当我们圆眼大睁，从方方面面观察房子的品相时，你是否想到还应该看看发展商？不同的发展商可能有他们自己不同的想法，而且也会给你带来不同的“后期效果”。在购房的时候，对开发商的了解，就好比看出身、看产地一样。

　　从上海房地产市场的发展情况看，

　　全市范围内各级、各类的发展商有2000多家 ，他们构成了开发经营的重要主体。为了便于区别，大致可以分为六类：

　　大型外资开发企业高投入追求高回报

　　外省大型专业房地产企业以立足为首

　　其他行业背景的开发企业速度为王

　　中小型开发企业急进借势

　　他们多数是大型国有企业或民营企业、以及上市公司等。本土化优势明显，运作规范，而且由于传统的地缘优势，往往土地资源储备较为充足，获得的政策和资金支持也相对比较多。项目运作以大盘、大社区开发为主，注重规模效应和长期发展。同时操作上比较谨慎和稳健，管理团队的完整性、稳定性和承接性较强。

　　这些都使其开发房产的成本相对控制较好，通常较少会出现恶性炒作市场、恶意透支市场预期的情况，属于相对保守而有一定效率的企业。购买这类企业开发的房产，往往表面比较低调，形象上也比较稳健和理性，甚至有些许保守。

　　尽管有时候这些项目的短期投资增值速度不一定都很快，往往别处已是一路狂涨，而此地依然缓慢上升，“大船慢进港”。但实际的稳定性、安全性和中长期收益情况都会比较理想。

　　购房提醒：他们开发的产品均价多数在全市房产均价周围，很少有大起大落，在项目前期开盘的时候往往会有不少相对便宜的单元推出，对于自用客户和注重中长期投资收益的客户比较适宜，对于稳定市场、优化投资结构作用也很大。

　　由于资金、管理、市场和品牌等方面的优势，他们多数喜欢开发建设高档公寓、甲级写字楼。因此在高端市场比较有经验和水准，品牌效应也很好。当然，从项目选址和获取土地上，其成本往往较高，管理和市场运作的投入也较大，是属于典型的高投入获取高成长空间的企业。

　　然而有一点对高端的购房者和投资客户很重要的在于，这类企业尽管有海外背景，资金实力雄厚，市场操作娴熟。但毕竟是异地开发，衡量项目的首要条件是安全和稳健。从某种程度上说，在追求操作的稳健和规避风险方面，这类外资企业与国内大型本土企业可以说是异曲同工，殊途同归的。

　　尤其是针对前期土地、管理成本比本土企业相对较高的这些特点，他们在后期市场上会加大投入，保证房屋品质和管理水准，确保有积极的市场反应。而且对比高昂的地价和市中心极其稀缺的土地资源，在建筑、装修和配套成本上有所增加已经对房屋总价影响不大，所以更加会保证真材实料。

　　同时，因为有相对较好的资金融通和财务计划，其在早期推盘的时候，往往价格并不会高到离谱，不倾向于采取类似“竭泽而渔、一网打尽”的短期行为。而是首先树立形象，形成良性循环。这点对于高端的投资客户尤其重要。因为“高地价，高楼价”是客观事实，无法改变。但更重要的是看到其中的“高品牌、高品质、高配置、高回报”作为价值支撑。

　　购房提醒：对于高端市场来说，房价高不要紧，关键是物有所值，客户认可。

　　这些企业原来的主营业务并非房地产，但随着楼市的发展，自身实力的增强和一定的机会而切入进来。这类企业具备相当的资金实力，对于地产领域的切入也有长期战略。因此前期拿地的时候往往尽力投入，哪怕前面操作的利润空间受限制也在所不惜。所以在前期成本上相对本地的传统房地产企业会高一些。再者，由于是新近介入市场的企业，对于管理团队的建设和稳定发展也要付出一定的时间与成本。

　　同时，为了保证在市场上一炮打响，其对于产品质量、品质和配套的投入也很大。而对于后期的市场和房价预期，通常内部比较谨慎和保守，倾向于先低调开盘，再逐步调整上涨的手法。由于涉足房地产行业时间并不很长，所以比较追求销售速度。以较快的市场进度换取新的土地空间。

　　对这类企业所开楼盘的关注，除了一些常规的大盘之外，对于一些地段条件相对不错的小盘也不妨注意。因为在具备原行业土地优势，而本身又不是很高调的情况下，这类项目常常以相对较低的获得成本和售价来换取较快的资金回笼。

　　购房提醒：购房者应多留心一些中小个案，有希望买到一些相对较为实惠的房子。

　　从进入上海房地产市场的区域界面来说，这类企业与上述（三）外行业背景的开发企业有近似之处。都不是本土传统房地产企业。这类企业对于上海房地产市场极为重视，都将进入上海市并且能够顺利开发作为企业成功的重要标志。在上海获取土地时通常都是巨资注入，志在必得。而且为了有效立足上海市场，其产品也会争取物超所值。相比之下，他们要付出更大的代价和投入。由于本身是专业企业，所以在项目操作中的经验和效率也是比较有优势的。

　　购房提醒：这类企业的新开楼盘，特别是在上海一些有发展前景的地区开发的项目往往蕴藏较大的增值潜力和投资价值，而且特别可以注意一些有创新性的产品，因为从外面输入的不仅有资金和管理，还有不同的理念和创意。一旦创意与本地化结合较好，那么就完全可以成为新的优势。

　　这类企业是数量最多、分布最广，所有制构成最多样化的。其市场和产品的变化也比较多。普遍规模较小，资金实力一般，土地储备也比较少。

　　对于这类企业来说，从实力和规模上看，其开发大盘、高档盘的机会不多，但是由于种种原因，还是掌握着一定的资源。而且市场不可能完全是寡头垄断，总有一定数量的中小企业存在。这类企业今后除了联合兼并或者被收购、转型之外。相当一部分还会有中小型楼盘推出。一个重要的特点在于，通常他们的项目不会独立存在一个陌生的地段，比较合适的是存在于一些大盘周围或者成熟的市中心、区域中心等，但价格上不会与之绝对看齐。

　　有时由于资源和品牌方面的劣势，他们的楼盘常低开快走，此时对于后期的增值还是不错的。当然有时由于稀缺性，也会开出比常规的大盘、高档盘更高调、更激进的价格。所谓“小船过大江、小盘价疯涨”，因为相对于大盘、大公司来说，这类小型项目性的开发公司往往是个案操作，没有太多后续业务考虑。借助较好的大势，加上项目规模小，周期短，其操盘手段之激进和快速往往超乎寻常。一些区域和板块的最高价、极值往往就是被一些小盘所创出的。

　　购房提醒：面对这类的“高价明星”广大购房者要保持清醒，充分考虑到企业和市场的风险。包括可能存在的，因为投资方股权变更带来的楼盘整体转让等等。同时，后续的管理服务单位更加重要，因为这都涉及到物业的长期维护和市场形象。

　　由于其中不少有其他融资背景甚至是海外背景，管理团队的转型和嫁接都比较多，所以在市场中的发展也比较快。善于在一些新开发的区域进行项目建设，其团队的创新能力和市场表现都还是比较出色的。

　　购房提醒：这类企业开发的楼盘往往概念较新，也比较注意与国际现行的房地产发展接轨，其房产的价格发展通常先是以比较平和的姿态出现，但后期发展较快，容易脱颖而出。而且这类企业也比较注重品牌建设，是值得关注的市场新锐。

　　特约编辑：广伟