理部门会同相关部门复审、二次公示，市住房保障管理部门审查备案。结合街道受理初审，将住房保障与民政部门生活保障工作接轨，通过社区调查评估、公示和召开民主议事会的工作程序，提高保障资格的审查质量。

    今年2月份，我市六部门联合出台了《青岛市保障性住房申请资格审核实施细则》，市国土房管、民政、公安、劳动保障、公积金、税务等部门联合对申请保障性住房家庭的住房、收入、婚姻、财产等情况进行核查，切实保证符合条件的低收入住房困难家庭享受到政府的优惠政策。

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       2010年市内四区计划配租（售）保障性住房建设项目表

      2010年市内四区计划开工保障性住房建筹项目表         

位于道口路11号的廉租房项目

    建立完善公开配给制度

    我市保障性住房的公开配租配售工作严格按照房源公告、申请审核、入围排序、公开摇号、轮候选房等程序进行。入围排序遵循困难优先的原则，并邀请市人大、政协、监察局、公证处等单位和市民代表，对公开摇号全过程实施监督，摇号结果通过媒体进行公告，接受社会监督，确保配租配售过程公开、公平、公正。

    为进一步强化群众参与和社会监督，组建了住房保障工作市民代表库，邀请人大代表、政协委员、市民代表、被保障家庭、专家学者等参与住房保障制度研究、规划制定以及保障性住房项目规划、建设、分配、管理的全过程。通过建立群众参与和社会监督制度，达到倾听群众意见、转变工作作风、提高工作效率的目的，真正将住房保障这项民生工程实施好、落实好，让政府放心、让市民满意。

    建立完善动态管理制度

    2008年以来，我市结合建立住房保障信息系统，组织开展了居民家庭调查摸底，建立起住房调查数据的动态调整机制。同时，在退出机制上，采取了主动申报和年度复核相结合的方式，实施动态管理。每年在规定时间内统一实施年度复核，对被保障家庭的收入、住房等情况进行跟踪复核，对经核查不符合条件的取消保障资格，及时进行清退。

    全力推进信息系统建设

    为科学制定住房政策和住房保障规划，切实提高各级住房保障部门管理水平，我市自2008年3月份开始，着手建设以“地、楼、房、户、人”为数据结构的住房保障信息系统。该系统由“调查更新、统计查询、审核办理、公示发布和流程监控”五大板块组成，实现了四大功能：一是能够统计分析市、区、街道、社区四级区域的住房状况和住房保障需求，为制定保障规划提供依据；二是能够反映住房保障能力，实现对保障房源的有效监控和利用；三是能够展示当前住房保障水平，掌握保障现实状态；

    能够实现“两级管理，三级审核”的网上运行

    两年来的系统应用表明，我市住房保障工作已基本实现了“数据现势化、服务信息化、平台共享化、管理动态化”，市、区、街道、社区四级信息化联动管理，公安、民政、社保、公积金等部门数据共享，各级政府和住房保障部门的决策、管理水平进一步提升。

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      2010年市内四区计划配租（售）保障性住房建设项目表

     2010年市内四区计划开工保障性住房建筹项目表              

                                                   

位于开平路的保障性住房四方康居公寓

   青岛市住房保障基本情况

    近几年，市政府先后修订出台了廉租住房、经济适用住房、限价商品住房以及公共租赁住房配租等四个管理办法，基本确立了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和商品住房为主体的住房保障和供应体系，基本实现了“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。

    廉租住房保障家庭实现应保尽保，市区累计已有9178户低收入住房困难家庭通过租金补贴、核减或实物配租方式得到保障，符合廉租住房保障条件的家庭实现了应保尽保。2.4万套保障性住房全面开工建设。根据《青岛市住房保障发展规划（2008-2010年）》安排，三年计划开工建设保障性住房24000套。截至目前，累计开工保障性住房项目67个，可提供房源24333套，超额完成了规划指标。今年，除了3000套公共租赁住房公开配租外，年内还将配租配售廉租住房和经济适用住房不少于8000套。

    实物配租配售率逐步提高，根据中央要求和我市实际，将原来以货币补贴为主的保障方式逐步转变为以实物配租配售为主。今年年底本期规划结束时，市区实物配租配售保障低收入家庭将达到3.1万户，本期规划确定的3.5万户低收入住房困难家庭的实物配租配售率将超过88%，实物保障水平走在了全国前列。

