任志强：没有国家能让所有百姓都买房子
[主持人] 我发现我们发展论坛中的网友对您的一个观点评论非常多，就是您所说的不要让所有老百姓都买房子，满足最富的人？
[任志强]
到目前为止，全世界没有一个国家出台一个政策就能让所有的老百姓都买房子，发达的资本主义国
家没有做到，仍然打着社会主义牌子的国家也没有做到。从来没有任何一个国家能这么做，如果能让所有的老百姓买房子，政府会推卸责任，不承担应该承当的义务。中国的社会保障在过去做得比较完整，98年改革以后，也在进行一些社会保障性质的住房，比如廉租房。
但是符合廉租房的标准一直没有提高，真正申请廉租房的人很少。第二，增加了经济适用房的建设，本来带有社会保障性质，但我们认为中间很多政策没有执行好。比如对户型的监控问题，购买者的监控问题，使更多的富人购买，而穷人失去了购买经济适用房的机会，但不等于国家没有做这方面的事。中国政府两份文件，98年的23号文件和03年的18号文件，都说的是高收入者买商品房。18号文件提到高收入者和中高收入者买商品房，现阶段是富人买商品房，其他人是用其他方式解决住房问题。
低收入家庭可能永远也买不起房子，你可以租房子、政府贴租的房子、贴息的房子。另外，我不认为我们所有人都买不起房子，大家在说房价收入比，很多人说是13、14倍，香港是20到40％，香港人一样买房，很多工薪阶层也在买房子。无非他可能用更长的时间去还贷款。平均每7年，城市居民的收入翻一番，每九年农民收入翻一番，如果有30年的按揭时间，你的工资在3年中最少翻四倍以上。我不认为收入水平从现在计算买不起房子，永远按现在的收入计算将来的房价，永远买不起。
天津市政府就实行了贴租方式的租赁房屋，北京市现在廉租房实际上没有很多人申请。真正符合廉租房标准的到目前有1万多户，实际申请3000多户，有一些人不申请是因为享受廉租房要把原来的房子上交，就不可能享受拆迁待遇。他享受租房待遇以后，可能离原来的工作地点远，但不表示政府没有拿这笔钱。北京市也建了一批廉租房，分了一批号，解决了一部分住房问题。所以政府在竭尽全力，努力要解决符合廉租房标准的住户，我个人认为应该把廉租房的标准提高，让更多的人进入到廉租房的标准。
一个企业要做决策一定要根据市场做决定，有的土地招拍后的价格就已经到1万块钱，盖普通商品房怎么保证国有资产增值保值？有的土地1平米50块钱、100块钱，我可能盖经济适用房或者普通房子。前几天我们参加海淀区的一个土地推介会，一块土地在颐和园的正门前头，土地的出让价格已经到每平米9000多块钱，那我们就一定会盖很高级的四合院，否则拿不回成本。政府收到的钱已经将近1万块钱，怎么可能盖普通房子。根据土地情况和市场情况决定产品，是定位问题。
假定更多的低收入家庭买不起房子，我们再怎么降价也不可能让他们买得起。有更多高收入家庭的人需要住房子没住上，我为什么不能建适当高档一点的房子，让高收入者去买我的房子向国家纳税。高收入者高消费从另外一个层面解决了财政税收的增长问题，未必是什么坏事。如果政府的文件提出，让高收入者买商品房，商品房一定是面向高收入者进行生产的，而不是面向普通商品房或者低收入家庭。所以一定是根据土地的价格成本核市场情况，和企业经营的责任做定位和选择的。
我没觉得更多的人需要自己买房子，reico二季度工作调查中我们发现收入差别比较大，低收入家庭和高收入家庭的收入差别大概占到20％几到30％几，但是住房差别很低，低收入家庭的人均住房面积相当于高收人群的85％，比例非常高。我们没有发现低收入家庭，包括最低收入家庭的住房情况像社会上说得那么差。因为我们过去大量是房改房，现在全国有将近90亿平米的住宅建设，其中商品房只有13亿，数量非常低，而商品房其中一部分是单位买房进行再分配，私房占的比例也很低，房改房通过300、400块钱的方式卖给老百姓、卖给低收入家庭量是巨大的，大概有63亿平方米左右。
