“链家”提示：加息后如何使房产投资风险降低
虽然央行的加息直接触动了房产投资者的“中枢神经”，但是，由于房地产是一种具有特殊属性的商品，其使用期限长、耐用性强，并且由于土地的稀缺性、有限性和不可再生性，以及人们对住房、用房要求的必需性和不断增长性，房产的增值保值功能依然非常明显。相对来说，房
产的投资风险还是比较小，不过，这并非说明所有的房产项目都适合用于投资。当我们进行房产投资时，一定要弄清楚两大关键事项：第一，房产的投资风险主要表现在哪里；第二，如何来降低和防范投资过程中可能出现的风险，增加房产投资收益。
为此，在加息后如何使得房产投资的风险降低，增加房屋的保值增值功能，“链家”市场专业人士将对此进行一个阐述，希望能够给众多的房产投资置业者一个参考和借鉴。
房产的投资风险主要表现为两大方面：增值空间和租金收益
众所周知，房地产投资的回报主要来源于两个方面，一方面是投资房产的升值空间有多大，另一方面就是在投资期内能获得多大的租金回报，而房产投资的风险也恰恰通过这两方面最终表现出来。
由于市场是不断变化的，房地产的供给和需求也是不断变化的，供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金价格的变动和房地产本身价格的变动，这种变化会使房产投资收益的预期发生偏离。更为严重的是，当市场内的供给远远大于需求达到一定程度时，房产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，从而会进一步引发更为严重的问题，资金回收困难，还贷能力受挫，导致房产投资破产。
具体从人们对房产投资的升值空间预期来看，主要取决于投资房产地段的未来规划、开发力度、交通情况变化以及居住人口的变化等等。
从人们对房产投资的租金收益预期来看，除了市场供求本身的因素外，人们对租赁价格的预期又往往会遗漏以下几个方面：其一，一个项目得到租赁市场的认可成为高出租率项目是需要相当长的市场培育期，同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给，随着一个项目的竣工和投放市场，原来的高回报率将被平抑；其二，租金不是纯收入，出租投资的前期投入除购房外，还应包括国家规定的税费，尤其是中高档项目，一般租户会要求随房提供精装修、全家电和其他生活必需品，这笔投入也应该计入房产的前期投入；其三，任何租赁项目不会达到全年满租期；其四，对于高档居住性房产委托经纪公司出租还要交纳一个月的租金；第五，物业、供暖、保安、保洁等费用是否包括在租金之内还须投资者与承租者自行协商确定等等。所以，如果把预期租金当作收入，肯定达不到预期的收益。
既然在人们的房产投资中会存在一定的风险，那么，怎样规避和对冲房产投资过程中的风险就显得尤为重要。在此，“链家”市场专业人士建议各位房产投资者，在房产投资时需要从以下几个方面进行考虑和防范：
投资性项目的地理区位至关重要。就京城的房地产市场来看，大多数投资型楼盘更多强调的是地段的投资价值，特别是周边产业经济的支持，如：CBD、亚奥地区、金融街、中关村核心区等。
投资项目所处区位的投资程度。项目所处区位如果属于尚未开发或开发初期的区位，投资前景不乐观。因为土地投资过少，虽然地价比较便宜，但后期的投入带动地价的上升也是缓慢的，而且后期的房地产开发建设前景无法估计，风险过大。因此，建议投资处于开发中期和成熟的区位，这种位置由于投资规模已经形成，土地价值较高，加上尚有少量的土地可供投资开发，对于土地增值的带动作用已经比较明显，同时房产的稀缺性已经更加显现。另外，由于投资已经具有规模，使得对于区位的未来规划比较容易把握。
投资项目所处区位的交通规划容量。相信我们都有切身体会，堵车时我们的第一反应都会是“假如我住在公司附近该有多好啊！”谁也不想住在一个“堵城”里，尤其对租房的人来说更是如此，所以地区的交通容量是一个重要的参考标准。比如CBD地区，因为这里将建成大型交通枢纽，未来的交通环境值得期待。
投资项目所在的社区规划。过小的社区由于规模限制，在规划上很难有大的亮点。但是，大型社区容易规划出较多亮点，比如项目自身的配套、绿化、娱乐等，而且在生态和科技方面规划比较好的社区在若干年以后也不会落后，是住宅品质的一个保证，有利于出租。
投资项目的房屋设计。在房屋设计上应该以通风好、采光好、功能齐备、私密性强四大因素作为衡量标准。在通风方面，一定要有一个南北通风的通道；在采光方面，别买暗房，但窗户面积如果过大，住宅能耗也会相应增加，也不是很划算的，注意别有太多浪费的窗户；房型设计功能齐备，小户型要求设计紧凑，大户型要求功能齐全；在房屋的私密性方面，要求休息和活动明显分开，互不干扰。投资好的房屋结构也利于出租和更大的升值空间。
投资项目的物业管理。物业管理是房产项目保值升值的一个重要保障，没有好物业，也就没有好房子。这个方面一定要特别关注。
投资房产小面积好于大面积，1+1＞2。房子不是股票，是以套为单位买卖，不能分割。记住，宁投资两套小面积的房子，也不要投资一套大面积的房子。因为投资小面积房产的处理手段可以更加灵活，可以随时视自己的资金情况决定转让或者出租，更重要的是，小面积的房子总房款低，升值空间大，同时出租和转让都很容易，单位资金的回报率高。
总之，对于房产的投资者来讲，经历央行的加息震动后，其投资风险必然会加大。为此，“链家”市场专业人士提醒各位房产投资者，在具备一定的风险投资意识后，要加强对房产的相关知识、动态的了解、判断与分析，从而不至于增加自己的房产投资风险。
特约编辑:广伟
