二手房行情调查:普遍超1万/平 刚需抢房

    来自国家及地方统计部门每月发布的数据显示，青岛二手房价格环比已连续下降了10个月，成交量也在去年下降的基础上再次大幅下降，而进入5月份，随着房东报价主动降低，部分区域出现小有回暖的态势。那么青岛二手房市场经历了怎样的煎熬、起伏呢？记者昨日选取了市内四区及崂山区的9大片区当做样本来调查，客观地反映了当前二手房成交价格及成交量的真实现状，供置业者参考。据调查显示，目前二手房成交的主流户型集中在七八十平方米的套二带厅房源，首次置业或首次改善的刚性需求是绝对的主流，投资客已绝迹。刚需置业者在观望了一年多后开始出手购房，有望带活已沉寂了一年多的二手房市场。

    二手房已连跌10个月

    上周，国家统计局发布的全国70个大中城市房价走势情况统计数据显示，今年4月份青岛新建商品住宅、二手住房价格指数出现最大降幅。其中二手房价格指数环比下降0.3%，同比下降2.8%。与2、3月份相比，4月岛城二手房价格显示出进一步探底的势头。2月份，二手房价格指数环比下跌0.1%，同比跌幅则为2.2%。3月份，二手房价格指数环比下降0.2%，同比降幅达2.4%。

    从去年年初国家实施楼市调控政策以来，岛城房地产市场开始出现起伏不定的行情，但是从去年的8月份开始岛城楼市走上下跌路，到今年4月份跌到了调控以来的最低点，其中新建商品住宅价格指数同比下降3.8%，二手房价格指数环比同比下降2.8%，均是最大降幅。

    与去年同比降了一半多

    此外根据青岛市房地产交易中心公布的统计数据显示，2012年前三个月，七区二手房成交量为1871套，四区二手房成交量为1431套，与去年同期的5059套与3805套相比，分别下降63.02%与62.39%，延续了去年年末的下滑走势。崂山区第一季度共成交90套二手房，数量已经降到了史上没有过的新低。城阳、黄岛因为新房不断以低价开盘，二手房成交量都降到了每月100套以下。

    4月份，市内四区二手房共签约999套，比今年3月份的319套多出了680套，环比增幅近7成。但和去年4月份1158套的签约量相比，逊色不少。盘点4月份楼市可发现，过高的价格仍是阻碍成交的主要因素。“这部分房源主要集中在崂山、市南一片，不仅价格高，而且受限购令限制。”21世纪不动产青岛区域市场部经理李兰玉分析说。

    房东撑不下去降价卖

    关键词：价跌量增 成交价：100-150万元

    市南区东部地处香港中路商圈，一直是二手房交易较为热闹的片区，且价位不低。那么目前市场如何呢？太平洋房屋福林店店长周国华用了四个字“价跌量增”来形容，经历了去年一年的惨淡后，今年明显感觉成交量上去了，平均每月能成交三四套，与去年同期相比增长一倍。“我们这片儿卖房的房东大多是卖了小的、旧的去换大房或新房，新房看好了然后将老房子脱手，在这种情况下房东给出的报价就会比较低。还有一些房东是挂了大半年，眼见着没人看房，撑了大半年撑不下去了，于是降价卖。”周国华说。

    他举例说，前不久成交了一套房，大尧三路福林花园是2000年左右的多层物业小区，88.6平方米的六楼加阁楼，房东去年下半年挂出来的，一开始报价168万元，但一连好几个月几乎没有看房的，即便是个别客户看了，都没了下文，到了今年，房东最后落到128万元才最终成交。“这套成交的单价在1.4万元/平方米上下，而2010年市场好时，成交价没有低于1.6万元/平方米的，总体上回落了大约2000元/平方米。”周国华说，另外片区内刚交付不久的中海银海一号小区价格约为1.4-1.8万元/平方米，年后有一套130平方米的大户型最后以180多万成交，单价约1.4万元/平方米，而此前报价为210万元，降了将近30万元。“这个小区因为是刚交付，房产证没过五年，营业税高，所以成交比较淡，在房东主动承担税费的情况下才能成交。这也是目前二手房市场的一个主要特点。”周国华说，总体而言市南东部片区成交的主流在100万元-150万元，当然也有个别六七十万元的小套二或套一成交。