其中在98年到2003年用合资、集资、合建和成品价购房单位分房的大概有18亿平方米，商品房11亿平方米，差别也是巨大的。18亿8000多万平方米的分配也形成了一个低价购买，平均购买价在200到300块。在实际购买中钱是非常低的。这些住房解决了绝大多数家庭的住房问题，商品房供应的量在市场上非常非常小，如果按总量计算，比例更低，大概只占全部存量的13％。现在所有的矛盾是只讨论13％的房子，而没有讨论87％的房子是怎么来的。怎么解决中低收入家庭的住房问题，我们认为现在最大的问题是新增家庭住房问题的解决，而不是原有家庭的住房问题解决。
商品房在供应中每年只能解决新增家庭的42％到45％，而新增户数增加，恰恰是房地产供不应求的重要体现。而这种供不应求迫使房价不断上涨，而不可能下跌。如果没有其他的非房地产市场的建设去弥补巨大的缺口，房价涨得会更快。恰恰现在非市场化还有一部分建设在进行，比如三峡移民政府进行的住房建设的拆迁。
[主持人] 我代表糖衣导弹网友质疑一下您刚才数据来源的机构？
[任志强] 我们reico工作室报告中所有的数据都有明确的来源出处，70％、80％是国家统计局的数字，是国家统计局专门调查队伍。
[主持人] 承担什么样的责任？
[任志强]
证明数据来源是正确的，有出处。现在对城调队数字的要求是要有名有姓。我们调查32000人，一定是有门牌号码、住址、姓名的。为了让报告公正，我们要求研究机构对所有的数字负责任，报告中没有任何一个部分数字有出处。虽然有人质疑是发展商出钱，是一些发展商形成的社会团体、行业团体出的钱。但是可以看看，所有署名的研究人员隶属于国家研究机构、社科院和政府的顾问单位，都有博士以上或者博士生导师的学历。
他们研究他们的报告，研究结果自己负责，我们只负责出钱。既然他们敢写，由报告人自己承担责任，恰恰说明我们发展商没有影响他们报告的研究结果，而这个报告其核心的组织人员都是国家最核心机关的研究主体。所以我们对报告非常的信任，而且报告一定是公正、负责任的。
[主持人] 您在很多场合您会首选这个机构作为自己的理论依据?
[任志强]
报告不但可以做理论依据，而且分析方法是最全面的。工作报告把中国的整个市场建筑的全面情况做分析以外，其他的报告都只分析了商品化的房地产部分和局部的经济适用住房部分，而没有分析非商品化之外的巨大投资过程。比如中国过去以基本建设投资为主，单位建设投资分房子，这个部分还在，而且这部分总量还大于商品房的总量。但是没有人分析，所以房地产市场过热和不过热，投资过高不过高，恰恰忽略了那部分，过去那部分是计算在基本建设投资里。
可是从来没有人去研究它。我们报告不但获得中央领导两次批示，建设部总体也肯定我们的报告。
[主持人]
网友“四海归心”：除了廉租房之外，普通老百姓非常关心经济适用房，他们首选是经济适用房，您认为什么样的房地产商会选择开发经济适用房，为什么您不尝试一下。
[任志强]
可能网友不了解情况，我们想尝试建经济适用房，政府要信任我们，把经济适用房交给我们。如果不给我们地，我们是没有资格建经济适用房的。建设过程中也有很多腐败，很多政府是故意要把利润让给他最信任的开发商，很多地方有这种情况，包括北京。如果不是某些领导做某些事情，一些公司可能拿不到土地。不是所有的公司愿意做就能做，不是我们不想建经济适用住房，我们也愿意建，但是没有被政府选择。我个人认为，从国际上已经走过这段历史的发达国家看，廉租房是政府出钱建设，用最低租金进行社会保障，几乎所有国家都有。
第二个层次是政府盖的公屋，可以用特定的限制性方式卖给低收入家庭，也要求他们在转让房屋的时候必须卖给政府，或者卖给政府指定的新的购买者，而不能进行私有化交易。香港购买公屋的要求很严格，前几天媒体讨论单人算不算家庭，香港是一个人没有资格申请，政府不能用政府的财政收入贴补一个有完全劳动能力的人，只有你有抚养人口，要有妻子、老人、孩子组成家庭才可以有能力购买。香港政府要求居住7年以上，人均现有的居住面积少于7平米等一系列条件。
中国现在没有严格的控制，等于把财政的补贴，在二次转移、分配的过程中转移到不该转移，或者不应该享受转移的人头上。我认为现在的经济适用房政策可以保留，但一定要调整，使它更加国际化，更加符合转口补贴到应该补贴的人。在国外更多的是把不能享受经济适用住房的人，提高他的购买能力，用贴息和贴租的方式，比如100块钱，政府贴80块钱，远远高于经济适用房和租赁房的廉租价格，但是低于社会的价格。
