投资酒店式公寓是否旱涝保收？诱惑在哪里？

　　梁爱明

　　几近烂尾的楼盘，穿上“酒店式公寓”的马甲后，其价格竟然卖到3万元一平方米，并且一抢而空。至今，汇展阁还是业内人士津津乐道的话题，并成为房地产培训课程最经典的案例。

　　雅兰酒店营销，奠定了郭兆斌在业界的地位，后来 ，他还被百仕达挖走，并委以总经理重任。

　　如今，享受火车站地利的汇展阁经营状况还不错，但雅兰酒店却差强人意，郭氏离开百仕达也近一年。

　　几家欢笑几家愁，一样的酒店式公寓，不一样的命运……

　　拥有私家产权的酒店？

　　所谓酒店式服务公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就是酒店式公寓的雏形。

　　酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

　　诱惑在哪里？

　　市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。

　　酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。

　　谁为酒店式公寓“埋单”？

　　据了解，酒店式公寓的消费人群主要包括海内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体。

　　另外，还包括经常往来深圳的内地及海外商务人员。由于业务上的关系，内地及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。

　　投资者也是一个很大的消费群体。深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓就是其中之一。

　　同时，还有深圳的小企业和SOHO族。深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。

　　风险何在？

　　事实上，酒店式公寓包括只提供服务的服务式公寓和带租约的产权式酒店，尽管前面说了很多优势，但事实上，投资酒店式公寓，并非万无一失，投资者要睁大眼睛。1,客户大部分是商务人士，讲求方便，所以地理位置特别重要。2,服务的水平也直接影响到经营状况。3,看似“旱涝保收”产权式酒店，其实也暗藏危机。有的承诺五年回报，每年8％，事实上，本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你五年回报，其实你还是“负资产”。4,一般承诺回报的产权式酒店都会另外注册一家公司来和买者签约，这样就为后面经营不善、溜之大吉打好伏笔。

　　所以说企业实力、经营管理水平是关键，投资者在掏腰包之前，也要仔细考察企业及其领导人的信誉。

　　特约编辑：宋广伟