    房主大都不差钱

    关键词：被限购 豪宅：每平不低于3万

    香港中路以北、靠近宁夏路一代的市南区东部成交略有回暖，而香港中路以南尤其是东海路以南的市南沿海一线豪宅却仍成交惨淡，太平洋房屋音乐广场店店长金巍在这一片做二手交易有一些年头了，但他从来没经历过如此惨淡的行情，尤其是去年一整年，几乎卖不动，还好沿海写字楼租赁市场不错，能维持住。进入2012年后，成交也只有两三套。最贵的一套是位于澳门路上的通信花园顶加阁的房子，150平方米成交价约为550万元，税费由房东承担。金巍说，截止到目前，东海路以南的豪宅没有低于3万元/平方米的。 “这个区域的房主大都不差钱，房价涨上来再要降，很难，不到万不得已没有降价出手的，除非户型特别差的。而且就算部分房东想略微降点处理，也很难有接手的，要么就是总价太高了，要么就是被限购了，没法成交。”金巍说，目前手头上有套总价约为2000万元的房子正在卖，单价超过了6万元/平方米，买卖双方对价格都已基本谈妥。“但由于客户被限购了，所以交易僵持着，眼下只能给客户做工作，把手头上其他的房产卖掉一些，看能不能不被限购。”金巍告诉记者。

    受限购令影响大

    关键词：租赁很火 成交价：160万元以内

    崂山区近年来一跃成为仅次于市南区的高档房聚集地，价格也一度飞涨，尤其是香港东路沿线。此外海尔路、深圳路、辽阳东路沿线涌现的新小区也不少，因此二手房市场开始发展起来。那么当前市场如何呢？科威国际不动产崂山店经理徐迁均分析指出，崂山区总体上还是受限购令影响比较大，成交量上不去，2009、2010年市场好的时候，多以大户型为主，套三双厅双卫的高品质房源好出手，而自从限购令颁布后，这类房源基本上成交为零，更别提一些看海豪宅了。

    当前市场成交主流还是以套二带厅居多，总价在160万元以内的，90-130平方米左右的户型。近期丽海花园一套87平方米的多层房源，以131万元成交，单价为1.5万元/平方米，比一年前低了1000元/平方米。另一套高层住宅康城小区的113.96平方米、套二双厅双卫房源，成交价120万元。此外关注度较高的海尔东城国际、鲁信长春花园小区也略有回落，但幅度不大，成交价在1.6万元/平方米左右，且以100平方米左右的中小户型居多。

    “买卖交易在我们这片确实不活跃，目前还是没有太多改观。但租赁市场还是很不错的，年后一个月能有5、6单，除了住宅外，还有不少是写字楼出租，租赁的佣金收入能占总收入的30-40%。”徐迁均说，现在只有等限购令放开。

    浮山后一带 客户很多关键看房东

    关键词：略有回暖 成交价：80-100万元

    浮山新区自2008年以来逐渐成为市区置业的焦点，尤其是2009年底及2010年，二手房单价也从八九千元每平方米一跃而升至1.3-1.5万元/平方米，成为近年来岛城升值空间最大的片区之一。那么经历了一年多的市场低迷行情后，这片区域如何了呢？

    青房置换浮山后六小区店李店长接受记者采访时说，“这几年，浮山后房价起起伏伏我也是看在眼里，涨的时候涨的很快，但跌起来大家就不愿意了，年后总体上略有回暖，但不是很明显，目前单店月均成交差不多是两套，不是特别理想。”李店长说，该片区成交的主流户型在65-80平方米的套二厅，总价在80-100万元区间，浮山后一、二小区成交价略低，约为1.1-1.2万元/平方米，四、六小区约为1.2-1.25万元/平方米，部分急售的比这个价还低，而去年同期为1.35万元/平方米。前不久浮山后六小区有套87平方米的一楼毛坯房，房东急售，以1.16万元/平方米最终成交。而周边的封闭小区如城建湖光山色、海信静湖琅园等小区，价格依然较高，在1.5-1.7万元/平方米，其中静湖琅园不仅价格高，而且面积多在100平方米以上，总价也就高了，成交更少。“要想打破目前这种状态，关键看房东的态度，来这儿买房的客户还是比较多的，房东要是继续扛着，那成交肯定上不去。”李店长说。

