青岛楼市成交惨淡急坏开发商 价格普调成大势

　　2011年的国庆长假对于青岛楼市来说，也算是“休假”了。据银海世邦地产机构统计，10月3日—9日，全市住宅签约量大幅回落，签约面积环比下滑46.1%。有人猜想，照目前趋势，楼市很快就会再现2008年的全面下调局面。

　　“退房潮”是否再掀浪涛

　　●楼市现状

　　“保值承诺”复出市场

　　随着楼市的低迷与价格走向的不确定性。青岛开发企业为了给购房真以信心，推出了一系列刺激措施。其中一家开发企业打出“3年房产保值约定”的承诺。这个约定其实并非楼市的“新发明”。

　　●2008对照

　　在2008年楼市低迷期，就已经成为开发企业的“法宝”之一。当时青岛有多家开发商打出了类似“承诺”。市北区一楼盘提出“面向社会公开承诺：凡购买该公司开发的某项目住宅的业主，其所购房屋自交付之日起满三年，升值额达不到该户房屋总价款的12%，差额部分由开发企业给予补偿。”相类似的是开发区一楼盘进一步提出“旗下项目不降价”。当时这家企业明确表示 “在地产市场整体低迷的态势下，将积极响应政府的救市号召，本着对社会、特别是对老业主负责任的态度，提出旗下项目不为了短期企业经济效益而降价，尽企业公民强大的责任使命，引导市场健康、稳定发展。”

　　●楼市分析

　　2008年楼市的一大现象就是因为价格落差而导致的“退房潮”。青岛多个楼盘前期业主因开发企业下调价格而提出退房，并引发部分楼盘集中退房行为。在当时，部分开发企业为了防止此类事件发生，也想了不少办法，其中比较典型的就是为楼盘保值做出承诺。这是开发企业应对楼市退房大潮的一次有力出击。在2008年虽然引发了不少争议，但在某种程度上也稳定了这些项目购房者的心态，没有因其他楼盘降价而导致连锁反应。随后楼市进入了2009年的活跃期，这些承诺楼盘因为市场形势逆转，保值已经不是问题，因而其承诺内容自然也不需强调。

    相对于2008年的局势。此次开发企业再度使出“保值承诺”是否有效呢？从部分网友的反应看，大家还是比较关注此类信息。不过也有业内人士表示，目前与2008年最大的不同就在于：当时市场政策是导向于“救市”，因而多项支持楼市政策出台，最终完成了市场的形势转化。如今，调控政策未见松动迹象，甚至有传言还将有加大房产税征收范围等进一步调控措施，因此，未来楼市走向依然不明朗。开发企业此时做出“保值承诺”需要勇气与毅力，也是考验其实力的一次机会。对于“保值承诺”，开发商希望寄托于政策的宽松期早日到来，这具有一定的变数。

    价格普调成为大势

    ●楼市现状 促销只提优惠不谈降价

    只要是曾经将电话信息给过地产项目，就会遭遇促销围堵，这是今年楼市进入“金九银十”以来的正常现象。但让购房者宋先生纳闷的是：开发企业这么急为什么就是只提优惠不提降价呢？

    开发商争相举办各类活动，推出多重优惠：限时优惠；赠送万元淘房券；赠送精装车位；推出两套特价房，享8.8折优惠；楼盘认筹，最高2万元抵11.5万元……除了价格的优惠，名目繁多的活动也层出不穷，送加油卡、花生油、抽奖去香港旅游之类的礼包，花样多多。

    宋先生表示，像折扣+“买房送车位”这样的优惠，车位的市场价是8万多，加上折扣的优惠，相当于优惠了近十万元，优惠意味着价格的暗降。可到了这种地步，为什么还不干脆直接把价格下调，而是玩起了文字游戏。

   ●2008对照

    相对于目前市场上对于降价的“躲躲藏藏”态度，2008年市场则是另一番景象：

    2008年13个住宅楼盘于11月集体开盘。13个楼盘的开盘价格普遍比原来预期的要低，而且90平方米以下的房源占到较大比例，性价比还是比较高的。比如四方一楼盘，业内人士原本预计会以7500元/平方米的起价开盘，但实际开盘价格降了700元。市北一楼盘开价低于市场近3000元每平方米。从2008年1-11月份的成交均价走势图上看，2008年市内四区商品住宅的成交均价起伏波动很大，但总趋势是向下的，2008年上半年成交均价在9000元/平米左右徘徊，7月份以后成交均价明显下挫维持在7500元/平米的价位。

