对于执行重组可能采取的方式，直接负责此事的国资委改革局白英姿副局长表示：“此次重组显然存在着一些关键性的矛盾，由于已形成的利益格局很难打破，行政划拨的形式可能不妥。如果采用由各家投资入股的方式进行重组，则国资委操作起来要简明一些。”

    尽管政府已经给出了此次重组的指导思路，但国资委在上述通告中依然为此次央企的主辅拆分预留了相当的空间。通报并没有规定重组的明确路径以及被重组的企业名单或范围，只是称“准备将房地产作为非主业剥离的其他中央企业，可与上述企业自愿协商”。

五大巨头浮出水面

    资料显示，１９９１年底全国只有４２００家房地产开发商，但目前已达３万家，每家年均开发面积不足２万平方米、平均资产仅５０００万元，尚不足在北京建造一栋中型住宅楼。

    具体到中央企业，约有８０％在主业之外从事了房地产开发的业务。据统计，目前我国共有１９１家中央企业其主业或辅业为房地产业，其涉及的资金总量达到１８００亿元之巨，但普遍效益不佳，甚至亏损，以至于影响到了其主业的发展。

    专门负责此次中央企业重组的国资委企业改革局企业重组处处长王润秋认为：“面对严峻的土地金融政策，重组对于企业是有利的。集中起来搞，比起多个企业分别搞，肯定能够优化资源配置，因此我们将主辅分离和企业突出主业结合在一起进行企业重组应该是件好事。”

    而从国际经验看，房地产业作为支柱产业都需要骨干、大型企业的支撑。例如在日本最大的１０家住宅产业集团的住宅产销量，占全部商品住宅产销量的九成；而香港地区前１０家大型房地产企业开发量占市场份额的８０％，五大地产商企业资产市值都在百亿美元以上。

    众多的主客观因素使得中央企业房地产资源重组问题提上了议事日程。国资委在其下属的１９１家涉足房地产业的中央企业中，选出了５家符合条件的企业作为重组的主体。

    “根据２００３年底有关财务数据及主业发展有关情况，中央企业中，中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利（集团）公司、华侨城集团公司的房地产业务规模较大，在企业全部业务收入中比例较高，并拟以房地产作为主业（或主业之一）发展。”

    此次确定的五大房地产企业都属于航母级企业，资产规模都以百亿元为单位。 比如中房就是“长期把房地产作为主业的惟一的专业性公司，我们没有第二主业，中房８０％的产出都是房地产” 。

    保利集团有关人士也表示，保利“本身就是全国性的集团公司，在全国八大城市都有直接控股运作的项目，涉及的物业类型也较为全面；另外就是保利的经营指标、银行信用度较好（每年国资委的各项指标评估均达到优秀）”。

    华侨城集团公司的相关负责人认为，国资委定这５家，充分考虑了这些企业自身的开发能力，“这５家企业都是主业是地产，或者是准备把主业做成地产的企业。”具体到华侨城，他说：“我们公司在深圳的楼盘开发有很大影响，在高端市场上已经树立了自己的品牌，同时正在积极地对外展示自己的社区开发能力。华侨城这几年也加大了对外拓展的力度，像我们在北京、上海都有成片的土地在开发。”

实质性举措尚未成形

事实上，重组计划由来已久。

    早在今年４月，国资委就听取了中国房地产业协会会长杨慎（原中房集团董事长）和中国企业改革与发展研究会会长高尚全所提交的《关于加快有效整合中央企业房地产资源的建议方案》。该方案“大胆地”建议由国资委发起组建“中国房地产集团股份有限公司”，第一步形成资产总额约在１０００亿元上下、资本金约在３００亿元上下的房地产大公司；再根据资源情况继续进行整合，包括吸收地方政府的房地产资源投入，进而形成资产总额在２０００亿元以上的房地产大公司。他们的结论是：这将使新的股份公司的资产规模接近于世界最大的房地产公司——香港长江实业的规模水平。

    但从记者掌握的情况来看，从国资委正式出文到现在的一个月时间内，各中央企业之间还没有形成实质性的举措。

    中国保利（集团）公司有关工作人员称，集团内部现在对国资委的该项精神还处在研究过程中，集团现在并没有具体动作。另外，目前具体的房地产方面的业务都已经交由保利房地产股份公司了。

    而位于广州的保利房地产股份公司的工作人员表示，现在股份公司主要的精力都放在了准备股票上市这件事上。对该问题也有所耳闻，但还在等待集团方面的相关决策。

    此次被确定为五大房地产公司之一的华侨城集团公司对国资委的意见目前反映也不热烈，华侨城的工作人员表示，华侨城集团是国务院侨办的直属企业，现在虽然以房地产为主业，但还有其他业务，而且还占有一定的比重，比如彩电、旅游等业务。现在华侨城方面也还在对国资委的精神进行理解之中，尚不清楚自己集团下属的其他业务是否应该进行分离。华侨城集团对外发言人姚明华也明确表示，目前华侨城集团还没有重组其他企业的想法。姚认为，由于房地产业具有很强的地域性，如果让在深圳的地产企业重组外地的中央企业地产业务，从资源到管理难度过大。

