中国的房地产不存在整体过热和泡沫。

　　包括加息在内的一系列宏观调控及市场手段，矛头不是针对房地产，而是着眼于全局各行业的平稳发展。

　　有关“中国房市是最后的疯狂”的说法，是既不了解产业的实际情况，也不了解中国现行的产业政策。在住房按揭、购房减税等方面，国家陆续增加了政策保障，去年 国务院第18号文更强调了房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的支柱力量。

　　原建设部副部长、中国房地产业协会会长杨慎，强烈回击了美国某媒体不久前提出的“中国楼市崩溃论”，同时指出，未来中国的房地产业，将有几个值得密切关注的话题。

　　破解一：经济适用房的隐忧

　　杨慎认为，目前国内各地大规模地兴建经济适用房、廉租房不一定是好事。

　　大多数经济适用房的面积偏小、位置不好，如果没有规划地大批量建设，可能带来多方面问题，等于在城市中建立了新型的贫民窟，引发不少“后遗症”。今天看到这是对低收入人群的福利，后来会发现将累及整个城市的进程，并且造成第二次资源浪费。

　　如何保障低收入人群的居住要求，又不为城市发展带来遗憾，将成为房地产业思考的一大课题。杨慎的意见是，不仅要持续发展房屋交易市场，还要加大力气培育租赁市场。尽量采用租赁的方式实现低收入群体的“居者有其屋”,避免形成新的“建筑垃圾”。

　　破解二：降低房价的招数

　　房价的上涨本身具有不可逆转性。今年前3季度的房价上升了17.3%，增幅超过历年。这是受到土地、建材价格增涨，房屋自身质量改善、供求旺盛等因素影响的。房价的下降，近期内不存在条件。根据4321理论，我国房价目前的购成比例为：地价占40%、建安成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，地价在房价中起主导作用。

　　可以看到，政府是可以对房价进行合理调控的，但需要有两个方面的改变配套进行：一是把土地出让金制度改为土地年税制，开发商不是一次性交付土地出让金，而是根据占地的多少每年交税；二是基础设施配套费不进入房价，目前该费用占总房价的10-15%，可把这项费用从房价中剥离，以折旧的方式进行计算。如果这两项改革同时执行，现行房价可降20%-30%左右。

　　破解三：房产业持续前行的趋向

　　我国目前的房屋产权规定住宅70年，办公用房50年，旅游项目40年。到期后，要连同地上建筑一起无偿收回。这种规定一直有着很大的争议，有人认为此举有违《宪法》精神，是对私有财产的侵犯。杨慎透露，自10月份开始，国家有关部门正在讨论修改有关房屋产权的法律、法规，以解决这一问题。

　　另外，目前政策上有限制，尚不允许在集体土地上开发商品房。但将来这类土地能进入商品房市场。除了保证农田、耕地不征用，坡度在25度以上的不种粮的田地，以及闲置地可进入商品房用地。如今，国家已在广东顺德、山东等地开始小幅试点，通过实践来探索房地产市场的新发展方向，农村的集体土地有望进入二级市场。

　　重庆晚报 文/肖玲