    市北错埠岭周边 五六十平米是成交主流

    关键词：刚需焦点 成交价：60-80万元

    “来错埠岭、福北小区这一带买房的绝对是刚需中的刚需，成交主流为50-70平方米的套二房，总价在60-80万元，这是首次置业的年轻人能承受得住的。而且错埠岭这儿还有地铁站，非常便利。”太平洋房屋福北店店长文强接受记者采访时说，进入今年2月份以来，单店每月成交约为7、8套，比去年增长一倍，主要是刚需观望一年后开始出手了，而错埠岭一带又因为地理位置、生活配套、户型区间等种种因素比较适中，成为刚需客户关注的焦点。目前顶层的房源价格约为1-1.15万元/平方米，非顶层价格约为1.1-1.2万元/平方米，与限购令出台前相比略低了500-1000元/平方米。

    “并不是我们这片房子有多好，所以抗跌，而是因为这片的房子户型大多在五六十平方米，总价低，且多建于1993-1997年之间，年代较新，贷款比较容易，综合之下成为置业热点。”文强说，五六十平方米的是成交的绝对主流，福州北路上的封闭物业小区鼎城有一百多平方米的大户型，但基本没有成交，前天一套55平方米的南向套一房源成交总价67万元，单价约为1.2万元/平方米，而一年前为1.35万元/平方米。另外福北小区一套位于4楼的72平方米的房子，以79.8万元成交，房东自去年10月挂牌出售，报价很快回落到85万元，最后不到80万元成交，而2011年初该小区卖得最贵的一套达93万元，也是同一个户型。

    市北西部 房源不多需求量大

    关键词：买卖活跃 成交价：100万元以内

    科威国际不动产信息城店店长王倩说，市北西部片区交通十分便利，地铁2号线也在此设站，是“老青岛”比较钟情的区域，所以总体上挂出来出售的房源不算多，但辽宁路信息城一带有大量的IT工作者，一些小老板或工作四五年的小白领希望在此片区置业，方便上下班，因此需求量还是比较大的，买卖比较活跃。进入2012年，单店月成交量大约在2、3套，5月已过半，成交了2套。而去年该店主要以租赁度日。

    目前成交的多在1.1万元/平方米，总价在100万元以内的。她举例说，上个月成交了一套聚豪大厦的套二精装修房，这座大厦建于2000年，是高层住宅，位于10层、双南向、面积为82平方米的房子，最后以82万元成交。相连的科技大厦一套87平方米的毛坯房以87万元成交，而一年前这两座大厦的成交价没有低于1.2万元/平方米的。“信息城周边主要是这两座楼比较新，好贷款，且总价不高，成交还不错。另外大连路市场周边房源也有部分较新，建于1996年前后，年代较新，环境好，配套好，成交价比这两座大厦要高，约为1.2万元/平方米，一些带双气、精装修的要更高。其他的诸如乐陵路、普集路一带房子就太旧了，贷款很难，且户型设计不太好，客户看的也少。”王倩分析指出。

    四方杭州路附近 挂出不到两周就成交

    关键词：过山车 成交价：50-80万元

    “年后市场确实好多了，但还是感觉像坐过山车，从单店来看，1月份零成交，2月份卖了5、6套，3月份没有成交，4月卖了4套，5月到现在也有4套。”科威满堂红不动产总经理薛峰用“过山车”一词形容年后的四方区二手房市场，四方区的二手房主要是在人民路、海云庵、水清沟一带，成交主流是55-80平方米的套二带厅的房子，单价在1万元/平方米左右，与限购令出台前相比回落了约1000元/平方米。

