内容摘要 2007年，北京宋庄农民马海涛诉艺术家李玉兰案买卖房屋购买宅基地房屋一案，引起了社会各界的普遍关注。这起案件之所以如此引人关注，一方面它是宋庄系列案件中第一个作出一审判决的案件，它涉及到北京宋庄画家村的存亡问题，另一方面也因为涉及到农村宅基地房屋流转合法性问题。其实，由此引出一个更让人关注的问题，那就是与宅基地房屋买卖极为近似的小产权房屋买卖的合法性问题。

    主题词 宋庄案 买卖合同效力 宅基地房屋 “小产权房”

    在李玉兰案件审理的前前后后，已经有多位在宋庄购买宅基地房屋的艺术家成为被告，人们都在担忧画家村是否就此将逐渐消失。宋庄李玉兰案件的审理结果，直接反映了国家对农村宅基地房屋以及小产权房屋买卖态度和政策倾向。笔者作为一名律师，站在法律的角度，也非常关注了这起案件的审理。

    2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45 000元的价格卖与李玉兰。约定李玉兰购买马海涛位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，并取得了当时宋庄镇辛店村村委会的认可，村委会干部康文宝作为“中证人”也在协议上签字确认，并与马海涛一起到宋庄镇辛店村村委会进行了房产转让登记。当日，马海涛向李玉兰交付了房屋。李玉兰购买该房屋及院落后，不仅对原有的房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共计花费了约十几万元人民币。2006年12月份，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。通州法院经审理认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。故判决一、李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元，于本判决生效之日起十五日内执行清。判决后，李玉兰不服提出上诉。二中院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。

    二审判决同时指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

    鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。据悉，李玉兰已另案起诉马海涛，要求其赔偿房屋损失，该案中，李玉兰与马海涛正在就赔偿问题协商解决中。

    李玉兰居住的北京市通州区宋庄镇小堡村及其周围，因许多画家聚居而得名画家村。宋庄也从一个藉藉无名的郊区小镇，发展成北京的一张响当当的文化创意名片，缘于艺术家与当地政府的“情投意合”。艺术家看中了这里的地理环境和低廉的房价，而地方政府则从艺术家的聚集中看到了区域发展的难得机遇，于是，宋庄人对外来的画家们张开了怀抱。在10年多的时间里，投奔宋庄的艺术家越来越多，宋庄成为中国当代艺术的一座重镇，大量艺术展览在这里开办，国际热钱也悄悄地流向了这里，众多的国内外游人都把宋庄当作游览北京的必经之地。

    宋庄村民之所以要收回房屋，原因再简单不过，那就是宋庄的房价如今涨了很多，相比之下，当年卖房的价格看上去有点不划算。当然，他们之所以敢于和画家对簿公堂，更主要的原因是他们懂法了，他们知道农村宅基地不允许在本集体经济组织之外流转，他们当年的卖房行为本身就不合法。面对当地村民苏醒的法律意识和强烈的逐利冲动，宋庄要想不让这幅多米诺骨牌依次倒下去，就必须采取干预措施。一种办法是由镇政府做当地村民的工作，劝说他们不要起诉艺术家，也不要收回房屋。另一种办法是由政府居间协调，艺术家给予卖房村民一定数额的补偿。不过，就算这些办法能够暂时管用，仍然不能解决艺术家的财产权合法性问题，宋庄的长期繁荣仍然得不到保障。

    通州区人民法院支持村民的诉讼请求，从现行法律规定看无可厚非。尽管农村宅基地流转在全国各地都大面积发生，但是，一旦发生纠纷，法院只能以现行法律为依据进行裁决，缺乏法律依据的买卖合同都无法得到司法支持。但目前，由于我国现行法律对农村宅基地房屋买卖问题没有做出明确的规定，因此，人们对该案的宅基地房屋买卖合同的效力在认识上难免存在争议。

    有人认为宅基地房屋买卖合同有效。因为购房人签订的是买卖房屋协议，没有买卖农民的宅基地，房屋属农民私有，私有财产受《宪法》和《物权法》保护，农民对其私有财产有权处分。但有人反驳认为，房屋和土地是不可分割的，根据地随房走，房随地走的原则，房屋转让的其占有的土地也随之转让。所以，购宅基地上的买房屋实际上包括了房屋占有的宅基地使用权，买卖农民住宅实际上涉及了宅基地转让问题。

