青岛楼市年底或量价双跌 仅库存就够卖15个月

资料图片。（马艺峰 摄）

    根据青岛网上房地产统计数据显示，截至昨日，青岛市商品房存量达112053套，存量面积约达1262万平方米。而按照目前青岛楼市的销售速度，暂忽略不计未来几个月新增的房屋数量，仅现有的新房存量足够全市销售15个月。对此，业内人士纷纷表示，这一存销比是今年以来的新高，表明我市楼市积压日趋严重。另外，根据国家统计

    仅库存就够卖15个月

    据悉，截至目前，我市商品房存量达112053套，创库存新高。据统计，其中住宅87276套，总建筑面积达915万平方米；办公物业6544套，总面积77万平方米；商业项目累计13822套，面积达238万平方米。根据青岛网上房地产统计数据显示，截至目前，我市今年累计销售新房67908套，按今年销量来看，11万套房源足够全市销售15个月。

    是什么原因导致岛城存量房骤增呢？业内人士的答案无疑全部指向了限购令。据了解，今年上半年我市共有27个项目开盘，开盘量虽然不高，但也为市场带来了上百万平方米的供应量。然而，受限购令的持续深入影响，购房者观望情绪更加浓厚，真正出手的购房者随之减少，这使得岛城楼市供大于求。

    对此，岛城楼市观察人士张百忍分析，去年的第四季度是青岛房地产市场最火之时，当时10月、11月、12月成交套数分别站在了13517套、11474套、13735套的高位，而当时的住宅存量一直是四五万套，500万平方米。预计今年剩余的几个月青岛住宅的消化量不会突破四五万套。

    西海岸库存量最高

    据统计，在112053套新房中，市区住宅共有存量26107套，郊区存量在总量中占有较高比重，其中以黄岛、胶南城阳三个区域较为显著。统计数据显示，市内四区存量房数量变化不大，而以西海岸为代表的郊区板块存量房数量一度攀高。据统计，以胶南、黄岛为代表的西海岸板块存量房一度达到，26104套，接近全总量的四分之一市此外，城阳、胶州、即墨等区域的新房存量亦不容小觑，各区域新房存量均8000套高位徘徊。

    而在市区（市内四区以及崂山）住宅存量排列中，李沧板块存量最高，达8305套，占市区总量的30%以上。“青岛楼盘的市区供应量，包括市内四区和崂山，一半是在李村区域，在土地出让上，它跟黄岛是完全相反的，黄岛的地块是全部打散，几万平方米、十几万平方米的往外出让，所以就造成了黄岛一条街上有七八个售楼处，扎堆现象严重，竞争激烈。李村是另外一种形式，楼盘相对较少，但体量非常大，大集团纷纷选择这个地方。”张百忍表示。

    新房供应将继续加码

    记者了解到，从今年上半年市场来看，取得预售证项目在处于低位，而从当前新建商品房供应曲线图来看，其下半年供应量将继续加码，而这对已经处于高位的库存量而言，无疑是超负荷。。

    据了解，今年上半年青岛共27个项目开盘，为市场带来了198万平方米的供应量。而从目前青岛市场公布的项目进度可粗略估计，未来三个月内还将有约数十个项目宣告开盘，这意味着下半年的市场存量将进一步增加。对此，楼市分析人士龙江认为，存量房的激增，增大了开发商压力，不少同类型的项目都面临着争抢一个客户的情况，对开发商而言“金九”的走势堪忧，不过另一方面，受此影响，一些开发商可能会“以价换量”，岛城楼市优惠幅度或将上升，购房者将会成为真正的受益人。

    新房价格半年来首降

    根据国家统计局日前发布的8月份楼市统计数据显示，8月份青岛新建住宅价格环比下降0.1%，同比上涨4.6%；新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比上涨4.8%；二手住宅价格环比下降0.2%，同比上涨2.9%。据悉，这是近半年来我市新房价格的首次下跌。

    统计数据显示，自今年三月份以来，新建商品住宅价格每月有0.2%~0.5%的环比增幅，至8月份，价格首次下跌0.1%。与此同时，据业内人士介绍，今年以来新房成交也不及往年同期。“上半年成交涨幅下跌了8%，在整个市场供应链其实并不充足的情况下，销售量仍然在下降，这反映了整个青岛宏观调控的走势。”张百忍表示，这样的背景下，下半年金九银十的盛况有可能不会出现。也就是说供应量大大增加，但是消化量有可能降低。

    此外，随着市场库存的持续增加，开发商资金链亦将越发紧张。分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。因此，业内人士分析表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在年底或者明年初呈现出来。