    目前房东总体上来看，报价比较实在，而一些低于市场价的房子一挂出来不到两周时间就能成交。四方区著名的封闭物业小区杭州花园在一年前房价最高报到了1.5万元/平方米，但今年普遍挂牌价在1.3-1.4万元/平方米，近期一套70多平方米的房子最终以不到1.2万元/平方米的价格成交了，主要是房东急需用钱。另外地处兴隆路附近的兴隆家园小区，多层房源报价约为1.1-1.2万元/平方米，小高层报价1万元/平方米，近期成交了一套83平方米、精装带全套家电的小高层二手房，报价实在，大约挂了一个多月就成交了。

    李村公园附近 头一次碰到抢房

    关键词：看房量大增 成交价：50-60万元

    接受记者采访时，科威国际不动产李村广场店经理马纪宝首先跟记者聊了一件很郁闷的事，就发生在上周六。“李村桃园路上有个63平方米的精装套二厅房子要卖，房东直接报价55万元，折合单价刚过8700元/平方米，我手头一个客户看好了，打算签约，但客户一见房东面开口又要降价，问50万元卖不卖，就在两人讨价还价时，另外一家中介也带了个客户进来了，人家一听报价55万元，当场表示要交定金签合同，我这个客户一看傻眼了，立即反悔说‘55万元我先要，这是我的’，最后房东把他拒了，和另外那个客户签约了。”马纪宝说起此事很郁闷，到手的鸭子飞了，但他同时又很欣慰，“这是自限购令以来我头一次碰到抢房的现象，搁在2010年，这种情况很多。你说这是不是好兆头？”

    马纪宝分析说，目前李村商圈一带成交的二手房主流在50-60万元，绝大部分都是首次置业的刚需客户，“今年我们带看的客户好多都是大肚子的孕妇，这主要是观望了一年了，不能再等，于是出手买房，而且大多需要带点装修的，可直接入住。”马纪宝说，房东方面报价也越来越实在，比如知名度较高的百通花园小区目前成交价约为9000-9500元/平方米，而一年多前基本都在1-1.1万元/平方米，回落了1000元/平方米，另外东山实验小学的学区房也从10500元/平方米回落到9000元/平方米左右。“当前看房量大增，我们店内三个经纪人每周末的看房安排都满满的，有的还需要提前预约，所以我感觉下半年市场会更好，目前一个月平均约有3套左右成交。”马纪宝颇为乐观。

    李沧区西部 不降到七八千元绝不出手

    关键词：比较冷清

    “其他片区都回暖比较明显，但我们沧口这片还是比较冷清。”青房置换升平路店经理包玲说，年后只成交了三套房，而且还都是“非正常”商品房，即没有产权的房子，总价特别低。一套是地下负一层，从8.5万元降到了7.8万元成交，一套是升平新城的只有使用权的阁楼，中介周宣还价后，房东从27.8万元降到24.9万元，客户才买下。第三套是娄山花园的集体产权房，以35万元成交。

    “我们分析感觉还是房东死抱着房价不降，而客户又总感觉沧口是市内四区房价最低的，不降到七八千元绝不出手。另外这一片好几个新盘在售，价格也不高，一些刚需客户可能更倾向于交易税费少的新房，所以沧口这片二手房成交很淡。”包玲说。

    她举例说，建于2000年的升平路一小区有个86平方米的一楼带院精装修房，去年上半年挂牌时房东报价86万元，一个看房的也没有，接着就降到了81万元，再到77万元、75万元，“现在报价已经低于70万元了，而且我们基本上期期广告上都主推这套房，但连个咨询电话都没有，更别提带看房了。”包玲在给记者讲述时语气非常急促，恨不得赶紧有客户把这房买下，以实现单店年后零突破。

    自2011年1月份以来市内四区二手房成交量情况

    2011年 1月份 1991套

    2月份 517套

    3月份 1297套

    4月份 1158套

    5月份 1021套

    6月份 1139套

    7月份 966套

    8月份 972套

    9月份 879套

    10月份 732套

    11月份 805套

    12月份 694套

    2012年 1月份 385套

    2月份 727套

    3月份 319套

    4月份 999（孙静芳 王建亮）