上述这些特征出现并不是杭州所特有的现象， 上海市场、江苏市场，包括武汉市场都出现类似的状况。是全国房地产市场对宏观调控普遍的一种反应。

　　这是宏观调控、市场自身状态和房地产运行规律多重合力作用于楼市，促使杭州包括全国许多城市楼市步入了一个调整期。

　　第一，这次的宏观调控主要是通过两条主线：一个是金融，相对于去年来说，贷款条件明显趋紧，房地产开发企业和个人的贷款门槛都相对提高了。二是土地控制，按通常的理解，土地的收紧应该是减少了土地的供给，进而给人们一个地价、房价还会上升的预期。但现阶段来自于银行金融的力量要远远大于土地收紧对市场的影响。信贷门槛的提高，从资金面上限制了开发商购地能力，增强了居民购房风险防范的意识，调整了居民、开发商对市场的预期，制约了房价、地价上升。

　　第二，来自市场内在的力量要求进入一个调整期，我们在四月份做过一个调研，发现杭州楼市三大现象并存：在供求总量的层面上，销售市场严重供不应求，与租赁市场供大于求并存；高房价和低租金是并存的，这是第一个现象的必然结果；从住宅的实际利用状态上看，开发商手中的空置房几乎是零，而存量房空关数量较多。因此市场自身需要一个调整期，特别是需要时间去消化缓解房价快速上升后，高房价与普通老百姓承受能力之间的矛盾。

　　第三，从房地产周期性运动规律来讲，也需要杭州楼市进行休整。发达国家与地区房地产市场发展历程都表明：房地产市场与整个宏观经济一样具有周期性和波段性。日本1956年以后，经过了5个波动。中国台湾省也是一样，在1991年以前，台湾有景气七年一循环之说。（见下图）

　　对照可以看出：1)杭州房地产市场变化与全国是同节拍的，这表明区域性房地产市场变化受制于全国性大环境。2)1991年-1997年全国房地产市场、杭州房地产市场完成了一个完整的周期，而本轮房地产周期从1998年开始，至今已连续六年的繁荣，大大超过上一个周期中的繁荣期，已接近或超过日本在经济高速增长时期房地产业的繁荣期。

　　基于以上的几点理由，这次调整是必然的，也是必要的。应该说本次调整有益于市场，有益于消费者，有益于真正从事房地产业的企业，有利于房地产业可持续发展。

　　中长期：杭州楼市持续向好

　　在宏观调控背景下，大家都很关心杭州楼市，有些人也担心杭州楼市，个别人认为杭州楼市会崩盘，各种观点的交锋是正常的。但我个人认为杭州楼市不可能发生大的调整：

　　首先，要弄清楚本次调整将以怎样的方式进行，我觉得主要是一次结构性的调整。从购房需求结构上看，自用性购房占市场绝对主流，投资（机）性需求、拆迁性需求将明显减少；从市场销售方式来看，将逐渐从期房销售进入到现房销售的阶段；从产品结构来看，分化加速，精品住宅（高价住宅非精品住宅）与面向百姓的符合主流需求的产品继续看好，而无品质优势与景观优势的高价小规模楼盘、可居住性差的楼盘将面临销售困难，普涨时代、暴利时代宣告结束。从开发商来看，结构性洗牌加速，对有资金实力，管理能力、决策能力强的企业是一次发展机会。

　　第二，本次宏观调控与1993年-1994年那次调整背景不同，不可能发生深幅调整。

　　从宏观面来说，本次调控是在宏观经济尚未全面过热时即启动了调控机制，经济发生大幅震荡可能性较小，宏观经济完全有望实现软着落。而今年确定的货币政策调控目标总体是温和的。另一方面，本轮宏观调控所处的经济发展国内外环境与1993年－1994年那轮有本质区别，目前国际经济普遍复苏，能保证我国保持现有的出口增长势头。国内经济多年高速发展的结果，客观上已使我国经济进入以住房、汽车等耐用品来拉动经济增长的时代，无论什么样的政策矫正行为，都不可能改变中国经济增长提速这一经济运行的主流。

　　而从区域方面分析，以民营经济为特色的浙江经济充满活力，为杭州房地产市场的发展提供强有力的支撑。杭州土地投放特别是老城区土地投放的有限性，保证了房价的相对坚挺性（即使在2003年增加土地投放的情况下，住宅用地出让面积也仅为3500亩）；政府对一级土地市场的垄断与出让底价的稳定为房价确定了保底价。而最近，政府又将对经济适用房政策进行调整：规定35岁以下的未结婚单身，住房面积已达到一定面积的居民不能申请经济适用房，将进一步扩大对商品房的需求。

　　另外需特别指出的是，每年上万名大学毕业生留杭、大量外来人口迁入（年净迁入户籍人口5万人），以及原有住房水准低等因素汇合，市场对住宅的潜在有效需求依然庞大；在今年5月份的房展会上，我们对784位参观者问卷调查其住房现状，发现34％为租赁，12.9％是和父母亲戚同住的，53.1％的人是自己有房的，表示要在杭州购房的比例达到了76％。

　　第三，从中长期看，杭州楼市持续看好。宏观调控下，我认为主要集中在局部的板块，对区域性开发量过大的、原地价水平差异很大、整体的配套条件和基础设施不全，可居住性差的区域有较大风险。

　　几乎没有哪个国家不经历住房短缺的痛苦折磨就完成了工业化和城市化，正如恩格斯在其《论住宅问题》中提出的“住宅短缺现象”是大工业发展与城市发展的产物。浙江正处于城市化加速期，每年有大量农民从农村转移到城市，一些居民从小城市转移到中心城市，为住房业发展提供需求源。

　　从发达国家情况看，居民财富大多数要转化为房地产。以美国为例，国民财富积累中，44％为房地产。我们对大范围居民多次问卷调查也表明，排在第一位的积蓄用途是：购买住宅。而对杭州本身来说，其城市的居住魅力早已为人所共识，它的主城区可供土地资源也非常有限——因三面环山一面城的格局，以及历史形成的行政区域范围较小，导致可供土地资源十分有限，人地紧张矛盾将长期存在。与此同时，它是一座高成长性的城市，近几年来按百万人口吸纳的新增人口数、吸纳的产业数量，杭州位于15个副省级城市前列。

　　开发商：作好告别暴利时代的准备

　　现在摆在许多开发企业面前的是，如何应对这个调整期。

　　首先我认为需要一个很好的心理调整。我们已习惯于未开盘即被预订一空，习惯于对房价掌握完全的定价权，习惯于获取高额利润，所以一旦面对销售速度放慢就似乎感到无所适从。其实，我们到过一些经济不发达地区作过房地产市场调研，在那里房屋竣工后才完成50％的销售量就算不错，你就会感到现在这样也是正常的。前几年那种谁都可以做房地产的状况是不正常的。一个正常的市场，肯定是获利与风险同在，应该是强者胜出，弱者淘汰的市场。

　　另一方面既要有反周期的意识，又要量力而行。相比商业、写字楼市场，住宅开发风险是小的，人总要居住的。而且前面的分析已表明本次调整的时间是短期的，所以要有逆向思维。当许多开发商都无力或不敢拿地时，这又有可能形成下一个住宅供给短缺期。当然还需要根据自己的资金实力。