7月上旬，青岛白沙湾保障性住房开建。
7月上旬，今年以来全国用地规模最大的保障性住房项目——青岛白沙湾保障性住房开工建设。
城阳区有关负责人在接受采访时表示，为圆满完成所承担的保障性住房任务，城阳区决定启动以限价房和公租房为主的保障性住房项目，白沙湾项目不但规模大，而且所处位置佳，是城阳区今后重点打造的白沙湾高档片区的一部分。为使整个项目保质保量完成，在土地出让、吸引企业参与以及 建成后经营模式等方面，城阳区进行了许多探索和创新。
大手笔
白沙湾畔将崛起新城
沿环湾大道双埠出口北行，过白沙河桥，紧邻河北岸是新修的滨河路，顺路西行不远，近两年刚建起的大型社区——卓越蔚蓝海岸就在眼前。卓越的斜对面，有一片长满青草的平坦土地，这就是白沙湾保障性住房项目所在地。
大多数人对白沙河并不陌生。它发源于崂山主峰巨峰北麓，自东向西经崂山区北宅街道，由崂山水库入城阳境内，流经夏庄、流亭街道，在西后楼村入胶州湾，白沙湾保障性住房就在白沙河流入胶州湾入海口的北岸，南望可见跨海大桥横于烟波之上。
流亭街道有关负责人介绍，白沙河北岸，双元路以西的大片区域，是城阳区新规划的白沙湾片区，总面积约15平方公里。在该区域内，已规划布局了总部基地、科技商务区、文化创意园等。目前，周边已建设的房地产项目除卓越之外，还是龙湖滟澜海岸、青特花溪地等一批中高端房地产项目，是城阳区着力打造的以“鹭舞白沙、城市泊湾”为主题的高品质宜业宜居生态新区，也是大青岛未来发展的重要增长极之一。
按照城阳区规划的空间布局，以白沙河、环胶州湾高速为自然分隔带，自北往南共分北部、中部、南部三个综合组团。在景观绿化方面，城阳区将依托白沙湾优美的滨水景观带，突出打造“水、绿、城、文”四个主题，规划了滨水运动休闲带，包括景观步道、体育运动场所等设施，并布置有沙滩、游艇码头等。
在公共设施规划上，构筑与片区发展定位相适应的公共服务设施网络体系，涉及教育、医疗、体育、文化等公共服务设施。据流亭街道有关负责人介绍，白沙湾片区规划居住人口将达到15万，规模上相当于一座小城镇。作为未来大青岛的交通枢纽，环胶州湾高速双埠路口，青银高速、308国道、重庆路皆可到达这一片区。
处于白沙湾片区重要位置的保障性住房项目，规划总建筑面积约93万平方米，除学校等配套设施外，全部建设公共租赁住房和限价商品住房。保障性住房用地面积达808亩，规划建设保障性住房10050套，建筑面积76万平方米，其中，公共租赁住房3797套、建筑面积23万平方米；限价商品住房6253套、建筑面积53万平方米。
据了解，该项目在配套上下足了功夫。居住区核心位置是集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的 “居住区商业中心”，配套建设了包括九年一贯制45班学校一所、15班幼儿园2座、社区服务中心、文体活动中心、农贸市场、社区医疗等设施，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为居民提供便捷的生活配套服务。
价格优势
较周边商品房低20%
城阳区房地产管理处主任刘丽华介绍，在保障性住房范畴，从直观的“价格”上看，从高到低大体可分为限价商品房——经济适用房——公租房——廉价房等几类。白沙湾保障性住房以限价房和公租房为主，限价房的价格在土地出让之际，已经评估制定出来，较周边的普通商品房价格低约20%，即标准之内的每平方米5050元，标准之外为6313元。
刘丽华说，根据青岛市统一安排，城阳区所承担的保障房建设任务较重，其中所承担的三年限价房任务约占全市总量的三分之一。如果仅通过普通商品房项目的配套建设，任务难以完成。为此，城阳区决定拿出这块收回的土地，重新招拍挂，根据实际需求，限定用途，集中建设，建设时间为2年半到3年。
一般而言，公租房主要面对三个群体，一是经济适用房——廉租房的夹心层群体，二是新就业的大学生群体，三是外来务工人员。限价房的主要对象是无房或按照有关政策住房面积不达标的机关事业单位的工作人员等群体。这几个群体在城阳区都比较大。
城阳区副区长刘元斌表示，城阳经过以旧村改造为主的城市化建设和发放廉租住房补贴，常驻居民住房条件已大大改善，中低收入家庭的住房保障问题也基本解决。城阳区为数众多的新就业职工、外来务工人员及区外应保障群体，自然成了住房保障的重点人群，这也是白沙湾保障性住房集中建设项目选择建设公共租赁住房和限价商品住房的主要原因。
