青岛版限购令出台

    税收政策打乱买房计划

    除了限购令外，营业税、利率的调整也打乱了很多人的购房计划。年轻白领王勇是首次购房，已经洽谈好了一套约60平方米的房产，东挪西凑，终于把首付款付给了房东，正等着过户。由于这套房产转让期不足5年，按合同约定，他必须替房东缴纳差额营业税。房产新政出台后，不满5年房产转让要按全额征收营业税。“正准备过户，突然下发了新政，按全额缴纳营业税，又要多付几万元，去哪儿凑钱呀！”王勇很纠结。“我们这几天也碰到几个这样的情况，被新政‘卡’住了，没办法，这是不可抗力，只能按照规定来，否则只能退房。”太平洋房屋总经理孙先生说。

    记者从交易中心了解到，根据国务院出台的楼市调控新政，1月27日财政部、国家税务总局下发 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税（2011）12号文，我市已于1月28日起正式实施营业税全额征收规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

    举例来说，一套110平方米的房子，当时买进来的总价为60万元，现在总价100万元，新政出台前卖房子要缴2.2万元的营业税款，现在则要缴5.5万元的税款。按照房地产交易惯例，这些税费都会转嫁到买家头上，这无疑也是大大增加了交易成本。

    政策叠加致交易量回落

    面对接踵而至的调控政策，连日来交易量也跌入了冰点。昨日下午，记者来到了位于南京路的市房地产交易中心市北交易处大厅。在大厅玻璃门，贴着一张温馨提醒通知：由于近日天气寒冷，市北交易处足以满足市民办理业务的需求，不需长时间排队等候，因此提醒市民不要早起排队，正常营业时间到交易大厅便可以顺利办理。

    大厅保安告诉记者，这几天办理业务的市民非常少，但仍有市民早上七八点就过来排队，天寒地冻实在没有必要。“去年12月份的时候人比较多，今年1月中旬那几天人也不少，但自10天前开始人少了很多，现在根本不用排队。”记者看到，大厅很多窗口处于空闲状态。

    “上周传出青岛要出限购令的消息后，一些想出手的加快了步子，办理各种手续，所以上周网签的量确实挺高的。现在，青岛版限购令正式出台，肯定会对买卖双方心理带来较大影响，市场看来要进入观望期，交易量肯定会出现回落，但房价很难说会下降，房东惜售的心理特别重。”21世纪不动产分析师张斌说。 

    拿地会更加谨慎

    听闻我市出台的限购令范围不仅仅局限于市内四区，而是市辖七区，主要在青岛三区开发项目的一央企地产营销负责人叹了口气，“该来的还是来了，好在我们提前做好了准备，提前在市区拿地，建商品房的同时开建保障房，这也是以后的大势，我们公司已做了相应的战略调整。”他坦言，我市正式出台的限购令将在短期内对市场带来较大影响，姑且不谈实质性影响有多大，但购房者的心理预期肯定是会受到极大的动摇，不再有以前那么强烈的购房冲动。

    当记者询问 “今年是否继续拿地”时，这名负责人表示，“巧妇难为无米之炊，地肯定是要拿的，但今年肯定会更加谨慎。”

    观望一段然后再说

    去年下半年新添置了一套改善型住房的市民陈先生得知限购令颁布后，暗自为自己提前成功购房庆幸，“我第一套房在崂山区，去年买的这套在市北区，虽说是第二套，但我办手续时，在房产系统中却显示我名下无房，所以我仍然按照第一套房的首付和利率标准买下了这套房。我感觉政府的信息系统要全面联网还有一个过程，这也是我个人比较担忧的一点，没有系统的联网，限购令的执行恐怕就要打个折扣。”陈先生接受记者采访时说。“限购令一出，房地产市场下行，估计一些小开发商的日子会很难过，大型的有实力的开发商就会抢占更多的市场，这样有可能会加剧垄断，房价要降就更难了。”喜欢研究岛城楼市的市民杨先生表达了自己的看法。而有买房打算的26岁男青年小王则表示，新政策看上去很猛，自己要等等看。

    商业地产或迎来春天

    “新政策对住宅市场是短期利空，对商业地产却是利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。”一名不愿意透露姓名的业内人士说。

    以往商业地产因为风险大，一直不是开发主力，但现在住宅市场被频繁调控，银行贷款收紧并压缩，而商业地产因价格稳定、银行贷款相对宽松，反倒成了规避政策风险的一种方式。据了解，目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首付，利率维持以往指标，由于回报率高于住宅，商业地产走热成趋势。事实上，近一两年来我市涌现出多个商业地产项目，并已渐成气候，在香港中路商圈、李村商圈就有不少。

    记者注意到，在商业项目如雨后春笋般涌现的背后，是房地产开发企业在悄悄战略转型，甚至包括已在住宅市场形成规模的地产“龙头”万科和保利，“以往万科主打住宅产品，现在也调整产品路线，商业地产将占到其开发量的20%-30%。保利地产也表示在未来3年内，公司持有的商用物业面积将增加到300万平方米，成为整个企业全新的利润增长点。”我市一地产界观察人士指出。(撰稿 孙静芳)