尽管美国经济发展速度步履蹒跚，房地产市场却始终保持强劲，不断传来好消息，成为美国经济中少见的亮点之一：几乎所有地区房价在过去的几年中一路高歌，旧金山、波士顿、纽约等城市的房价更是涨势凶猛。纽约联邦储备银行的经济学家Jason Bram说：“就算有人能预测国家经济衰退、预测股市崩盘、预测财政公司丑 闻曝光甚至能预测“9·11”事件，他也决不会预测到房地产可以弥补这些灾难带来的损失，然而房地产行业真的做到了。”

　　救世主

　　如果说还有哪些积极因素可以拯救美国经济衰退于水火的话，首当其冲的恐怕要数房地产市场了。近两三年中，美国的股票投资者在股市经历了三年连续走低后，尽管终于在2003年获得了些许回报，指数却仍比2000年初创下的最高纪录低了30％－50％。然而，尽管美国经济发展速度步履蹒跚，房地产市场却始终保持强劲，不断传来好消息，成为美国经济中少见的亮点之一：几乎所有地区房价在过去的几年中一路高歌，旧金山、波士顿、纽约等城市的房价更是涨势凶猛。在经济复苏的过程中，住房的作用远远大于给人们提供遮风避雨之处，它帮助整个美国经济走出了衰退。种种迹象表明，尽管“9·11”事件后几乎所有的经济学家都预言美国房地产市场将会受到严重冲击，结果却出乎意料。事隔两年半，纽约的房地产市场仍然处在上升之中。纽约联邦储备银行的经济学家Jason Bram说：“就算有人能预测国家经济衰退、预测股市崩盘、预测财政公司丑闻曝光甚至能预测“9·11”事件，他也决不会预测到房地产可以弥补这些灾难带来的损失，然而房地产行业真的做到了。”

　　经济学家认为，之所以称过去几年美国经济的增长，一半以上应归功于房地产市场的拉动，主要原因有两点：其一，人们搬家的次数较以前频繁，从而增加了对家具电器等大件商品的消费。据调查，房地产为家用电器、家具等行业带来了数以十亿美元计的收入；其二，继股市泡沫、高科技泡沫相继破灭，严重拖累美国经济后，美联储曾十余次降低利率以刺激经济复苏，结果房地产成了低利率政策几乎是惟一的受益者，目前美国30年期的房屋抵押贷款利率已降至5．4％，房主纷纷将手里的房子抵押出去，以增加手头的可支配资金，使得房地产市场大大增长，从而扶持了处于颓废状态的美国经济。

　　贡献者：单身女性和移民

　　美国国家资产协会（ National Association of Realors）认为，除了传统购买群体，美国房地产市场中另有两个群体值得关注。

其中一个正在不断扩大的买房群体是单身女性。目前有155万女性独立居住，而男性则为118万；而在尚未拥有自己住房的单身女性中，打算购房的占56％，男性则为4７％；目前在二手房市场中，单身女性的购买比例占总数的13％；从美国人口普查资料可看出，在2000年全美房屋户主中，女性的比例已达到53％，比1980年时增加了5％，比起1985年来增加了近30％。哈佛大学联合研究中心住房研究人员认为，造成这种剧烈增长的主要原因是，单身女性同所有人一样，也需要靠拥有自己的住房来找到归属感和社区感。

　　各种房屋统计都没有对房屋持有者中的单身女性的年龄做过调查。但很明显，年长的单身女性的数目目前呈增长趋势。她们选房的标准比起年轻的单身女性也有所不同。例如，年轻女性希望购买双层住宅，她们认为楼梯可以增加房屋的安全系数。而年长的单身女性则购买单层住宅以避免上下楼。美国国家资产协会认为，房地产业应该对这些单身女性的买房动向予以关注，因为单身女性的数量会不断增长。根据2000年的美国人口普查资料，女性比男性多530万，而到了2050年这个数字会达到690万。这690万女性已经不再幻想她们的白马王子出现了，也就是说，她们不再等着找到合适的配偶，构建家庭后再买房，而决定自己行动。

