青岛小产权房交易风险大 半价销售无人问津 

    从2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房开始，国家各部门先后出台多条关于禁止购买小产权房的政策。2012年2月21日，国土资源部宣布今年将在全国试点清理小产权房。这则消息公布后，立即引发了一场小产权房的“地震”，关于小产权房的一点点“风吹草动”都会引来全社会的关注。4月29日，一条来自人民网转发的小产权房清理方案提交国务院的消息，再次将小产权房推到了风口浪尖上。青岛有多少套小产权房？青岛的小产权房市场当下是怎样的状况？小产权房的业主又是何种心态？连日来，记者辗转走访青岛多处小产权房扎堆区域展开调查。无论是小产权房交易量还是价格，整个市场从2010年开始就已经坠入“冰河期”。小产权房市场的纠结也让房主焦头烂额，他们只能一边降价卖房，一边时刻关注政策的走向。

    地点：高科园某小区 中介挂一年多没卖出去

    作为崂山区的第一个城市小区，高科园某小区1993年建设了一批安置房。这个小区大约有50个楼座，其中有三分之一是房产商开发的，还有一些是在农村宅基地上批准建设的。

    现在，这个小区有房产证房子的价钱已经到了每平方米1万多元，而那些小产权房，目前售价最高的在每平方米8000元左右。在该小区内的龙源居房产中介里，工作人员告诉记者，买小产权房子要一次性付款，现在很少有人来买，不少人担心有风险。“有不少房主很着急，想把小产权房卖出去，但是有人挂了一年多，也没卖出去，现在买房者的法律意识也在逐渐增强。”工作人员告诉记者。

    地点：石老人花园 半价销售还是无人问津

    石老人花园小区是我市规模较大的小产权房片区，记者以购房人的名义来到坤航地产中介，工作人员胡小姐告诉记者，小区分为东西两个区，最早的楼座建于1998年，2008年又建了一批，共68栋楼，其中59栋为小产权房，房源有1000多套。

    “前来买房子的很多都是外地人，大部分是自己住的，他们考虑的大多是价格问题。”胡小姐说，与周围的大产权房均价在两万元左右的价格相比，这里小产权房的价格最高只有1万元，等于是周边正常房价的一半，这个价格优势对很多买房者很有诱惑力。但即便是这么低的价格，胡小姐也坦承：“从今年以来小产权房还没成交过一套。”

    地点：沿海小别墅 看房的人多买房的人少

    崂山区的小产权房还有一个特例，那就是小产权别墅，这些别墅主要集中在王哥庄、沙子口等沿海一带，数量有数百套，此前还有人以1亿元价格打包销售12栋小产权别墅。业内人士介绍，建设这些小产权别墅的人除了有钱人之外，还有一些企业。

    记者在沙子口的沿街路口看到了一则销售350平方米海边别墅的小广告，记者随后按照上面留下的电话打了过去，一名自称姓王的女士接听了电话，她告诉记者，房主是自己的妹妹，已经出国了，所以要出售。

    “我们周边有很多套别墅，都是1998年由开发商建设的，没有产权，这套别墅350个平方米卖价280万元。”王女士说，房子是开发商跟村里一起合作开发的，使用的是村里的集体土地。2000年的时候，他们买了这套别墅，当时价格是160万元。王女士跟记者坦言，她从今年年初就开始卖别墅，但到现在还没售出，“看房子的人倒是不少，但是有意向的还没有。”

    地点：河南庄小区 去年到现在还是零成交

    九水路上的河南庄小区是李沧区小产权房较多的小区，这里居住着数百户居民。在李沧区东部，这样的小产权房还有两三片，共有数千套房。现在，李沧区的小产权房基本是零成交。

    “2008年到2009年时，河南庄小区小产权房每平方米3000多元，周边的商品房都超过了5000元。那时，买房人图便宜，小产权房交易量自然也就不错，一年成交上百套。买房人中还有一部分投资客，但现在国家频频放出清理小产权房的消息，再没人敢买小产权房了。”某房产中介工作人员告诉记者，如今房产中介虽然还挂着小产权房的推荐信息，但已经无人打听小产权房了。从2011年开始，他们就没有做过一笔小产权房的交易。记者在李沧区走访的4家房产中介中，均存在着同样的情况。

