新政强势房主退缩 岛城二手房入由卖转租时代

    自4月中旬岛城楼市新政发布以来，青岛市一二手房买卖市场不断降温，房屋买卖双方观望情绪浓郁，市内四区房屋成交量略有萎缩。随着买卖市场转冷，很多出售二手房的房东开始转换思想由卖变租，虽然出租房源增多带来房屋租赁“热潮”，但租房价格依然保持平稳趋势发展。业内人士认为，随着大学生毕业留青找工作将把房屋租赁市场推向高潮。

    遭新政“压价”房东由卖变租

    记者在我市部分中小型房产中介公司了解到，新政出台后，我市二手房市场一直弥漫在观望和萎靡之中。市民王女士拥有三套房产，原本非常有信心将手中房屋高价卖出。但面对新政的到来，手中房屋的报价也不断下跌，眼看空置快一个月了，其中的损失让王女士非常着急，最终只好请中介改为往外出租。“不肯降价的房主又不想房屋空置，由卖变租的情况在近期经常出现。”浩峰房产中介公司的老板秦女士表示，目前想买二手房的人其实并不少，但大多都想利用新政来向卖主压价。房主无奈，不少原本准备卖房的房主不甘心减价卖房，只得将原来准备出售的房子转变为出租。

    租赁房价保持平稳

    自4月我市房产新政出台，客户对买卖市场持观望态度，买卖市场迅速降温，成交量下降了三至五成，这刺激了租赁市场。 “转购为租”的购房人和“转售为租”的业主短期内大量增加，从而促进了近两个月以来租赁需求的旺盛，“买卖冷”转为了“租赁热”，而往年四五月份是租赁市场的季节性淡季。

    21世纪不动产工作人员孙小姐表示，近一月租赁市场成交持续活跃，租赁房源充足。换房和“转售为租”的情况带动了房源的增加。此外，部分准购房者，在新政出台之后，对市场产生观望，期待房价下调，不着急买房便转向租赁市场。在供需两旺的情况下，租赁市场成交持续活跃，与前三个月相比5月份的房屋出租成交量提高了20%。此外，租赁价格并没有“抬头”的迹象，依然延续自前几个月价格平缓的态势。

    7月租赁市场迎高潮

    “随着7月份我市大学生毕业的热潮，很多刚刚毕业的大学生希望继续在青岛打拼。相信届时这些大学生们将会把我市的房屋租赁市场推向一个小高潮。”安泰信集团市场研究总监张百忍表示，从目前来看，二手房出租房价虽然略有松动，但与前几个月相比并无太大差距。张百忍说：“就目前情况来看，一旦国家实行‘房产税’，对外出租住房的房东必然将‘房产税’的税金转嫁入租客的租金当中，这无形中加重了租客们的租房负担。这将会对房屋租赁市场带来前所未有的冲击，今后的房屋租赁前景堪忧。 ” 本报记者 侯佳奇

    北京房价租售比已超曼哈顿 或将逼迫无房者离开城市 房租占收入比已近40%

    一直以来，人们对房地产市场价格的关注，主要集中在房产的售价上，对住房租金的波动不太在意。

    在去年乃至今年初，提到租金更多是与租售比相联系，专家学者们每每用高倍率的租售比数据诸如“北京房价租售比已超曼哈顿”来表明房价之高。

    如今，租售比比率正有缩小之势，但令人遗憾的是，这种缩小不是以房价下跌为导因，至少在目前是在以房租的“飚升”而引发。

    日前，北京某媒体一篇“5月北京房租同比大涨500元3成租客 ‘被郊区’”的文章会令很多人特别是住宅承租人高兴不起来。这篇文章说，据某地产市场研究部统计，5月份北京租赁市场平均租赁增加20%，相当于租金整体上涨接近500元。为此，约有30%左右的租客因为租金的上涨不得不选择偏远的地区，或是房屋品质稍差的房源进行租住。另有消息称，2010年5月以来，多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳等城市的房租涨幅超过10%。

    说到房租大涨的原因，各有说辞。整体物价上涨对房租上升有带动作用是原因之一；房价上涨导致的成本推动可能是房租上涨背后的重要推手；高房价下越来越多的居民选择“转购为租”，也促使近期租赁市场需求日趋旺盛。

    尽管楼市调控政策本身不是导致这种现象的直接原因，但毫无疑问，政策效应或多或少波及到了房屋租赁市场。于是有人又试图从政策面找根源，认为正是新政对市场结构进行实质改造的预期效果，保障性住房率先禁止出租；随后因限购令的条款会使二手房源在一定时期内流向纯自住需求，外挂出租房源不会增加而是减少；再往后会因二套房贷成本大幅提高的影响而使购房需求转成租房需求；加上50年产权公寓项目禁发独户产权证等政策普及后，无法有更多个人私有投资产品投向出租领域。通过市场供应减少、需求增加的分析，就不难做出房租水平会大幅提高的结论。

    以往相对于房主保值升值的预期，房产升值远在房租收入之上，所以房租多少并不是房产持有者的首要追求目标，这时房租偏低可以理解。如今房产新政屡屡出台，房价的升值空间压缩甚至会出现降价的可能，再加上有对房产税开征的预期，那些短期内不想将房产出售的业主，首先想到的是增加租金以“摊薄成本”。真是众说纷纭。

    对于房租涨价会否成为一种持续的趋势，是值得关注的。乐观地看，随着市场对新政的不断消化，由买转租以及由卖转租的人群逐渐被市场所消耗。同时，随着房价的降温，由租转买的将陆续增加，租价涨幅将会趋于平和。也有观点则相反，刚性住房需求并未因调控而减少，相反还在膨胀。也就是说，租金涨价将成为长期趋势。中心城区的租赁需求也逐渐向周边区县转移，中低收入者或是接受更高的租金或是降低生活质量去租赁更小更差的房子。就是说，无力承受高房价的人群可以通过租房来解决住房问题，而无力承受高房租的人群，将不得不选择恶劣的居住环境，或者被迫离开城市。

    由于存在太多的不确定性，对未来做出正确的判断是艰难的，但一点是显而易见的，如果高房价依然维持，而房租进一步上升，最受伤的是那些租房者，他们往往是那些中低收入者。对于原先就已买不起房的他们，不得不接受房租增加的现实。问题是，这种现实会不会成为今后的长期趋势，又将会怎样影响他们的生活。有分析说，随着租金的上涨，房租在租房人群收入的比重不断提高。在北京城区，以目前的租金水平看，人均租金负担也达到每月1000元。今年1月至4月，北京市城镇居民人均可支配收入为10069元，月均可支配收入为2500元左右。这意味着，房租占收入的比重已接近40%！

    当前的房产调控政策正在解决“买不起”的问题，但与此同时，政策也要关注本身已是或即将成为“租不起”的人群，这样我们的调控才更有意义。要有更好的政策和措施，保护那些中低收入者的利益不受伤害，而大力推进公租房、廉租房制度，是使他们活得更有尊严的保障之一。 据《金融时报》