　　另一个特殊购房群体是移民。他们与单身女性、丁克家庭、单亲家庭一样，都被称为“非传统购买群体”。美国国家资产协会（National Association of Realors）曾经做过一份调查，发现自1995年以来美国房地产市场增长的三分之一要归功于移民。报告显示，在美国居住了20年以上的移民家庭住房拥有率超过在美国本土出生的人。在未来十年内，移民将带来一个不断扩大的市场，在美国房地产市场的发展中将扮演一个更为重要的角色，他们将对美国经济发展举足轻重。

　　美国人花了太多的钱买房吗？

　　尽管人们没有估计到在股市泡沫破灭和美国经济衰退之际美国的住宅价格却一直高速上升，然而就在美国房地产业成为美国经济复苏的主要动力时，许多经济学家纷纷提出这样的观点：美国房地产业可能是继网络公司和美国股市泡沫后的第三大泡沫。尽管部分经济学家认为，由于美联储将继续维持低利率，加上房屋市场供不应求，房地产市场不存在泡沫。但大多数人认为，对美国经济和房地产市场的跟踪研究表明，目前的房价飙升与上个世纪90年代股市的火爆有相似的一面。股市上涨导致公司过度借债，而现在房屋价格不断上升则使房屋拥有者继续蜂拥贷款购房，很像当年的“淘金热”，也与当时网络公司的心理类似，这可能导致泡沫出现。如果房地产业真的要步这些行业后尘，对美国经济无疑将是沉重打击。

　　耶鲁大学的经济学家罗伯特·希勒认为，判断房地产市场是否存在“泡沫”，应对当地购房者的消费动机进行彻底分析，看他们到底是自己居住还是投资。如果大部分购房者以投资为目的，那么这个地区的房地产市场就一定存在着危险的“泡沫”。而在美国，“炒房如炒股”确实早已成为普遍现象。希勒认为，几年前，持续低迷的股市与不断的企业丑闻使股票投资者信心受到严重打击，华尔街股市全面持续下跌，人们不肯再相信企业破产后即如同废纸的股票和作弊的会计，只好将投资从低迷的股市中撤出，转而投资到兴旺的房地产市场。

　　更多人跃跃欲试投身于房地产投资。特别是“9·11”过后，房屋价值不断上升的趋势使很多美国人认为房地产投资有利可图。罗伯特·希勒曾经对对美国旧金山、波士顿、洛杉矶等4座城市的房地产市场进行了一次社会调查，发现绝大多数购房者都承认看好房地产市场的后市发展是其购房的主因之一。他们认为，在未来10年中，其购置的房产将升值13％以上。在房价相对温和的密尔沃基市，持上述观点的购房者也不在少数。威廉·梅经纪人公司的苏珊·茜利女士在纽约派克大街拥有三栋房屋。她决定近期将这些房屋售出，然后另购一栋与派克大街相隔几个街区的3400平方英尺的房屋。她说：“我必须充分利用这些房子的价值，让它们带来利润。”

　　三年前曾有经济学家认为，美国房地产业在经济衰退期间保持高速增长，是美国经济躲过深度衰退的主要原因之一。不过大部分人相信，已经有一定程度泡沫的房地产业，难以持续高速增长下去。有人称美国的股市泡沫破灭了，但房地产业的泡沫却已经形成。一旦房价突然大幅度下跌，其对经济恢复的破坏作用，甚至要超过2000年的股市大崩盘。

　　但仍然有相当一部分人对房地产业存在泡沫的说法不以为然。他们认为房地产业根本不存在泡沫，所谓泡沫不过是某些地区的房价发生了“非理性增长”。美联储主席格林斯潘认为，目前不断上扬的房价完全可以以合理的经济因素来解释：低利率，不断增长的实际收入，人口和移民的增长以及土地资源的有限供应等等。

　　然而，不管各方观点如何不同，有一点是可以肯定的，那就是美国房地产如今正面临越来越多的变数。从前景看，美国房地产业的发展最起码面临两种趋势，一种价格平稳下降，利率缓慢上升，最后实现软着陆。这种结果对美国经济恢复不会产生破坏作用，但会妨碍经济增长速度。另一种可能的结局，就是房地产业急剧下滑，从而对消费信心形成比当年股市暴跌更为严重的负面效应，进而可能逆转正在回升的美国经济。因此经济界人士在庆幸疲软的美国经济仍有这么一个有力支柱的同时，也着实为下一阶段房地产的走势捏着一把汗。