十五大街商业管理总经理：程浩

主持人：当人们提到商业地产的时候，都会想知道它的运作方式，比如说有像万达那样的整体全部自己持有，自主经营的、也有像宝龙那样有自己持有部分，部分出售的，十五大街将会采用哪一种形式的运营方式呢？

程浩：这就是要介绍我们的商业模式了，我们这个项目的整个商业模式是什么呢？首先是统一规划，就是我刚前面给你讲的那些主题也好、业态也好、规划的商业街也好，这些东西都是统一规划的。

第二，我

第四点我们统一管理，像我们这么大的规模，人流量这么大，车流量这么大，我们一定是统一管理的，这个商业管理不统一一定就乱了，今天这样搞一下，明天那样搞一下，这么大一个十五大街如果不统一管理的，恐怕没几年就面目全非了，就是根据我们的要求、特色来进行统一管理。

第五个方面就是统一推广，十五大街是作为青岛的商业名片，作为世界又打造了又一个世界名街，它必须统一来推广，靠一个、几个品牌商家是很难把十五大街推广出去的，所以我们就要把十五大街打造成上海的新天地一样，一提到上海的新天地就代表了上海的形象，让人们一提到十五大街就想到了青岛的形象，所以我们是一个系统的工程，也是让这个十五大街的商业真正做得有特点，真正的做旺，让它真正能够经得起时间的推移，能够真正符合于这个城市的消费特点，能够真正的拉动旅游经济的发展，这是我们想的，所以是尽量用低成本的方式，像我们这样目前的成本开放型的成本是比较低的，所以十五大街一定是很旺的。

主持人：一个比较好奇的问题，您对青岛似乎很了解，您第一次来青岛是在什么时候？

程浩：快20年了，1991年来过。那时候青岛很漂亮、很美，我第一次到青岛呆了十五天，在这里游泳、吃海鲜我感觉很好，那个时候，中山路我感觉特别漂亮、特别美，就像国外的感觉，很流连忘返，哪怕现在在我的记忆里面还有那时候的繁荣，还有的。我是2006年来青岛，我特意去了趟中山路的时候，找不到感觉了，完全和我那时候的感觉不一样，树也没有了，道路也不一样了，感觉完全找不到了。但是第一次来的时候感觉青岛很漂亮，像国外一样，因为我夏天来的，环境很美、绿化很好，吃也吃得很好，感觉这个城市这么的繁华，所以那个时候留下的印象可以说是非常美好的，是我的记忆里面影响说是无法磨灭的永恒的记忆。

主持人：其实青岛是一个节奏相对比较慢，人们生活比较休闲的城市，它不像人们想象中的大城市那样节奏快，但却有一种骨子里的洋气，近年来，商业地产运营商似乎特别看重我们这块风水宝地，也就在这两年间，万达、宝龙等国内知名的商业地产运营商都纷纷来到了青岛，而且入驻开发的规模都很大，您认为这个城市未来商业地产发展前景会怎样？

程浩：我很认同你的观点，我感觉这个城市的生活感很好，而且有生活的品位、有生活的标准、情绪，实事求是我很喜欢这个城市，但是说实话青岛整个商业的情况，应该和经济、消费还不是很相匹配，还停留在比较落后的阶段，所以我认为青岛商业发展的空间还是很大的，像你刚刚讲的宝龙、万达他们过来，他们的商业形式是不一样的，体制是不一样的，他们大量做的都是大型商业综合体的形式，我们知道中国体的形式打造成本很高，消费的档次很高，这样的话他和城市会慢慢的有一些脱节，我经常给他们讲的一个例子海信广场，这个海信广场很漂亮，档次也很高，但是我每每走进去的时候，发现逛的人很少，这说明它跟这个城市的老百姓的生活是很不贴近的，不是说它的规划或经营就不好，但如果把这个海信广场放到纽约、上海会比较贴切。是青岛这个城市的人们生活感比较强，比较务实，所以这样的话，商业一定要跟这个市民消费的观念相吻合，所以这样的话我们做十五大街的时候，我们做了开放型的街区，成本很低，大家没事可以逛一逛，消费和整个青岛市民的消费习惯相吻合的，所以我希望以后青岛有更多的像十五大街的开放的、城市化的商业，符合这个城市，而不是搞得冷冰冰的，或者口袋里面没有几万块钱就不敢进去的感觉，我认为这不符合青岛这座城市，我个人是这样认为的。

主持人：是的，相对于大型大型的SHOPPINGMALL我个人也比较喜欢到处淘宝。

程浩：因为青岛这座城市包容性很强，因为青岛也有移民城市的感觉，就像深圳一样，所以它的包容性非常强，开放性的，青岛人都很亲切，不是说那种一定要追求奢华、高档，它不是这样的一座城市，我认为应该是符合青岛的这种文化特点，青岛的文化特点应该还是比较明显的一个城市，符合了这个，只有这样，青岛未来的商业才会有前景，如果脱离了这个东西，一定会有风险，所以这样的话投资也好，你投资客户，他为什么投资商铺呢？是因为这个地方以后商铺的租金越来越高，投资回报率越来越高，为什么会这样呢？很显然，这个地方经营是良性发展，有良性发展就会赚到钱，为什么会赚到钱呢？因为人流量大呀，有人购物呀，而且青岛很有特点，是旅游很旺的，去年有3500万游客，如果青岛把旅游经济拉动起来就不得了了，我们去意大利，意大利的人基本不干活的，基本上亚洲人就把它养活了，到哪里旅游、观光、购物，基本上亚洲人就把它养活了，所以政府很注意这一块，所以商业地产一定要和旅游经济相匹配，不能搞得大家高不可攀，或者不符合这个旅游的发展和消费，没用。是这样，所以我们当时一定要把十五大街打造成青岛的会客厅、世界的休闲室，为什么叫休闲室呢，到青岛是来放松的，看看海、喝喝啤酒、购购物，感觉很有生活感的，所以十五大街要打造成“青岛的会客厅、世界的休闲室”。所以应该还是有希望的，青岛的商业不用担心，我想十五大街做完之后，很多做商业地产的人都会因为十五大街，管理会发生改变，所以，再加上政府现在也在打造，现在我担心的就是那些综合体，我真担心那些东西。