    ●楼市分析

    现在再来看这份统计，不少人会有“恍若隔世”的感觉。仅仅三年，青岛楼市就已经翻过“万元大山”。那么如今青岛楼市是否会出现如此大规模的普调局面吗？对此，业内人士基本都不明确表态。记者了解到，不少业内人士担心如果降价信号过于明确，可能会引起更强烈的观望情绪，这也是开发企业宁可以优惠方式“暗降”也不明降的关键点。不过，也有业内人士表示，现在市场降价的也许只是个时机问题。只要一家在业内具有一定品牌影响力的楼盘率先“行动”，整个局面可能会迅速改变。

    ●楼市现状 “金十”再现惨淡行情

    据市国土资源房屋管理局“网上房地产”在线发布数据显示，10月1日，全市新建住宅共成交120套，即墨以45套居首位，除此之外，城阳、黄岛、崂山成交均为十多套，市内四区几乎交白卷。10月2日，全市新建住宅共成交87套，除即墨外，其他区市成交均为个位数。10月3日，全市住宅共成交72套，创下整个“十一”期间的最低谷，城阳区成交6套，李沧区成交4套，胶州市成交3套，仅即墨成交为两位数，可见行情之惨淡。10月4日，成交120套；10月5日，成交了110套；10月6日，成交了84套；10月7日，成交了123套。综上，“十一”长假期间全市新建住宅共成交716套，平均每天成交量刚过100套。

    与新房的惨淡相比，二手房的交易已跌到了冰点。10月1日，全市二手房仅成交4套；2日，成交3套；3日，成交3套；4日，零成交；5日，成交2套；6日，成交1套。与此同时，各种促销活动不见效果，而诸如“存量房七折优惠取消”之类的不利消息却仍在流传。有专家预测四季度房价会下降2成。

    ●2008对照

    2008年11月15日，由市建委、市财政局、市地税局、市国土房管局、中国人民银行青岛中心支行、市住房公积金管理中心六个部门联合制定的 《关于支持居民购买住房的意见》正式实施。进入11月后，随着中央政府拉动内需刺激消费等多项政策出台，青岛楼市开始出现“回暖”迹象，西海岸某楼盘销售经理告诉记者，11月份看房的人较10月份有明显回升，“有了人气就能带动楼盘的销售”。而15日青岛救市新政实施后，原本有些悲观的地产开发商心态有了调整，重新“对未来地产市场乐观起来”。11月份诸多项目纷纷开盘出售，从另一面显示了楼市回暖的痕迹。

    ●楼市分析

    谁来拯救楼市？有业内人士推测：“欧债危机”或许会成为中国楼市的 “救世主”。2011年中国楼市调控正赶上欧债危机持续发酵，全球经济面临再次探底危险，这不禁让人联想到08年美债危机时的国内楼市，当时在调控的最关键时刻，政府选择了出手救市，开发商侥幸逃过一劫。今年情况虽然很是相似，但已不是从前，不少开发商却仍在“硬扛”，希望政府再来一次救市。

    但对此，国内多位专家都表示：没可能。

    业内人士指出，关于价格折扣，相比2008年10月，可谓差距明显。当前多数项目只有5%左右的优惠幅度，而2008年同期则已达10%～15%。四季度，预计通胀仍处相对高位，货币政策放松的可能性并不大，除非欧债危机恶化，进而显著影响中国经济增长。货币政策不松，楼市调控亦无放松空间。

    还有专家认为限购是强制性抑制需求，而没有化解需求，一旦放开，被压抑的需求就会如洪水泛滥，会导致房价报复性反弹，楼市将坐等灭亡。所以，面对调控中出现的突发问题，政府对政策“小修小补”是现实的需要，是“维稳”的需要，但是宏观政策的大方向不会变动，目的不达到，调控就绝不会终止。

    所以，想等外来因素救市目前看没什么机会。只有楼市依靠自身调整才能救自己。