沈永淳

　　7月27日，深圳市中级人民法院，深圳碧岭华庭61户业主再次成为了深圳业主维权的焦点。与他们一起的是深圳其他一些小区业主，他们有一个共同点，就是要与发展商博弈房地产合同附表四。

　　业主维权 附表四凸显下位法与上位法冲突

　　碧岭华庭业主再向附表四说不

　　今年初，碧岭华庭的61户业主因为对所购买的房子的附表四不满，向罗湖区人民法院提起了诉讼，要求法院依法确认被告方起草的售房格式合同中附表四的1、2、3、4条款无效。判令撤消以上确认无效的合同条款。理由是在签订正式合同时，发展商利用格式合同的优势，以附表的形式增加了合同条款，将其视为合同的组成部分并要求原告签署，发展商以附表形式增加条款严重违反了法律和行政法规的规定，其行为直接侵害了原告的合法利益。

　　罗湖区人民法院依法公开审理后做出一审判决，驳回了碧岭华庭业主的请求，理由是合同附表四中屋顶、外墙使用权已作了明确规定，合法有效；被告已经办理了附着物广告收益的初始登记，广告收益权应归被告所有。双方对地下车库的约定符合《深圳经济特区房地产转让条例》（以下简称《条例》）的规定，内容合法有效。

　　判决下来后，碧岭华庭的61户业主对一审判决不服，并向深圳中院提起上诉。

　　对于一审判决，碧岭华庭的部分业主表达了不满。“我们现在已经不是针对碧岭华庭的发展商了，而是针对目前整个深圳地产界的做法。与发展商博弈，无疑我们是弱势的，但是我们希望通过我们的行动能够对打破行业的不平等规矩有所促动。”业主江先生在开庭前向记者表达了这样的观点。

　　维权斗士王海原审判决适用法律错误

　　庭审中，一张大家熟悉的面孔出现在上诉人代理席上，他就是著名的维权人士王海。他显然是有备而来。他在庭上抛出了上位法与下位法相冲突的观点。“原审判决适用法律错误，深圳市人大制定的《条例》第十三条第二款与《房地产管理法》土地使用权属和房屋所有权不可分离的基本原则相悖，不能作为定案的依据。”

　　“根据《房地产管理法》的基本原则，地下车库作为附着在该土地上的建筑物，只能作为整个建筑物的附属公共设施存在，其本身无法取得独立的产权证。其所有权归属也只能依据《房地产管理法》的原则，即土地使用权随房屋所有权转移二者不可分离的原则来确定。也就是说，由于小区内的土地是由购买了该小区房屋的业主们进行分摊的，所以按照上述法律原则，该小区内没有计入容积率没有销售许可证的建筑物，包括地下车库、会所等的所有权应当归全体业主共同所有。但《条例》第十三条第二款却确立了用合同双方约定来确定地下车库等公共设施所有权归属的原则，该规定实质上是通过深圳市地方人大立法的方式把全国人大常委会制定的《房地产管理法》确定的土地使用权和附着在土地上的建筑物的所有权不能分割的原则否定了，人为地使土地使用权人和附着在该地块上的建筑物的所有权人分属于不同的法律主体，使土地使用权和房屋所有权实施了二权分离。严重违反《房地产管理法》的强制禁止性规定，属于超越立法权的无效立法行为。”

　　违反上位法下位法约定无效

　　王海进一步阐述论证了自己的观点：“单从表面上看，买卖合同附表用双方约定的形式来确定地下车库的所有权，似乎并没有违反合同双方意思表示一致的原则。而且符合《条例》第十三条第二款的规定，似乎也有法律依据。但该问题的实质在于，首先该合同附表关于车库、架空层等所有权的约定凡是涉及到土地使用权和该地块上附着建筑物所有权分离的内容，该内容就违反了《房地产管理法》规定的强制禁止性条款，该约定本身是无效的。其次，《条例》作为下位法，该《条例》第十三条第二款的规定与作为上位法的《房地产管理法》的基本原则相冲突。《条例》中与上位法相冲突的条款自然无效。另外，关于涉及财产所有权的取得、转移、处分、消灭等民事法律基本制度的确立等问题，《立法法》第八条第七项已经明确，只能通过法律(全国人大常委会制定)进行规范，《条例》作为地方性法规，根本无权确定上述财产所有权的归属原则。该《条例》恰恰违反《立法法》的原则，超越了自己的立法权限，违反《立法法》和《房地产管理法》的法律原则规定了车库所有权取得的方式。”王海的上下位法观点，与深圳一些资深法律工作者的观点不谋而合。