    有人认为宅基地房屋买卖合同未违反我国法律、行政法规的强制性规定，不应认定为无效。我国现行的法律、法规均未明确规定禁止城镇居民购买宅基地、农民住宅、“小产权房”。农民出卖宅基地房屋不违反《宪法》的规定。《物权法》没有具体规定宅基地的流转问题，而是对此问题做了回避。该法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》没有明确规定禁止城镇居民购买农民住宅。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见，农民出让其宅基地的，明确规定的法律后果只是再申请宅基地的不予批准。针对此问题国务院办公厅1999年颁布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月21日国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年12月23日国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，这些文件均明确规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。以上文件虽然明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅、“小产权房”，但这些文件不属法律、法规，违反这些文件并不当然导致合同无效。根据《合同法》规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效，仅仅违反政府规章、文件及地方法规的并不导致合同无效。因此，根据不禁止即可行的原则，应当说这种买卖行为不违法，宅基地房屋买卖合同有效。

    要想切实解开宋庄案件难题，只有从法律环境的改变着眼。围绕着农村宅基地流转的问题，从立法到实践都有了一些松动的迹象，如《物权法》在审议过程中，就删去了禁止宅基地使用权转让的有关条款，为宅基地的流转预留了一个“口子”。广东省有关部门在今年2月曾起草过一个文件，规定农民合法的宅基地可以上市流转，虽然这个文件尚未批准生效，但它已被看作宅基地流转的破题之作。从长远看来，为了保障农民利益、合理使用土地、促进城乡一体化进程，农民宅基地的上市流转会成为必然趋势。那么，北京有没有可能在这个题目上先做一些文章呢？在经过必要的法律程序之后，宋庄能否成为宅基地流转的实验区域，为文化创意产业的发展解除后顾之忧？目前看来，这可能还只是一个美好的愿望。

    宋庄艺术区的兴起殊为不易，保住这片艺术的热土更需要智慧和魄力。除了在行政、财政、规划等方面要做更多的工作之外，建设一个有利于文化艺术事业发展的法律环境，似乎是更为急迫的任务。

    随着人们热议李玉兰案件，“小产权房”因热销，其买卖合同的效力也备受关注。对于已购买或准备购买“小产权房”的人来说，仍存在法律和国家政策层面的诸多障碍。

    “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。

    根据《物权法》的规定，市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证，乡（镇）政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡（镇）府颁发的“小产权证”，也不受法律的保护。因此，“小产权”并不具有真正的产权，实际上是没产权，购买此房存在法律上的障碍。

    2007年12月23日,国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。由此可见政府对此问题的明确态度。

    尽管如此，面对不断攀升的房价压力下，一部分因房价高涨而无法满足住房需求的城镇居民，仍旧选择购买“小产权房”。另一方面，城市郊区的农民因地少人多，脚下土地仅能维持温饱，又没有其他发展的机会，通过卖地、搞房地产开发进行致富是他们迫切的愿望。正是这两方面的原因助长了“小产权房”的发展。有人主张“小产权房”合法化，有的政协委员提出了必须进行农村土地私有化的议案，当然这只是社会上一部分人的观点，并没有上升到法律层面。

    随着我国城镇化建设步伐的加快，许多农民进城务工，有些家庭甚至举家搬迁至城市，他们原有的宅基地房屋几近空置。城市房屋价格较高，进城务工农民多为低收入人群，他们无力支付房款，居住条件较为艰苦。笔者认为，如果允许空置的农村宅基地房屋流转合法化，既可以缓解和增加部分村民在城市居住的生活来源，又可以将空置房屋充分利用起来。比如宋庄案中画家为潜心进行艺术创作，纷纷选择环境优美的城市郊区，宋庄村落因此得名“画家村”并发展为当地的文化产业。对宋庄村、村民和李玉兰等画家而言，实现了利益共赢。

    但近年来，面对城市房屋价格的飞涨，许多城镇居民难以承受，购买“小产权房”成为他们的首选。笔者认为，“小产权房”合法化问题较农村宅基地房屋合法化应当更加慎重。因为“小产权房”合法化并非能为所有村民谋利益，也许会成为部分掌权者的牟利工具，成为滋生腐败的温床。“小产权房”合法化也未必缓解城镇房屋房价飞涨的现象，可能造成新一轮房地产市场的暴力。在逐利心态的驱动下，“小产权房”合法化可能使部分开发商破坏现有农村土地、耕地保护制度，使国家利益、农民利益受损，这都与保护农民利益、保护耕地的立法初衷相悖。

    综上，笔者认为国家对于空置达到一定年限的农村宅基地房屋，可以允许其进行合法流转，但应当明确规定农民不得再申请宅基地。而在现有土地所有制结构形态下，对“小产权房”合法化问题不宜过早松动，禁止“小产权房”合法化对中国仍具有现实意义。

    作者：山东万桥律师事务所 解筱莉