開征房產稅恐引社會變革 官員隱形財產將曝光

    日前，繼首付比例和貸款利率大幅提高這一嚴厲房地產信貸政策出台之後，接下來樓市調控新政將放在調整房產稅上，對個人擁有的房屋進行區別對待。有媒體報道，財稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經營性住房，開征房產稅。若相關稅收項目正式開征，廣東業主所持價值100萬元的第三套房產，最高將繳納8400元/年的稅費，而空置房所繳房產稅較出租房超出近3倍。

    空置房稅額超出租房近3倍

    房產稅如開征，根據1986年出台的《房產稅暫行條例》，房產稅依照房產原值一次減除10%∼30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%，沒有房產原值作依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

    依此，按照廣東省地方政策規定減除部分為住宅原值的30%計算，市民如果在擁有兩套住房外還有一套市值100萬元的住宅，而該套住房並未被業主出租，則每年需要繳納稅款為(100萬-100萬×30%)×1.2%=8400(元)。如第三套住房已作經營用途出租，則按照租賃合同中年租金總額的12%收取房產稅。據記者向中介公司了解，近兩年，廣州房屋出租回報率越來越低，普通住宅出租回報率從原來的4%∼6%下降到2%∼3%，甚至已經接近銀行的一年期定期存款利率。按此計算，價值100萬元的住宅年租金大約為2萬到3萬元之間，因此每年所需要繳納的房產稅只需要2400元到3600元之間，僅為空置房的近1/4。再加之出租用住宅稅款可于年收益中抵消，業內人士相信，房產稅政策推行後房屋的空置率會大大降低。

    新政頻頻，多套房業主心忐忑︰“壓力太大會考慮出售物業”

    以家庭為單位計算，市民王先生在廣州市區擁有4套房產，新政出台前一周又剛在中山置業。新房產購置不到一周，樓市調控新政便頻頻出台，更有傳聞國家準備開征房產稅，讓王先生忐忑不安。

    王先生向記者強調，自己只是小投資者，並非炒樓團，購買房產主要是持有，而非轉手賺差價。之所以購買多處房產，是覺得在通脹壓力下把現金存到銀行沒什麼收益，想投資，除了股市就是樓市。相對股市，購置房產風險較小，雖回報率不太高，但通過這幾年的投資，王先生的財產確實得到了保值。

    新的房貸政策，王先生感覺對房產持有者沒有太大影響。王先生說，沒有足夠的資金，大不了以後不再增加房產持有，但也不會考慮把手頭上的多余住房出售。但如果政府確定要開征房產稅，對手上持有多套房產的人來說，確實就產生了一定的壓力。壓力到了一定程度，王先生會考慮減少投資分布，出售部分物業。

    此外，市民王先生還提出疑問，按照政府的定義，以家庭為單位，家庭由夫妻雙方及未成年子女所構成，這種定義造成了一定的混亂。

    以王先生為例，早在結婚前，夫婦二人就由各自的父母購得首套住房，並形成與雙方父母共有多套房產的局面。成家後，王先生夫婦與雙方的父母就變成了3個家庭，而這些房子現在均由雙方父母居住。這些由兩個家庭共有的婚前財產該如何劃分，是否也被計算為第三套房？王先生希望有關部門能給出明晰的劃分。

    財稅專家 征稅不應算套數應該算人均面積

    中國稅務學會理事、中山大學教授楊衛華在接受記者采訪時指出，在包括土地出讓金是否納入物業稅等難題沒有解決之前，物業稅短期內難以出台。

    楊衛華提出，國家應盡快修法，而不該把市民擁有的第三套住房一概而論地定性為經營性住房。因為現實生活中，確實不能排除民眾因改善居住條件需要購置多套房產，若確實為業主自行居住使用，就不符合經營性住房的定義。此外，也不應該對兩種房產設定相同的征稅標準。如房產被用作租賃或其他商業用途，可相對提高稅收標準；但若為自住用途，則應降低稅收標準。楊衛華還建議，應設置梯級式稅收標準，小戶型收稅較少，越是大宅或單價高的豪宅別墅應征稅越高。

    楊衛華認為，開征房產稅應從二套房計起，國外早有先例。但征稅條件，楊衛華則認為不應單純地從多少套來判斷，國家和地方可根據各地不同的情況，以家庭人均面積為單位，當家庭擁有住房超出了這個核定的人均面積後即可征稅。

    經濟學者 官員的隱形財產今後將無所遁形

    經濟專欄撰稿人劉罡的觀點是，如果真的開征房產稅，對樓市的影響還在其次，或將引發一場巨大的社會變革。因為，要征這種稅首先得搞清每個公民有多少房產，鑒于銀監會剛修改了二套房的認定標準，由以個人擁有為依據改為以家庭擁有為依據，因此還必須搞清每個家庭的住房擁有情況。

    此外，還需搞清房產價值。根據報道，財稅部門將把三套以上住房定性為經營性住房，按現行規定，對經營性住房依照其原價值的70%∼90%按年征收房產稅，稅率1.2%。因此，征稅前必須進行一場全國範圍的住房登記確權和估價行動，即，政府必須確定每套城市住房的戶主。那些家庭收入與名下房產數量和房產價值明顯不匹配的人，會隨之浮出水面。社會上嚷嚷了多年要政府公職人員公布個人財產，卻只聞樓梯響不見人下來，現在伴隨著房產稅的出台，相當一批官員的隱形財產將有機會曝光。

    價值百萬三套房年繳稅款

    (根據1986年出台的《房產稅暫行條例》，按照廣東省地方政策規定減除30%比例計算)

    空置房

    (100萬-100萬×30%)×1.2%=8400元

    出租房

    2萬元∼3萬元×12%＝2400元∼3600元

    舉例說明

    王先生擁有5套房年繳稅17604元

    以家庭為單位計算，市民王先生在廣州市區有4套房產，在中山剛購置了一套。剔除自住及給父母住的兩套住宅不需要繳稅，另外3套房產則均需繳稅。

    其中一套在中山市，價值38萬元，暫時還沒有出租，那麼該套房產每年所產生的稅費就是(38萬元-38萬元×30%)×1.2%=3192(元)。在廣州的兩套房產，其中一套市區樓房為岳父岳母自住，因此沒有租金產生就只能按照原值計算，每年的稅費為(43萬元-43萬元×30%)×1.2%=3612(元)。最後一套房子位于舊城區的批發市場區域內，月租金為7500元，每年稅費為7500×12×12%=10800(元)。三套房子加起來，每年要支出17604元的房產稅。