自10月29日央行加息以来，国内房地产市场出现一定的波动。有人开始抛售二手房，有人忙于提前还贷，更多的人担心利息的上调会给房贷增加压力。加息对房地产市场和人们生活的影响，已成为近期百姓最关注的问题。这里的十个关键字，也就是网友最关心、讨论最热烈的十个问题，希望能为您答疑解惑。
关键字之
一：房价
房价趋降的可能性大
此次加息后房价是涨是降众说不一。一种观点认为购房贷款利率提高必然会减少需求从而打压房价；另一种观点则担心开发商会把融资增加的成本转嫁给消费者，
从而抬高房价。但多数业内专家认为房价下降的可能性更大。
首先是购房需求会有所减少。本次加息对潜在购房者的影响最大，因为他们不仅要考虑贷款利率已经提高，还要考虑今后的利率趋势，贷款利息上升是必然的。因此这些潜在购房者一方面可能尽量延迟购房时间，另一方面购房时也会考虑利率风险和支付能力，削减购房计划。
其次，房产投资者会担心房产贬值，他们随时可能卖掉房产变现了结。当很多人都这样做时，房价必然下跌。
第三，针对房地产企业成本增加可能导致房价上涨之说，一些专家认为，市场比成本对房价影响更大。加息等于重新给房地产开发企业设了一个门槛儿，实力差的开发商将被淘汰出局，同时促使开发商必须加快手中项目的运作，以减少资金占用的利息支出，从而使房屋供应量在短期内加大。加之购房需求的减少，房价下跌的趋势不可避免。
关键字之二：成交量
加息后新房成交面积去6成
“金九银十”刚刚过去，虾Ｂナ兴坪蹙涂疾饺肫降Ｗ源?0月28日央行宣布加息以来，新房成交数据划出一条一路下滑曲线，成交量从最高的近23万平方米下滑至10万平方米左右，成交套数也从最高峰时的1456套回到9月时的800多套的水平。业内指出，加息及其他因素形成的多重合力正逐步遏制市场短期反弹的“假性繁荣”——上海楼市正重回常温。
加息后的一周，即10月29日到11月4日这七天里，“网上房地产”总成交量仅为89万平方米左右，比上周减少了约20万平方米；而从每天成交套数来看，这种下降趋势也很明显，与前几周甚至就是一周前动辄千套以上的盛况相比，这七天里成交套数一路走低，直到11月4日最终跌破了千套并再无反弹。
房产之窗分析师指出，10月份作为传统的楼市旺季带来了良好的市场氛围，甚至出现了部分抢购现象。但是，当时那轮良好行情是以投资需求重新爆发的长期出租型投资客为主，很容易受到其他因素比如加息的影响，并不稳固。一位权威人士表示，在供求旺季以后，楼市本就应自然走回淡季曲线。这时，加息作为金融杠杆又一石激起千层浪，大部分购房人为此都开始关心央行后续加息的频率和幅度，所以造成了市场的观望和平淡——加息成为加快楼市理性回归的“催化剂”。
关键字之三：泡沫
现阶段内地不可能出现泡沫破裂
泡沫破裂，日本大城市各类物业的价格平均下降了50%，中国香港房价普遍下跌了将近一半，而记者所采访的所有专家学者均认为这种情况现阶段在内地不可能出现。
泛城(中国)综合住宅服务董事胡港文表示，日本在房地产泡沫破碎前，房地产业都经历了几十年的发展，而中国内地目前的房地产市场还处于起步阶段，很多人最基本的居住需求还没有解决。
北京大学政府管理学院张波博士也认为，一方面，我国现在城镇居民购房还是以自住为主，即使在北京、上海等一些大城市，投资的比例也不超过20%；另一方面，房地产泡沫主要来于地价泡沫，目前地价虽然在上涨，但是如果考虑划拨用地到招拍挂的转变，从计划到市场的转变，在一定阶段内，地价合理上升是必然的。这与当年日本地价几年之内翻了两倍多的情况不同。
关键字之四：崩盘
四大急招防楼市崩盘
上海房地产10多年来一直持续升温，众多境内外投资者在上海购置了物业，在市区，目前高层住宅房价格较高的每平方米已达4万元。而房地产运作大量靠信贷。如果一旦出现大崩盘，将会出现大批负资产者。对此陈良宇说，后果将不堪设想。
