加息引发上市公司抛地产股捞一把就走?
范利祥
南方网讯 苦苦支撑良久的非地产类上市公司，在央行此番加息前后，终于逐步“吐出”以前吃下的地产股。对于它们来说，房地产已成了烫手山芋。
然而，随着非地产类上市公司转让房地产股权风潮的到来，一些资金雄厚的地产公司却
开始趁机接盘，展示出另一幅喧嚣图景。
地产股权转让潮
９月中旬，乳业巨头三元股份６００４２９发布公告，准备出让旗下房地产公司。进退之间，三元终于选择了后者。
三元股份一位不愿公开姓名的高层透露，公司日前已经与嘉铭建设公司（北京嘉铭建设有限责任公司）及嘉铭投资公司（北京嘉铭投资有限公司）各签订了一份《股权转让协议》，约定将公司持有的北京三元嘉铭房地产开发有限公司（三元嘉铭）４０％的股权，以总计２６８３．２２万元的价格转让给嘉铭建设公司及嘉铭投资公司各２０％。这是三元股份继今年三月份受让３５％地产股之后的再一次彻底行动。
据透露，四年前，已经成长为一家龙头乳业的三元，为了能在利润丰厚的房地产上“分一杯羹”，便开始联合嘉铭投资于２０００年６月共同出资成立了专业开发房地产的三元嘉铭。注册资本总共３０００万元，其中三元股份出资２２５０万元，占７５％股权，嘉铭投资占２５％股权。
但大股东三元股份的主业不在房地产，这为三元嘉铭今天的结果埋下了伏笔。尽管后来三元嘉铭在北京亚运村北立水桥路段和东中街路段分别开发了“嘉诚花园”、元嘉国际公寓等小有名气的地产项目，小有斩获，但由于房地产是资金投入相当巨大的产业，三元股份也由此被三元嘉铭“分流”大量资金，并影响了三元股份在乳业上的竞争力。
自去年央行收紧银根后，三元嘉铭在资金上更加捉襟见肘，而且其在前期圈去的可供利用的土地已经基本开发完成。要生存就必须继续投入大量资金拿地，陷入困境的三元嘉铭只好把希望寄托在大股东三元股份身上。
但三元股份在主业上也面临着一场生死抉择，蒙牛、伊利、光明等乳业巨头纷纷大肆扩张，可谓“前有狼后有虎”。更加残酷的竞争逼着三元股份不得不考虑如何“安置”三元嘉铭。
三元股份证券事务部李宁表示，由于房地产开发会占用大量资金，可能会影响公司主业乳品业的发展，因此，公司决定出售三元嘉铭公司股权。
而纵观最近上市公司的资产变动情况，三元股份仅仅是上市公司转让房地产股权大潮中一个小小的切片。从９月份开始至今已有１０多家上市公司披露了转让房地产股权的事项，引起业界的极大震动。值得注意的是，这些转让房地产股权的上市公司大多为非地产类上市公司。
“这和国家宏观调控政策有很大的关联，由此催生相关公司加快业务结构调整的步伐。”上海远利管理咨询公司总经理余群在分析了这一现象后如是表示。
余群分析，近几年来，尤其是２０００年前后，房地产业处于快速增长态势，行业内上市公司业绩普遍飙升，从而引得行业外公司也纷纷瞄准这块肥肉。只要资金状况允许就纷纷通过收购、置换等方式涉足房地产开发，这导致了房地产投资过热。
而随着这一宏观调控效果的逐步显现，房地产业的行业风险凸显，房地产开发企业的资金管理能力、融资能力也出现了前所未有的挑战。因此，“上市公司选择退出或缩小投资范围无疑是明智选择”。
余群表示，从这些转让地产股权的非上市公司发布的相关公告上来看，它们转让股权的目的大多是靠以股权套现，投入其本身竞争就很激烈的主业。
“房地产业具有大资金运作的特点，在目前宏观调控，行业银根紧缩和资源受限的情况下，百年置业的发展受到一定的限制，而以公司目前的经营状况和资金实力，难以继续对该公司的发展形成支持。”云大科技６００１８１证券部的一位工作人员也直言不讳地表示。
近日，云大科技发出公告，正式撤出房地产开发业务，将控股子公司百年置业（云南百年置业房地产开发有限公司）４５％的股权全部转让。
“转让股权有利于缓解云大科技的资金压力和调整债务结构。”该工作人员说，云大科技也将进一步集中力量发展生物制药、水务等主业。
地产商裂变
伴随中小地产商的剧烈喘息和非地产类上市公司的股权转让大潮的，是一些大地产商挥舞长袖、大肆收购的身影。
万科集团副总经理、上海万科总裁丁长峰坦然告诉本报记者，在宏观调控之前，当时的土地市场对大型地产公司来讲，其实并没有多少优势可言，相反在一些地区土地制度上的种种弊端还增加了大型地产公司拿地的难度，但宏观调控之后土地市场的发展肯定会对大型地产公司有利。
“可以说，以前的房地产业发展相当混乱，真正的地产公司不多，大多是项目公司。”丁长峰感慨。
余群也表示，即使这些转让股权的非地产类上市公司，“在房地产的投入也是三心两意，并没有把房地产做成一个强势产业的目的，而大多抱着‘捞一把就走’的目的。但它们这样做，严重扰乱了房地产市场”。
“在国家宏观调控的背景下，房地产业将实现新的整合，一些资金实力不够雄厚、业绩不够好的中小型企业开始被淘汰，这同时为真正有实力的大型开发商提供了巩固地位、低成本并购扩张、不断做大做强的最佳时机。”余群说。
丁长峰则表示，早期的混乱状态，使得外界把房地产开发商“严重妖魔化了”。但现在，房地产开发的游戏规则已经逐渐发生变化，“空手套白狼”的时代将一去不返。
“复地集团在宏观调控局面下有了更多的投资发展机会。”复地集团总裁范伟充满信心地说。而最近以来，在香港上市的复地集团（２３３７．ＨＫ）开始放开收购步伐，继２．８４亿元拿下江苏无锡４幅土地之后，复地集团再次出手，以约１．１３亿元人民币的价格收购北京康堡房地产开发有限公司６９％的股权和北京西单佳慧房地产开发有限公司的全部股权。“收购北京两个项目只是一个开始，接下来复地集团将继续物色合适的收购项目。”范伟进一步透露。
但尽管如此，余群也提出了自己的担忧。由于上市公司的资金来源大多依靠于资本市场，但现在资本市场本身就很低迷，筹资并不非常顺利；而那些非上市的大部分，用于开发项目的资金很大比例上来自银行，比如，上海某大型非上市房企与银行的贷款协议被提前终止，导致项目开发进程受阻，更影响了其收购资金的来源。
不过，目前一些银行已经开始产生了“扶强汰弱”的想法，对一些大型开发商的信贷开始逐渐解冻。１１月８日，中国农业银行与万科股份签署了一纸《银企合作协议》，根据这项协议，农行将向万科提供总金额为人民币４６．９亿元的综合授信额度；上市公司金融街目前也靠银行借款增加和增发计划进行融资，并大举收购了一些房地产企业的股权。
但余群认为，由于目前一些“一线城市”如上海、北京和“二线城市”如杭州、宁波、南京等地方的楼市处于“表面上的繁荣”，宏观调控措施已经使得这些地方房地产泡沫破裂的迹象若隐若现，那些趁着宏观调控急于扩张的优势房企“必须高度谨慎”，否则，“泡沫一旦破裂，后果不堪设想，不仅企业会被套进去，难以自拔，银行也会更倒霉”。
特约编辑：广伟
