岛城楼市冷热两重天 北部争降价南部仍受追捧

    近期，岛城商品住宅成交量显著减少，在“金九银十”传统销售旺季也未出现回暖，并且部分上半年成交的热门区域的住宅销量也明显下滑，各个项目之间的价格战此起彼伏。其中，以李沧、城阳、胶州为代表的北部区域楼盘纷纷下调价格，企图以价换量；而地处崂山区、市南区等核心区域的品质楼盘却依然能够得到市场认可。一时间，南北楼市呈现冰火两重天。

    城北多个楼盘争先降价

    记者采访了解到，9月份，李沧从原本的均价9000元/平方米一路跌破7000元/平方米，如今又再次迎来房价新低，李沧一家新盘以折后价6000元/平方米的房价再度引起业界关注。据悉，该项目由远东房地产开发有限公司投资8亿元建设，力求将其打造成李沧区西部最具规模的大型滨海居住社区。

    无独有偶。城阳作为大青岛的北部新区，新盘供应量更是不能小觑。近期，城阳板块以都霖美景、水青木华等楼盘为代表的多家楼盘纷纷打起价格战，其中都霖美景打出了全部房源9折起，直降13万元，均价6100元/平方米的宣传语。

    采访中，一位开发商坦言，在限购限贷等房地产调控政策的影响下，不少楼盘一直在降与不降之间徘徊，大量的购房需求也在“纠结”中观望。而在调控从紧的市场态势下，开发商“舍利保量”不失为销售上策。

    南部品质楼盘仍受追捧

    与北部城区促销降价不同的是，位于崂山区、市北区的品质楼盘仍然受到了购房者的追捧。日前，万科蓝山、远洋风景等高端楼盘开盘销售，开盘当日尽管没有像去年那样成就“日光盘”，但销售势头依然强劲，开盘当日就销售了绝大多数房源。

    谈及高端楼盘能够受到市场青睐的原因，业内人士表示，高端楼盘独占的稀缺资源、保值功能、以及完善的配套设施是支撑高端楼盘“掌舵”楼市的重要原因。业内专家同时补充强调：“尤其在当前紧张的政策市下，品质才是高端楼盘占领市场的主导因素。”

    城南城北冷热两重天

    是什么原因导致了岛城南北两板块楼盘销售差距呢？对此，业内人士纷纷表示，当下影响购房者置业不仅仅是价格，地段与楼盘品质仍是购房者考量的重要标准。“城北板块房价下行的压力主要来自去年以来的房价暴涨，导致房源滞销严重。”采访中，一位从业多年的开发商告诉记者，“加上今年以来该区域内的土地供应以及新盘供应量持续增加，开发商面临前后夹击的境地，以降价盘活存量成为开发商不得不面对的选择。”

    而位于崂山区、市南区、市北区这些地处市区核心位置的楼盘，品质牌仍然大行其道，其所独占的稀缺资源、保值功能、以及完善的配套设施都将支撑高端楼盘“掌舵”楼市。(记者 李雯)

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    “头炮”不响楼市成交仍低迷

    拐点未现刚需成最后“救命稻草”

    作为楼市全年销售的重要节点，“十一”长假并未给“银十”打响头炮。据统计，“十一”长假期间平均每天新建住宅成交量刚过100套。业内人士指出，在限购限贷政策下，地产市场消费结构发生改变，自住需求成为市场主导，投机行为被遏制，改善性需求受到抑制，市民的住房需求消费行为逐步理性。

    传统旺季遭遇“滑铁卢”

    据市国土资源房屋管理局“网上房地产”在线发布数据显示，10月1日，全市新建住宅共成交120套，市内四区几乎交白卷。10月2日，全市新建住宅共成交87套，除即墨外，其他区市成交均为个位数。10月3日，全市住宅共成交72套，创下整个“十一”期间的最低谷。“十一”长假期间全市新建住宅共成交716套，平均每天成交量刚过100套。

    此外，我市新建商品房存房量也达到了有史以来的最高点。截至10月8日，我市新房库存量达到11.87万套，连连突破此前数据。业内人士指出，与往年相比，正常的房地产市场交易周期今年已全部被打乱，这种情况在年底前不会有大的改观。购房者心中对“金九银十”概念已非常淡薄，几乎可以忽略不计。在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，日趋严重的资金压力让开发企业意识到加快资金回笼为当务之急，必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快。

    房价仍处高位刚需成救星

    虽然开发商频繁推出优惠促销活动，但在市民心中目前岛城房价仍处于高位，在楼市调控影响日益加深的背景下，多数市民对于入市买房并不积极。调查显示，岛城居民预期房价水平“上升”的比例仍然高达43%，环比提高3.62个百分点，预期房价水平“下降”的占10.38%，环比增加2.12个百分点，表明虽然房地产调控取得初步成效，但居民对其持续性仍不放心。同时，居民对房价的满意度依然很低，选择房价水平“高，难以忍受”的仍然高达79.12%，选择“令人满意”的仅占2.62%。“目前的房价还是太高，再加上银行贷款利率不断上调，普通工薪阶层买房压力实在太大。”市民孙兆昌告诉记者，要想在高物价、低工资的青岛过上衣食无忧的生活已经是非常困难，如果再贷款买房的话，生活压力将会更大。在郊区买房，家人工作、上学都不方便，但在市内想买一套便宜房几乎是不可能的事情。

    对即将到来的第四季度房地产市场,诸多房地产专家和开发商都给出了“不看好”的答案。业内人士龙江表示，以往青岛的冬季都是销售淡季，各家公司都有回款要求，价格可能会往下走，甚至可能出现量价齐跌的情况。同2008年底到2009年上半年一样，萧条的房地产市场再次呼唤“刚性需求”。我市一家房地产公司的相关负责人告诉记者，近期意向客户大部分是刚需人群，这部分人对价格非常敏感，只要价格相对合理，就会得到刚需客户的青睐。

    “拐点”未现房价年前有望下行

    记者在走访当中发现，从郊区到市区，很多项目投资客户锐减，不少赶在“金九银十”开盘的项目销售情况也并不理想。虽然房价已经出现了明显的下跌趋势，但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主，尚未进入普降阶段。

    据记者了解，国庆节期间各地产大鳄都有动作，万科城起价只有11600元/平方米，其旗下七个盘推出“万团风暴”；中南世纪城打出“3年房产保值约定”的承诺；李沧万达广场限时优惠；保利里院里赠送万元淘房券；远洋风景赠送精装车位；新华锦爱丁堡推出两套特价房，享8.8折优惠；海信淮安郡楼盘认筹，最高2万元抵11.5万元……

    岛城多名楼市观察人士表示，目前开发商降价试探性的成分较多，但市场已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。(记者 侯佳奇)