陈良宇分析说，目前有一种说法，上海房地产泡沫大，接近崩盘，房价与收入比例已大大超过正常系数，而购置物业用于投资者高达40%。第二种说法是，供求关系其实是基本持平的，处于正常状况。但是，兼听则明，对此我们以如履薄冰的心态，确保安全。今年以来采取了四项相应措施。
他说，一是调控土地价格，将原来的行政划拨土地，改为拍卖土地；二是优化与改善供应结构，写字楼与商厦可以维持高价格；三是进一步完善交易规则，对购买第二套物业者减少按揭比例；四是大力化解风险度。据统计，今年头9个月商品房每平方米平均升幅为7%，而去年头9个月比前年头9个月的升幅为19%以上，已收到降温的效果。
关键字之五：投资
加息抑制非理性投资购房
在上海浦东新区，有些住宅小区的水电费收缴率只有60%左右，无人居住的房子占40%左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋。中心城区的“无人房”也有大约4.5万套，合计面积500多万平方米。按照建设部的统计原则，这些房子不能纳入“空置房”的统计范畴，但它们却事实上空置。杭州这几年房价疯涨，老百姓都说买不起房，但杭州各家房产公司的售楼部却几乎无房可买。
业界人士分析，绝大多数个人房产投资者，是以赚取房产买卖价差为主流投资模式，以出租来获取长期收益的甚少。由于近年来这些城市房价升幅可观，因此升息前5.04%的个人房贷基准利率，对房价升幅可观的价差而言，资金成本并不算高。个人房产投资者的普遍心态是：此次加息使五年以上的长期个人房贷利率增幅较大。供楼成本相应增加，而投资收益率却相对降低。一些原本打算投资的人改变购房意愿，持币观望。而那些已经入市的房产投资者，出于对今后继续加息的预期，以及随之增加的市场风险，可能会急于在二级市场转手卖房，甚至低价抛售。
加息后房产投资更适宜中长期
经济发展具有周期性，利率也相应地有周期性。无论是国家宏观政策的调整还是央行利率的调整，都是为了配合经济发展的需要，而经济发展都会有其自身的发展周期，这就决定了利率的变动也会有一定的变动周期。在短期内，利率再上调的预期是比较强烈的，这样，房产投资的贷款成本必然是增加无疑。但是，从中长期来看，由于我国实现浮动利率制，在15年甚至20年的贷款期限内将会面临多个利率周期。从利率周期变化来看，我们可以将这种成本负担看为比较平稳的，一旦利率下降，同样会享受低利率的优惠，这就不能简单以短期利率上升来评估整个贷款期限(15年或20年)成本增加多少。
结合经济发展的周期以及人们对利率再上调的心理预期，同时根据目前上海房地产市场发展的现状，市场专业人士提醒房产投资者：理智对待加息后的市场反映，房产投资的眼光更应长远，以正确的心态和理性的思维投入到房地产投资行列，在出租房屋过程中，尽量减少空置期，在进行房产投资时，还应对地段及周边配套等影响投资收益的因素做更多的了解，规避投资过程中出现的风险。
此次央行还同时调整了个人住房公积金贷款利率和个人商业住房贷款利率。其中，个人住房公积金贷款利率上调了0.18%；而5年(含)以下个人住房商业贷款利率上调了0.18%，5年以上个人住房贷款利率上调了0.27%。对于用按揭方式买房的市民来说，加息就意味着以后要多掏腰包支付月供了。
此前，商业住房贷款利率1年-5年(含)为4.77%，5年以上为5.04%。加息后则分别为5.04%、5.31%。0.27%的利息升幅，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元。
加息对于月还款的影响不大
