青岛5楼盘逆市加价制造火爆景象

    本月是青岛楼市逆袭的最佳时期，然而很多楼盘并没有把握住，还出现了楼盘逆市涨价的情况。位于青岛北岸新城区域的一家多层楼盘均价涨了500元/平方米。9月24日，记者从市房地产交易中心了解到，上周全市新房成交1957套，环比仍下跌。目前，青岛已有5家楼盘暗自试探性提高了均价。崂山区一家高端楼盘均价涨到了1.4万/平方米。9月份，青岛出现了首批涨价楼盘，虽然涨幅不大，但引起了部分二手房房主跟进，二

手房市场也出现了房价虚高的情况。业内人士表示，楼盘调价基本上都是热销过后，一方面是安抚前期业主，另一方面也是制造火爆景象。

    新房市场：5家楼盘涨价

    9月22日，中置青岛风景二期开盘。记者现场看到，在青岛风景临时售楼处现场，几十米长的认筹大军将售楼处门口围得水泄不通。很多市民早上7点售楼处开门就在排队。当天中午，青岛风景推出的 494套房源热销超过400套 ，80% 房源被签订认筹。此次该楼盘推出的房源价格都在4000元/平方米以下。

    然而，在9月份还是有楼盘涨价了。这些楼盘共同的特点是，在前期已经获得了热销，再次推出房源时，价格已经提高。城阳区一家楼盘7月开盘时推出套二中小户型，均价6200元/平方米，已销售一空，9月新加推的小套三户型均价6500元/平方米，位于北岸新城区域的一家多层楼盘均价涨了500元/平方米。崂山区一家高端楼盘均价涨到了1.4万/平方米。7月中旬开盘的时候，打出价格是起价11158元/平方米，均价13000元/平方米，当天热销350套 。再开盘时，均价涨了1000元/平方米。

    位于李沧区北部的一家楼盘，上半年均价一度低至6600元/平方米，房源热销。本月推出新房源，均价6700元 /平方米，每平方米涨了100元。另外，同样在李沧区，另一家楼盘目前小高层均价6800元/平方米，最低的时候只有6300元/平方米。

    上周全市新房成交1957套

    根据市房地产交易中心的数据，上周全市新房成交了1957套，仍然不足2000套。“金九”已经过去了一大半，岛城楼市每周新房成交量维持在2000套以下，离火爆还有一定差距。上周青岛住宅区域网签量前三甲是胶州市、胶南市和城阳区。

    实际上，当前的青岛房地产市场，开发商是不敢乱涨价的，涨幅过大会有相应惩罚措施。购房者仍可以放心选择价格合理的楼盘。

    根据最新的调控政策，价格变动得公示。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示；对申报预售价格明显偏高的，要进行约谈，引导开发企业合理确定价格，拒不执行的，暂缓发放预售许可证。

    二手房市场：要价高卖不出去

    二手房方面，数据显示，上周岛城7区二手房成交531套。其中，市北区成交136套，市南区成交76套，李沧区成交63套，均有不同程度下降。而四方区成交102套 ，崂山区成交37套，有了明显增长。从成交面积来看，平均成交面积为78.83平方米，环比下降9.19%，成交面积以小户型居多。

    青岛链家市场部殷天逸认为，二手房市场需求增量不足，仅靠刚需支撑，是造成“金九”成交回落的主要原因。由于青岛市的二手房业主往往是以“散户”的形式出现，对市场判断较为滞后，从8月开始二手房成交回落并未使业主充分认识到需求减缓的趋势，价格依旧虚高，成交难度继续增加。

    据青岛链家市场研究部统计，2010年9月青岛二手房共成交2568套，而在2011年限购后，9月成交量仅为1277套。今年9月二手房总成交预计在2000套左右，无法达到调控前2010年同期2568套的水平。

    “虽然近几月青岛二手房市场较为活跃，客户购房意愿积极，但青岛受调控政策影响较为明显，在限购政策不放松的情况下，改善投资需求难以入市，一旦房价上涨，刚需客户购房能力受限，市场成交难以突破，而接下来的十一长假，也会对二手房成交造成一定影响，十月成交量或会继续走低。”殷天逸介绍说，“现在涨价，很难成交，购房者还是很聪明的。”（记者 李晨）

    ◎=记者手记

    搬起石头砸自己的脚

    在购房者眼中，最好不论高端低端哪种产品价格一直走低才好；可对于开发商，就不得不在以价换量和有价无市之间做出权衡。当以价换量进展到一定程度的时候，开发商开始追求利润，于是有的开始提价了。但在楼市调控下，开发商涨价的风险还是很大。

    一个不争的事实，令诸多开发商怀念的“暴利时代”正渐渐终结。房地产调控政策自实施以来，楼市并未出现大幅度的降价，至少房地产市场“高烧”渐退，无论供方还是需求方都多出几分理性。“夹缝”求生的状态使开发商不得不面对降价与否的难题：降价，在促进成交的同时牺牲了利润；不降价，就有可能失去市场，一步一步引发资金链的断裂。在提前或者超额完成销售目标的华丽外表下，是净利润的全面下滑。短期来讲，业绩尚可；长期而言，这种不可持续的模式必将击溃不少开发企业。

    开发商面临两难选择。有的楼盘开始调整价格，有一定的涨幅。这种选择是有风险的，很可能搬起石头砸自己的脚。这个月，青岛新房成交量没有超过往年同期，甚至不如今年7、8月份。开发商如果低估限购影响力，很可能付出沉重代价。