青岛小产权房交易风险大 半价销售无人问津 

    【说法】 购买小产权房不受法律保护

    市国土资源局的工作人员告诉记者，目前青岛市关于小产权房的政策自始至终没有变过，严格按照国家法律法规执行，购买小产权房，不受法律保护。房管部门不会给此类房屋发证，更不允许上市交易。

    今年2月27日，市国土资源执法监察支队支队长马刚网谈时说，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确：“城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。”目前，各区市正在着手制定具体实施方案，计划在今年10月前完成农村集体土地所有权登记发证工作；2013年10月前完成宅基地使用权确权登记发证工作。

    记者从市房管局了解到，虽然国家将出台试点治理小产权房城市的名单，但是青岛会不会列入试点名单，现在还没有确定。市房管局的工作人员介绍，岛城的小产权房市场如何治理，需要等国家大政策出台后才能决定。目前，我国相关部委正在对小产权房问题进行调研，我市房管部门也正在等待上级部门的清理方案。

    认定合同无效应当返还财产

    就小产权房买卖纠纷涉及的法律问题，记者咨询了城阳区法院的张法官。张法官说，集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买的，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。

    在合同效力的认定上分为以下几种情况，宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效；集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力；城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效；非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。

    张法官说，宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还；不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿；合同无效双方均有过错的，各自承担责任份额50%。对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。

    【心态】 “要是能卖，早就卖了”

    “买了这么多年了，我们只能住，却不能卖，就像是租房子住一样，现在国家要清理小产权房，我很担心。”市民刘山说出了自己的心声，其实这个心声也是更多的小产权房房主的心态。自2006年在高科园某小区买了一套小产权房以来，刘山的担心一刻也没有停息过。买房时价格是比正规商品房要便宜几乎一半，但是房价的涨幅也只有前者的一半，甚至更低，因为没有房产证，刘山说，办理很多事情都不方便。“要是能卖掉，我早就卖掉了。”刘山说。

    “国家应该分情况清理”

    记者在沙子口码头北侧的一处海景房里，见到了70岁的市民李先生，他买房子是为了孩子治病。1999年，他为了照顾孩子，把在台东60多平方米的房子以11万元的价格卖掉了，搬到了沙子口的职工新村住。职工新村的房子90多平方米，还带阁楼，当时的价格是每平方米1200元。自从搬到了崂山后，李先生的孩子的病再也没有犯过。职工新村的那处房子，现在房价已经涨到了100万元，13年涨了9倍多。

    谈起小产权房，李先生说，这些房子的建设情况很复杂，有的是经过批准后村民建设的；有的是私自盖的，然后对外出售，“这么多买小产权房的人，国家要清理的话，也应该分分情况，总不能一拆了之吧。”李先生说这话时，更多的是一种期待。

    “朋友经历让我望而却步”

    “去年，也有人劝我先买一套小产权房，说是等资金宽裕了，再换商品房。”来自临沂的徐强说，前年年底他登记结婚，但迟迟没有举行结婚仪式，就是因为没有买房子。“买房毕竟是大事，现在，一套条件差不多的小产权房，起码也得二十多万元。”

    “6年前，我朋友花16万元在李沧买了一处小产权房，后来，社区改造了，只退给他16万元，现在，朋友还在想办法买房子呢。”徐强说，得知了朋友的买房经历，让他对小产权房望而却步。

    【提醒】 买小产权房有四大风险

    山东雅博律师事务所的盛少华律师说，由于产权得不到法律上的认可，购买小产权房并不受法律保护。2007年，原建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。即使以律师见证书等来作为协议，这些也是不被法律认可的。

    盛少华认为，购买小产权房存在着四大交易风险。第一是不能上市交易，也就意味着不能变现，因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；二是一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；三是无法抗拒国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。第四是无法办理继承。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

    【链接】 国家“严打”小产权房大事记

    ●2007年6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

    ●2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

    ●2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

    ●2008年7月，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

    ●2009年9月，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

    ●2010年2月，国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露，已经完成针对小产权房的调研，争取年内出台解决方案。

    ●2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案，对发现的问题，采取“一案一处理”，小产权房治理方案出台后将全国性处理。

    ●2011年5月，国土部等三部委下发 《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

    ●2011年11月，国土部召开通气会表示，力争明年年底前完成全国集体土地确权登记工作，明确小产权房不发证。

    ●2012年2月21日，国土部召开发布会，将开展小产权房的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。（记者 陈勇 原野 王涛）