水青木华的广告效果图

    对购房者来说，了解和熟悉一个楼盘，很大程度上是来 源于开发商所做的各种广告宣传，售房广告应是消费者作出购房前期决策的重要信息来源。而某些深谙购房者心理的开发商则用文字游戏来装饰、美化自己的楼盘，甚至夸大其辞生造出一些概念来诱导消费者。李先生就遭遇到位于城阳区水青木华项目的宣传诱惑，大呼上当之余，他不禁拨打本报楼宇热线，向本报记者讲述了他的看房经过。

　　“双水岸”名不副实

　　李先生说，通过报纸上的售楼广告，可以轻松了解诸多楼盘的信息，他就是看了某报上的广告，才去城阳的水青木华项目看房的。

　　在水青木华图文并茂、设计精美的广告中，“双水岸·纯生活”这一概念和“依水而居”、“水景社区”、“全生态情景居住”等词汇，以及绿水、蓝天、树林充满整个画面，广告中将楼盘安置在一大片绿色水岸之上；再加之承诺的诸如纯净水入户等，不禁令人怦然心动。

　　但在楼盘现场，李先生非常吃惊地发现，工地上除了两栋楼座之外就是工地，所谓“依水而居”的“水”仅仅是在位于社区一隅的一条数米宽的小河而已。而构成“双水岸”的另外一“水”，据售楼人员介绍就是纯净水入户。李先生质疑，纯净水入户作为了水岸，显然脱离了正常人的常规判断，有误导购房者的嫌疑，这样的小区也敢号称“双水岸水景社区”？

　　有提示能否免责？

　　本报记者在接报后赶赴城阳的水青木华楼盘现场，看到现场确实如李先生所言。

　　而水青木华项目的楼书，与其发布的广告相比，更是有过之而无不及。惟一的不同是在楼书的最后，加上了很小字号的“友情提示”：“本资料所有文字、图片均为示意，并不构成任何承诺”。

　　业内人士认为，楼书和广告中的特别约定，如果没有在显著位置以显著方式提示消费者，则不符合合同法中关于格式合同应予特别提示的规定，是无效条款，不能作为免责的理由。开发商这种做法是想回避司法解释中的规定，免得今后购房人对“说过头”的宣传较真，甚至诉诸法律索赔，旨在免责。但这只是开发商的一厢情愿，以后真要引起纠纷，能否免责还是要由法官定夺。为了少惹官司，开发商做广告还是实在一些好。

　　有关法律界人士指出，判定是否虚假广告，不仅要判断广告所传达的商品信息与产品自身的质量、功能、作用是否相等，更要判断广告的形式是否合理。这主要指传达广告内容的方法手段是否合理。广告手段的运用是否恰当，直接影响到消费者对广告内容真实性的感受。广告手段包括夸张、对比等广告创意手段的运用，如果此种手段运用不恰当，对消费者造成了误导或欺骗则视为虚假广告。 　　

　　■热线提醒写入合同最保险

　　在签署商品房买卖时，开发商往往拒绝将宣传中的内容，如有关绿化面积、配套设施、小区环境等写进合同。因为楼书、广告可视为要约，但不会自动成为合同的一部分；作为一种宣传，楼盘广告和楼书使用一些溢美之词可以理解，但最好再通过现场查看，周边调查等方式查验，必要时还可征询法律顾问意见，帮助查核广告和楼书是否真实合法，再与开发商通过补充合同形式予以书面约定。

　　《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”楼宇热线提醒购房者，只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用，购房后一旦发现房屋及环境与楼盘广告、楼书不符，可以通过与开发商协商、向相关执法部门申诉、仲裁、起诉等渠道寻求解决。