白沙湾保障房中的限价房，其价格是如何制定出来的？
刘丽华介绍，限价房的定价有比较严格的规则，一般程序是：政府聘请评估机构，按照市场价格进行评估，得出一个价格。同时，从限价房所在区域的周边，找出3到5个商品房楼盘，按其真实成交价得出一个价格。然后把两个价格各按50%加权，得出限价房的基准价。最后把基准价下浮20%，便是限价房的价格。白沙湾限价房就是按此方法计算出来的，与目前周边几个商品楼盘每平方米已达7000多元的价格相比，显然有较大的吸引力。
“这两个价格，以及整个保障房的建筑面积、限价房套数、每套房的建筑面积等，都已在土地挂牌出让和招投标之前作了明确约定。开发商在建成之后，必须按这个价格来出售。”刘丽华说，按此定价，整个项目留给开发商的理论利润率约为8%。
创新机制
政府退出吸引企业参与
与以往保障性住房建设政府大包大揽不同，白沙湾保障性住房在土地出让、项目建成后的经营模式上，城阳区都进行了大胆的探索和创新。这主要表现在，白沙湾这块998亩土地，政府仍然从中获得了每亩约85万元的出让金，这个价格相当于周边普通商品房项目的三分之二，但由于政府限定了项目建成后的销售价格，企业能获得多大的利润，要看其对未来的预判和项目建设中的成本管理。
据了解，白沙湾保障性住房集中建设项目998亩用地，共分三宗以拍卖方式出让，分别由青岛天一仁和房地产集团有限公司、青岛正商置业有限公司和青岛市公共住房建设投资中心竞得。
城阳区副区长刘元斌表示，以往公共租赁住房由政府划拨土地、投资、建设、管理和运营，白沙湾项目是城阳区吸引企业参与建设公共租赁住房的一次有益探索，标志着青岛市在创新保障性住房供地、运营和投资机制方面迈出了新的一步。
创新之处主要表现在，白沙湾保障性住房是按照 “谁投资、谁受益”的模式进行的，既由开发建设单位投资建设，也由他们持有，限价房按约定的价格销售，公租房则按先租后售方式进行，即在出租了10年之后，开发商既可继续出租，也可按照届时政府制定的限价房价格进行出售，如果届时限价房价格较高，则开发商就可获得较大的利润，这对开发商具有一定的吸引力。
同时，先租后售的公共租赁住房建设和筹集模式，也适应了被保障群体的阶段性住房需求和长远需求，保证了公共租赁住房循环供应。
据悉，白沙湾保障性住房项目三个投资主体中，青岛市公共住房建设投资中心参与该项目建设，是我市成立公共住房投融资机构以来，该机构参与投资建设的第一个保障性住房项目，将为其参与其他保障性住房建设提供更多的经验和支持。
开发商
不求赢利重在锻炼团队
在政府部门看来，白沙湾保障性住房建设，在土地出让、经营模式等方面都体现了创新和突破。然而，对参与建设的开发商来说，却是一次考验。青岛天一仁和房地产集团公司董事长魏平在接受记者采访时，列举了考验之所在。
据介绍，开发保障房这类项目，天一仁和是第一次；鉴于保障房较强的政策性和较低的利润率，他们在决定是否参与竞标时，曾犹豫很久，也进行了多方面的研究。
魏平说，白沙湾这块地，经过前期勘探发现，工程建设中，基础深度要达到9米以上，建设绿化景观也要换土1米多，建设成本比一般房地产项目还要高；限价房最终也是要销售的，如果销售不好，会占压企业大量资金。这个保障房项目，虽然最终由三家开发公司承建，但风险比较大，如果仅从投资回报角度讲，这么低的利润率肯定不合算，但是，作为本土企业，面对这么大规模的保障房建设，无论如何也要体现一下一个本土企业的姿态，承担起一份责任。同时，正因为保障房是微利的，管理不好，甚至可能亏损，这对公司的管理团队、管理能力是一次考验，希望借助这个项目的开发建设，实现锻炼队伍、提升管理水平的机会。
据介绍，天一仁和需要支付的土地出让金约2.4亿元，承担的项目建设成本大约10亿元。目前公司已拿出出让金7000万元，余下部分2个月之内付清。魏平还向记者匡算了一下项目综合投资比例：土地出让金约占成本的 20%，税约占 7%—8%，贷款利息约占10%，管理费约 1%，包括水、电、气、暖、管网、绿化，以及主体工程建设，每平方米成本3000元以上，约占成本的60%。计算下来，按照政府给出的基准价和标准价，以建成后能顺利销售完毕为准，每年净利润约3%。
不过，魏平认为，保障房所在位置虽然眼下看来还有点偏，但这个片区是城阳区重点打造的生态区域，肯定会比市内的一般小区好。他对项目的前景很有信心。（记者 刘锟锋 通讯员 李政） |