    地点：城阳某小区 城乡接合部成为聚集区

    记者来到城阳区瑞阳路小区调查，这处小区已完成旧村改造近10年，是小产权房较多的一个小区。居民王女士告诉记者，7年前，他们在这里买了一套小产权房，“当时，每平方米只有1000多元，一套房子才10万出头。”王女士说，仅他们家一个楼座，就住着近10户外地人。

    记者获悉，城阳的小产权房主要分两种，一种是部分有条件的社区在自家社区土地上建房对外销售，另一种是一些社区旧村改造后，社区或居民将多余的房屋销售出去。“因小产权房没有登记，数量到底有多少无法统计。”城阳房产部门工作人员说。记者走访了解到，城阳区一些旧村改造较早且配套条件较完备的社区，及偏离城区较远的一些街道驻地小区，都是小产权房分布较为集中的地方。

    【调查】 小产权房被谁买走了？

    青岛民间的房产调查公司普遍认为，青岛的小产权房是从1998年取消福利分房后于2001年出现，经过了两三年发展，2003年到2004年是小产权房建设的高峰期。由于土地需要层层审批，小产权房在青岛的数量并不多。“青岛小产权房的比例很低，主要集中在崂山、李沧、城阳。”房产调查公司的工作人员告诉记者，目前青岛市的小产权房不超过5万套，占青岛市房屋总量的比例还不到1%。

    交易量曾火爆一时

    “2008年到2009年，全市的小产权房经历了一个火爆的交易过程，成交量出现过一个小高峰，当时小产权房房价大都是周边商品房的一半，比如李沧区的房价每平方米6000多元，而小产权房只卖3000元，房价的快速上涨凸显了小产权房的价格优势，这在当时吸引了不少的购房者。”二十一世纪不动产的曲佳告诉记者，当时小产权房的二手交易非常火爆，仅他们中介一年成交的数量就超过100套。

    沙子口东姜金鸿达房产中介的曲女士告诉记者，她从事房产中介有五六年了，崂山的小产权房涉及10多个小区，共有七八千套房子。“周围很多房子是上个世纪九十年代盖的，买房的主要是外地人和市区人，最多的一次有淄博的几个客户一次买下了一栋楼的36套房子，那个时候价格每平方米才八九百元。”

    有人专炒小产权房

    记者了解到，伴随着前些年的房价上涨，以东姜社区的临海园小区为例，小产权房的价格从2003年的每平方米3000元，涨到了去年的6000元，看到涨价，一些职业炒家陆续出售小产权房。

    现在，东姜社区周围的大产权房子价格已经到了1万元，而小产权房的价格两年没有涨价。“因为四姜旧村改造，一些房主觉得房子还要升值，惜售心理很强，去年卖掉了数十套，今年只有十多套房子待售，到现在只成交了一两套。”曲女士说，一些外地房主前段时间询问过她，也担心小产权房会被清理掉。

    四类人成购买主力

    记者了解到，购买小产权房的群体主要有四大类，有参加工作不久的青年群体，买房子是为了过渡一段时间，还有一些是职业炒房客，有城区市民，也有当地的村民，他们往往一次性购买很多套，然后捂一段时间就卖掉。业内人士介绍说，还有不少市区退休人员，在儿女结婚后，腾出了原先的房子来当婚房，老两口搬到崂山村里找处房子养老。最后一类是一些外地有钱人也喜欢崂山的小产权房，为了旅游度假来的。

    交易量越来越少

    在城阳从事房屋中介10多年的付先生说，2004年和2005年时，小产权房的交易价格每平方米只有一两千元，而普通商品房的价格却已达到三四千元，价格足足差了一半。“小产权房交易相对灵活，多数情况下，都是购买者和社区或居民私人交易，没有必要通过中介，省了不少中介费。”付先生说，受去年房地产交易大环境的影响，小产权房的价格有所降低，再加上一些国家政策的影响，小产权房的交易现在是越来越少。从小产权房登记销售情况来看，一年下来，他经营的中介也不过卖出两三套小产权房。

    “很多人认为，现在，小产权房这么多，不会一时被取缔，即使取缔，也不会没有住的地方。”在付先生看来，这一群体对政策变化的顾虑不大，而一些有意向购买小产权房或投资的人顾虑要大得多。