    而中建总公司、招商局集团则表示具体情况目前不便透露。

中房欲掌重组大旗

    目前来看，通报下达之后，热情高涨的只有中国房地产开发集团。

    事实上，在国资委通报下发之前，中房已经展开了行动。中房集团董事长孟晓苏在接受采访时透露：“中房重组主营发电的华能集团旗下房地产业务的方案已获国资委批准，即将正式公布。华能房地产业务不久将全部并入中房。此外，中房还与其他几十家中央企业展开了谈判，其中已与部分企业达成了重组的书面意向。”但他拒绝透露重组华能地产业务涉及多少金额。

    根据孟晓苏的表述，此次国资委的重组思路和中房肇始于一年前的重组计划有着直接的联系。孟晓苏说：“从去年７月，国资委即与中房商谈过如何重组。今年２月和４月，我两次向国资委主任李荣融汇报了中房参与中央房地产企业资产重组的思路。李荣融直言，现在的中央企业中，几乎每家企业都在搞房地产，与主业相去甚远。而国务院的要求是中央企业要‘突出主业’，如果中央企业不能在行业中具有影响力和带动力，那还管它做什么？不如把它下放地方管理或把股权卖掉。”

    李荣融的多次表态令中房开始筹划其足够惊人的计划，随后中国房地产业协会会长杨慎和中国企业改革与发展研究会会长高尚全向国资委提交了《关于加快有效整合中央企业房地产资源的建议方案》。应当承认，这份《建议》推动了此次重组政策的出台，然而最终下达的通报还是与孟晓苏的设想有差异。在通报中，并没有提到以中房为重组的主要载体，而是由五家企业分享同样的权利。

    然而，如前所述，另外四家同样参与重组的企业并没有表现出与之相似的态度。华侨城和招商局最重要的房地产业务，一个在深圳，一个在蛇口，跨地域重组并不现实，而保利有多种业务在做，房地产业务并不算特别突出，这三家对中房的威胁都不大。只有中建总公司，其拥有中国海外和中海地产两家市场表现优异的建筑地产公司，在２００３年香港Ｈ股上市的年报中，中国海外以８亿港元利润总额名列综合排名第一。可以预见的是，中建总公司将是中房在重组中央企业房地产资源过程中最强劲的竞争对手。而熟悉该公司的业内人士也表示：“如果确实有不错的地产业务的话，中建估计不会轻易放过，但他们可能并不愿意和中房计划的那样采用被重组企业参股的方式，可能将直接采用并购的形式。”

“鸡肋”重组之困

    房地产的资源总量已高达１８００亿元人民币，这１８００亿元缘于上个世纪后期这些一度垄断了飞机制造、能源甚至还涉及到原子能以及核反应堆的企业，均未能避开房地产暴利游戏的诱惑。资料显示，目前中央企业中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的就有１００家左右，再下一级就更多。

    然而，由于不善经营以及市场化程度低，央企对房地产的投资并没有结出累累硕果。孟晓苏认为，尽管去年１２１号文件开始针对地产业的宏观调控，以及土地招标拍卖政策的强力执行，这些政策对于巨无霸式的央企而言影响并不明显，“他们可以将主业资金拿来充实房地产。但如果再去动用巨额的国有资金继续投入到房地产，无疑是用国家的钱去削弱国务院的宏观调控”。

    “更为重要的是，潜在的经营风险很容易集中显现，对这些企业的主业经营必然形成拖累。”杨慎表示。他认为，央企房地产资源整合不仅有必要，而且迫在眉睫。但即使这样，业内人士认为，这些企业中有很多可能并不会心甘情愿地出让这些“鸡肋”。

    不少业内人士表示，真正可能被上述企业纳入重组的将是国资委直属企业下属的那些二级资质的房地产企业，诸如央企旗下的一些中小地产企业，属于中央政策中规定的将非主业剥离的企业，将是这次被重组的对象。事实上，中房在重组其他央企房地产资源中的确遇到了不小的阻力，因此中房没有选择资产划拨的方式，而是选择在重组的同时将中房进行多元化股份制改造，以减小种种阻力。但保利、招商局等其他四家企业并没有提出这样的方案。

    孟晓苏坦言，具体到每家央企，即使他们主动想“嫁过来”，但由于各种各样利益关系的存在，重组之路并非轻而易举。

    孟晓苏把此次重组视为迅速扩大规模的有效手段，但如果考虑到目前央企房地产资源总量的庞大，中房显然要采取新的方式才能够“吞下”哪怕其中一部分企业。孟晓苏选择了借机进行股份制改造的方式进行重组，他说，这些被重组的房地产企业未来将不再参与经营，他们将直接按照资产大小持有相应的股权 。

    特约编辑：钟善鹏