因为多数购房者的还款期限都选择的是20年，所以我们以还款期限为20年的商业住房按揭贷款为例：(注：不同年限，数值不同)
等额本息还款方式——1万元的月供将从66.22元增至67.72元，月增加1.5元。因为这种还款方式，先期所还的利息比例较高，到最后几年，还的主要就是本金了，因此如果十年内无法还清，建议您就不要提前还贷了。
等额本金还款方式——1万元的月供将从83.67元增至85.92元，月增加2.25元。该还款方式逐月递减0.2元左右，如果您的月收入较高，又打算提前还贷，建议您选择这种贷款方式购房，可以节省不少利息。
所以，即便是贷款50万，每月增加的还款额大多也不过在百元上下。记者询问了十几位不同职业、不同收入的购房人，他们均表示月供增加对他们还款的影响不大。
两类人不宜提前还贷
由于央行此次只是小幅加息，对购房、购车影响并不大，如果您手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，完全可以选择提前还款来降低贷款的融资成本。但有两类人不宜急着还贷。第一类，贷款年限所剩不多的“负翁”。目前大多数市民在选择还贷方式时，大多选择了等额本息还款法。这种还款方式，越到最后几年，所剩还款项主要是本金，因此提前还贷意义不大。第二类，如果您有投资创业的意向，要看到各家银行都收紧了信贷规模，贷款“门槛”比以前高了，而且一些经营类的贷款也会相应提高利率，今后，贷款成本也相应高了。因此，您应该用自己手中的钱去投资，而不必急于还贷款。
关键字之七：二手房
10月二手房涨价依旧
11月8日公布的上海二手房指数显示，
随着上海楼市的重心外移，市中心区域次新房投资者惜售心态明显，“转售为租”开始成为许多业主的选择。
10月份，普陀、闸北、宝山成为二手房自住的热点区域。宝山是继徐汇、长宁及黄浦等市中心区域之后，首个二手房交易超过一手房的次中心地区。地铁对房价拉升的作用明显。
由于北区二手房基础价相对较低，在需求集中的情况下，二手房价格存在一定的升值空间。
“加息”政策并没有立刻对二手房市场产生影响。上海二手房办公室有关研究人士表示，由于此次加息幅度较小，对于绝大多数还贷者来说影响不大。由于房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变，预计部分投资者将会担心未来利率连续增长而进入观望期。
加息后上海首次二手房展火爆
加息后，二手房会降温？至少在11月6日开幕的第五届二手房展上看不到任何走低的迹象。
现场一位市民表示，新房价位对于像他们这样的双职工普通家庭来说负担太重，相反有些二手房地段好价格相对同地段的新房来说价格便宜许多，要是用心去找，相信还能找到性价比很高的房子。
根据我爱我家的市场调查，宣布加息后，我爱我家各中介门店挂牌量普遍增加了10%左右。但从整个二手房市场来看，交易仍然平稳，尤其虹口、黄浦、普陀等地区基本上没有波动。
据业内人士分析，加息不会促使市场有明显的逆转，但是年末，上海二手房市场很可能再次进入观望期。由于卖家仍能承受加息的压力，不会大幅度调低挂牌价格，而买家对于政策的影响有更多期望，这将促使买卖双方对价格的认识出现偏差，使观望气氛再次笼罩市场。
关键字之八：购房心理
加息对购房心理影响高过实际影响
利率上浮给住宅领域带来的影响主要是在心理方面。目前市场普遍担心利率上调会造成额度更高的债务偿付。但据仲量联行分析，利率上调对现行市场的影响比较有限。利率的上调虽然不会从根本上影响潜在购房者的购房意向。因为在经济的不断增长和收入的不断提高下，消费者对住宅仍然有较高整体需求。虽说会对潜在购房者的购房心理产生一定的影响，但购房者的购房需求还是不会改变。
