房价的制定依据是市场， 产品只要过硬，就不会受到宏观调控的影响

　　[主持人] 任总有一个特点，就是他的观点总是建立在非常丰富的理论依据之上。下面我们回答网友的问题。网友“九月的高跟鞋”：房地产市场的僵持状态何时打破，谁会先妥协？

　　[任志强] 目前为止35个大 城市已经有10个城市统计数字证明，8月下旬包括9月上旬，销售数已经高于宏观调控之前，高于3月份的数量，部分城市销售增长速度很快。调查显示居民的购买欲望也在上升，尤其是北京20％以上，比上个月增长0.3个百分点，上海7％。充分说明更多的人有需求，僵持的原因是因为新闻媒体更多的把中央的调控政策误解为为了降低房价，造成消费者认为房价会大跌，所以形成僵持。如果正确理解中央宏观调控的目的是稳定房价，可能就不会有更多的媒体说房价一定会跌，宏观调控是让房价下跌，老百姓可能就没有这个僵持。我想任何一方不管消费者、发展商、银行，政府在全国各地不是一刀切，有的地区是政府先憋不住，有的地区是银行憋不住，有的地区是消费者憋不住。

　　上海和北京的差距巨大。长三角有很多地方政府在中央宏观调控出来以后，又额外出台了很多的政策，所以这些地方政策会对当地的市场产生比宏观调控政策更大的影响。因为宏观调控政策是泛泛的，地方政府的政策是详实的，直接面对当地市场的。上海内环路以里的房子不但没有降价，而且还会继续涨价。8月底的统计数字和9月初的统计数字看上升速度很快，日销售量、周销售量有的超过20％几。总体也有支撑不住的地方。即使在同一个城市，发展商、消费者、银行和政府也有差距，有的发展商在北京实力很雄厚，是靠产品支撑，在市场没有遇到销售困难的问题。北京一些项目销售得非常好，包括最近北京新开盘的一些项目，像珠江的一些项目销售都超过3月份。所以不能用全国统一的方式去说哪一方坚持不住了。

　　[主持人] 持续下去的趋势会是什么？

　　[任志强] 我不认为有持续下去的趋势。

　　一个东西出台马上会有人观望。比如台风要来，大家可能会做一些防止台风的准备，前一阵子，北京报道台风麦莎要来，大家采取了很多措施，但台风没有来。国家宏观调控政策出台以后，大家可能会有观望的态度，但一段时间以后，大家会发现房价没降。北京比较的明显，北京从宏观调控开始，没有发现房价大幅度的下跌，尽管交易量可能有变化。二手房在上个月的交易量增长30％，增长速度非常高，因为有前两个月交易量下降的问题。我们认为只要你的产品在市场上过硬，就不会受到宏观调控的影响，仍然会销售很好。要买房子的人，他的积极性永远不会因为某一个政策出现，不买房子、不住房子。

　　[主持人]网友“报国忧无门”：我不知道当前的房地产价格是为哪些人量衣裁减的，请您谈谈制定房价的依据是什么？

　　[任志强] 是市场，如果供求关系发生变化的时候，价格一定会随着供求关系发生变化。一般的发展商重要的不在于定价，是产品定位。拿到土地以后，干什么？先要进行市场的研究决定定位，比如土地是适合盖普通的商品房，还是高档的商品房，适合小户型还是大户型。根据地理的周边位置环境决定，一个是根据市场决定。如果现在市场购买能力是缺小户型，我们就盖小户型。要根据城市规划和土地利用情况决定，定位要在定价之前，定位以后基本就定价了。

　　[主持人] 这位网友还问：现在一个普通的工薪阶层的人即使不吃不喝奋斗二十年也买不起一套赖以栖身的房子，这样的地产价格是不是合理？

　　[任志强] 美国有30％几的人是一辈子都租房子，美国发达国家人均工资收入是我们收入的好几倍，都是租房子。在美国，拥有私有产权的50岁以上的人很少，不到10％。中国常说安家立业，好象没有家就不能安家立业；子承父业，要把房子传给下一代，好象所有的家庭一定要买房子。美国有很高的遗产税到62％，100万的房子父母继承给儿子，儿子要先掏62万交给政府。所以，为什么美国老年人要把房子消费、捐赠，也不愿意留下来传给后代，要缴高额的遗产税。因为消费市场和市场化、非市场化有很大的区别，观念需要改变。