    五个率先 青岛走在保障房走在全国同类城市前列

    我市住房保障多项工作走在了全国同类城市前列，主要体现在五个“率先”：一是率先制定并实施了2008-2010年住房保障发展规划，明确了住房保障工作目标任务、政策措施；二是率先将保障方式由发放货币补贴为主转变为实物保障为主，符合廉租住房保障条件的家庭全部实现实物配租；三是率先建立健全了公共租赁住房制度，重点解决“夹心层”家庭住房困难问题；四是率先全面实施保障性住房配建制度，按照建设用地不同性质，分类确定配建比例，实现了保障性住房的合理布局，方便了被保障家庭居住和生活；五是率先开发应用了住房保障信息系统，基本实现了市、区、街道信息化联动管理，公安、民政、社保、公积金等部门数据共享，提升了住房保障工作效率和规范化水平，为科学决策提供了基础性依据。

      构建多层次的住房保障制度体系

    通过几年的实践，我市目前基本确立了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和商品住房为主体的住房保障和供应体系，即：对低收入住房困难家庭保障其基本住房需求，以廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房制度为主要保障方式；对中等收入住房困难家庭支持其改善住房条件，以限价商品住房、旧城区城中村改造、中低价位中小套型商品住房等为主要改善渠道；高收入家庭的住房问题主要通过房地产市场调节解决。

    2008年市政府修订出台了《青岛市廉租住房保障办法》、《青岛市经济适用住房管理办法》和《青岛市限价商品住房管理办法》，今年9月份我市又出台了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，标志着我市结构清晰、层次分明、覆盖全面的住房保障和供应政策法制体系基本确立。

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     2010年市内四区计划配租（售）保障性住房建设项目表

     2010年市内四区计划开工保障性住房建筹项目表

   加快保障性住房建设

    根据《青岛市住房保障发展规划（2008-2010年）》的安排，三年计划开工建设保障性住房2.4万套。截至目前，累计开工保障性住房项目67 个、房源24333套，超额完成开工指标。其中：廉租住房项目44个、房源9333套；经济适用住房项目29个（其中6个项目同时配建廉租住房）、房源1.5万套。在前期工作的基础上，今年我市提出了“三个8000套”的工作目标，即年内新开工建设、配租配售、竣工保障性住房各8000套。

    开工建设8000套项目情况，经过各区政府和有关部门的共同努力，今年我市8000套保障性住房落实在13个项目中，已经于6月底前全部开工建设，比去年提前了三个月。配租配售8000套项目情况。除了3000套公共租赁住房公开配租外，还有8000余套廉租住房和经济适用住房正在进行配租配售,目前公开配租配售工作已经全面启动。竣工8000套项目情况。今年我市计划竣工保障性住房项目19个、房源8431套。其中：廉租住房项目13个（3个项目同时配建经济适用住房）、房源3431套；经济适用住房项目9个、房源5000套。

    健全推进住房保障工作的实施机制，2007年市政府先后出台了《关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》和《青岛市住房保障发展规划（2008-2010年）》等文件，决心利用三年左右时间，通过保障性住房以及“两改”、筒子楼改造等措施，基本解决3.5万户低收入家庭的住房困难问题。

    为确保保障性住房建设用地供应，我市明确规定，凡是规划为住宅的房地产项目，都要按照比例配建一定数量的保障性住房。新增建设用地 规划为住宅的，按照不低于10%的比例配建；旧城区、城中村改造项目，扣除拆迁安置用房后，按照不低于5%的比例实施配建；一般搬迁企业用地规划为住宅的按照45%的比例实施配建。不适宜配建的土地，要提取相应比例土地收益用于集中建设项目用地的征收补偿。实践证明，保障性住房配建制度的实施，一方面有利于优化区域布局，使被保障家庭与其他居民共享高品质的小区配套和物业服务；另一方面，大规模保障性住房、限价商品住房建设和旧城区、城中村改造，对稳定我市房地产市场价格起到了积极作用。

    持续加大保障性住房建设资金投入。2007年以来，市政府每年投入廉租住房、公共租赁住房建设资金不少于5亿元。截至目前，市区两级政府已投入住房保障资金约24亿元。同时，坚持土地出让收益回馈民生，规定土地出让净收益用于住房保障资金的比例不低于15%。2007年以来，市、区两级财政通过直接投入或让渡土地收益方式用于住房保障方面的资金已经超过100亿元。（青岛新闻网记者 朱颖 实习生 赵维娜）