据中国社会调查所(SSIC)调查，29%的被访者认为房价会下降。他们认为通常升息会对居民的住房消费产生不利的影响。37%的被访者认为房价会上升，他们认为，虽然升息了，但是幅度不大，而中国百姓住房需求是在逐年增加的，当升息率低而住房需求旺盛时，这个升息并不会限制和阻止居民的实际住房需求，所以有可能还会导致房价上涨。
不管房价会受到什么样的影响，53%的公众表示，他们今后的投资应该说是更理性和谨慎了，尤其在分期购买房子时。仲量联行的观察证据显示，借款人目前一般会把月收入的40%～60%用于偿还抵押贷款，加息后，将对日常生活产生一定的影响。与房地产领域的微弱影响相比，零售领域可能出现消费能力降低的情况，由于抵押贷款还款额可能增加，因此会影响到消费倾向。
关键字之九：利息风险
没人告诉购房者利息风险
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容坚定而又疑虑地表示：没人告诉购房者利息风险。
他说，目前我们住房按揭有2万亿左右，80%的人没有考虑过利息风险。不仅开发商没有告诉民众利息的风险，而且银行也没有告诉他们，我想这就是一个很大的问题。因为我们目前的利息处于最低水平，也可以说在30年之内，如果我们的经济发展，利息不会比这个更低。利息一变动，按揭购房者就面临很大的利息风险。如果利率升到10%，贷款50万八年就要还100万，另外那50万是付给银行的利息。
易宪容主任还表示：“如果买房成了一个人生活的压力和负担，我想即使大家说泡沫不是太大，但对整个社会经济和民众的生活水准来讲，不是提高了，反而是下降了。
对于准备买房子的民众来讲，一定要想想，利息风险、失业风险、父母养老风险等一系列风险。最后就会清楚自己该买多大的房子。如果大家都有这样充分的思考，房地产就会比较平稳地发展。”
关键字之十：持续加息
利息必然再度调升
中国社科院金融研究所易宪容博士认为，从现实情况来看，利息必然要再度调升。
由于升息会对房地产供给和需求两个方面同时产生抑制，因此从大的方面说进一步升息必将对房价产生抑制作用。从目前按揭贷款的情况看，利率每提升1%，月供款额将提升10%，但是利率提升对房地产供给产生的影响却不仅仅是测算资金成本那么简单，因为利率提升必然对国民经济的全部行业都产生影响，从而使房地产行业的发展与其他行业的发展有交互作用，这使得具体影响非常难以测量。
此外，导致房地产供给发生变化的还有其他一些因素。专家认为，对单一房地产行业来说，土地供应总量的变化对房价的影响远比加息要大得多。
地产分析师刘浩提醒大众注意，加息对房价的影响不仅是整体性的，还将呈现出显著的地区性差异。他的预测是：中部地区的房价可望继续有较大的涨升；北京地区房价在2004年的剩余时间内将继续小幅上扬，未来所受冲击则较小；而上海地区房价将经历一段时间高位盘整，估计在2005-2006年间，整体房价将有20%-30%的跌幅；而在京沪穗三地中，房价偏低的广州，未来将与珠三角整个地区的房价一同经历一次恢复性上升阶段。
远期预测：持续加息利好楼市
本次央行结束9年的利率连续下降进行首次加息，有专家指出，这次央行加息不仅对投资者是个警示，很可能是持续加息的讯号。受到通货膨胀、经济增长过快和国际因素等多方面的影响，未来央行在宏观调控的同时将加入利率杠杆这一有力武器，这就意味着今后2-3年内中国将会进入加息周期。
持续加息到底会对上海楼市有多大影响？专家认为，如果持续加息，将使得市民购买力衰退、投资者热情减退、发展商开发减缓等，但长远来说，持续加息对上海楼市是个利好消息，意味着上海房地产业再度进入调整期，企业内部和企业之间进行新的整合，对市场的健康发展有好处。
特约编辑：广伟