　　之所以会形成“附表四”“霸王条款”，许多律师认为主要是因为公共设施共用面积存在巨大的利润。有专家就一楼盘公共用房出租为例，证明仅这一项该楼盘每年就有十几万的收入。王海则介绍，目前北京已经出现了零物业管理费的小区，因为小区的停车费和出租公共用房的租金就足够支付物业管理费用的。

　　7月25日下午5名律师和20多位来自深圳10多个小区的业主举行了一个小型沙龙，会议的主题是如何向附表四说不。会后，他们决定向深圳市人大上书，呼吁深圳人大能够修改或“废止”目前引发诸多房地产纠纷的《条例》第十三条规定。

　　律师说法《条例》第十三条成业主维权障碍

　　定金制度造成行业陋习

　　广东国扬律师事务所闻毅律师认为，目前制约业主对附表四说不很大程度在于“定金制度”的存在。消费者与发展商所签订的《深圳市商品房买卖合同(预售)》的条款基本上是由销售者预先拟定的。在消费者交付定金、签订认购书之前，销售者一般不会与消费者协商合同的条款。在消费者交付定金、签订认购书之后，就必须在认购书约定的时间内支付首期款并签订买卖合同，否则，消费者预定的商品房，销售者可以另行销售且定金不予退还。不少业主只有在此时才能与销售者协商买卖合同的条款。他们要求变更“附表四”内容往往会遭到发展商的拒绝，只能违心被迫签订买卖合同。

　　目前，行业上已经形成了这样一种陋习，但是由于缺乏有力证据的支持，往往业主在这方面的诉讼中得不到支持，因为《条例》第十三条第二款的规定让业主在诉讼过程中处于不利的地位。

　　《条例》第十三条成为业主维权障碍

　　“《条例》第十三条成为了业主向发展商说不的重要障碍，”广东安泰信律师事务所王建军律师向记者阐述了自己的观点，“由于深圳市有了这样的规定，在深圳房地产开发还处于卖方市场的阶段，几乎所有的开发商都利用房屋供不应求的强势地位，用单方提供格式合同附表的形式(内容早已自行拟订，未经与小业主协商，内容显失公平甚至无效)，在小业主别无选择的情况下，被迫签署了一份以放弃地下车库、架空层所有权，楼顶、外立面使用权，广告位使用权等为内容，严重损害小业主未来几十年重大切身利益且权利义务极度不对等的合同。当业主警醒过来，拿起法律武器维权的时候，却因为第十三条阻碍很难推翻不平等条款。”他称，业主要在维权中取得平等地位，第十三条的修改刻不容缓。

　　《条例》第十三条 应当进行修改

　　对于《条例》第十三条，广东深鼎律师事务所连文刚律师有自己独特的见解，连律师称，“法律上所称物的使用权、经营权、收益权均是从物的所有权中派生出来的从属权利，是建立在物权基础之上的，也就是说物的所有权属谁，物的使用权、经营权、收益权也随同属谁。非所有权人只有经物的所有权人授权，才可能行使本应属所有权人对物的使用权、经营权、收益权。业主取得物业产权的同时，也取得了与物业产权不可分割的房顶、外墙、附着物的使用权和收益权。”

　　“当开发商有意利用《条例》第十三条，在与业主签订购房合同时，迫使业主签订不平等的附加条款，巧取豪夺小区业主停车场、广告权益，业主被迫接受开发商的附加条款后，《条例》第十三条又成为业主维护自己合法权益的法律障碍时，该条款已经到应该进行修改、完善或作出明确的解释的时候了。”连律师在接受记者采访的时候不断表达这样的观点。

　　●　《条例》作为地方性法规，根本无权确定上述财产所有权的归属原则。该《条例》恰恰违反《立法法》的原则，超越了自己的立法权限，违反《立法法》和《房地产管理法》的法律原则规定了车库所有权取得的方式。

　　●　开发商有意利用《条例》第十三条，在与业主签订购房合同时，迫使业主签订不平等的附加条款，巧取豪夺小区业主停车场、广告权益，业主被迫接受开发商的附加条款后，《条例》第十三条又成为业主维护自己合法权益的法律障碍。