我们现在住房公积金带有贴息补贴性质，我们要求没有住房公积金的人没有权利贷款，而美国没有住房公积金之说，但是收入情况会有限定，用企业发债券的方式提供低息贷款，在欧洲、美国等发达国家都有。中国从福利分房向商品房转化的过程还没有完成，原来实物分配占重要的量，这不部分把原有的城市家庭住房解决掉，变化是巨大的。尤其中国由于有原来实物分配的基础，实际的购房条件和国际的购房条件也不一样，原来父母分60平米的房子，因为住两代人，60平米人均计算平米数不够，可能父亲和子女共同出钱买了一套60平米的新房子，儿子、女儿从家里搬出去以后，老俩口人均是30平米，买一套60平米的住房实际解决是4个人，因为子女也从30平米变成60平米。
替代作用在国外和中国是不同的，如果把两套房子平均起来，因为是两代人分别购买，一代是原来住房问题，一代是新商品房的问题，所以购买力降低。为什么我们看到虽然商品房的增长速度很慢，但是人均增长面积很快，因为原来的底很大，一旦有一部分替换作用是一带二的关系。我们现在常常忘掉了我们不是在完全没有房子，在荒地上居住去购买房子的基础，有70万平米大量的房改房、原来单位分配的住房，还有一部分公房出租的房子，解决整体住房的总量。所有人的眼睛都盯着商品房？为什么不买二手房、房改房。
如果仅仅盯着商品房市场，所有人买房子一定是错误的，我们的私有化已经接近80％，高于发达国家，恰恰说明房改房奠定了基础，大家用300、500购买了房改房，这是中国购房的最大基础。仅仅按商品房计算，确实很多人买不起，但如果按房改房和商品房一平均，所取得房屋的成本是很低的，原来政府解决的占了巨大的基础。
[主持人] 网友“四海归心”：上一部分言论是否证明房地产二级市场以及经济商市场有关国家的规则和存在缺失的状况？
[任志强]
我国的法律是滞后的，比如物权法，现在房子成为私人所有，但出现不清楚房子哪一部分归谁而打架的现象。交易市场也同样存在问题，不管二手房的交易，还是一手房的交易，在市场规则上，都有不完整的地方。尤其二手房市场，税制、税率各方面都不规则，现在最常提的买第二套住房的概念是非常不准确的。如果按香港的法律是只允许拥有一套住房，香港以纳税人为单位作为家庭，一个家庭只允许拥有一套住房，如果始终拥有一套，比如买了新的旧的卖掉，不收任何税，政府应该承担解决城市居民居住权利的基本责任。
但是我们现在不是这样计算，只要拥有第二套，是另外一个税率法律在管辖。任何一个家庭可能在变更住房的情况下一定会先买第二套，因为是期房销售，不可能先卖掉旧的房子，买了第二套以后卖掉第一套。所以香港为解决这个问题，规定在半年之内可以同时拥有两套，在半年以后拥有两套就要收税，否则可能有投机、炒房的行为。因此，更多人可以通过买一套小房子先住着，把旧房子卖掉以后再买一套大一点的房子，梯次扩大到能满足自己的需求。纳税是第一次只用10万块钱的免税额，第二次再用10万块钱免税额，可能买5、6次用掉所有的免税额，老百姓会用不断购买的方式变换自己的住房条件。
我们现在的媒体宣传的是花了一辈子的钱买一套大房子，而发达国家市场经济方式是根据自己的需求买适合自己居住的房子，比如我从东城搬到海淀工作，我的家也可以搬到海淀，这就减少大量市内的交通流量。可能在发达国家这种事情已经解决了，比如美国我今天在一个城市工作，明天再另外一个城市，就换到另一个城市的房子居住。美国只有不到3亿人口，住房交易总量大于我们好几倍，恰恰因为发达的二级市场。二级市场交易量是一级市场交易量的5到7％，我们二级市场在各个程度、税收政策、待遇、银行金融支持等各方面与发达国家还有相当大的差距。我们要通过改革、进一步的与时俱进，改变这种情况，才能够真正使房地产市场发挥作用。
[主持人] 对不太讲理的拆迁户你们怎么做？
[任志强]
我们过去遇到很多，最好的办法就是靠法律，让政府协助解决。因为在法律上明确规定，我们的拆迁标准是政府给定的，政府有责任维护政府法律的执行和拆迁标准的执行。政府用行政诉讼方式去解决。当然会有一些其他的因素决定对拆迁户的解决问题，比如如果不讲理到触犯治安、法律时候，可以由公安部门解决。讲理和不讲理谁来判定？由政府，政府是制定拆迁政策的部门。
