楼市新政刺激 青岛房价连涨仨月

　　相关报道：青岛房价连涨三月 商品房环比涨1.4% 购房或进观望期

    早报讯 昨日，国家统计局公布了今年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，较之1月份“普涨”，本次可以说是全线上涨。新房价格环比上涨的城市有66个，涨幅最大的城市为北京和广州，环比涨幅3.1%。青岛的新房、二手房价格也呈现环比上涨。就在各方都看好2013年楼市之际，3月1日，国务院办公厅发布新“国五条”细

则，楼市随即进入博弈阶段，如今3月已是中旬，买房人、卖房人以及房产中介等各方都在急切地等待地方细则的公布实施。

　　二手住宅环比上涨0.4%

　　来自国家统计局的数据显示，新房价格方面，与1月相比，2月70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。与去年2月相比，今年2月70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为8.2%。

　　总体来说，2月份的70个大中城市房价上涨城市数明显增多，北上广深四大城市再次扮演了“领头羊”的角色，无论是环比还是同比，均领跑涨幅排行榜。青岛新建住宅价格环比上涨1.3%，新建商品住宅价格环比上涨1.4%。二手住宅环比同样上涨，涨幅为0.4%。

　　此前，各方都对2013年的楼市充满信心，普遍看涨2013年楼市。但就在这个节骨眼上，3月1日晚间国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（业界普遍简称新“国五条”）。此次出台的细则包括限购范围扩大、二套房首付及利率继续上调、二手房过户个税征收标准上调至差额的20%、预报价过高将暂停发预售许可证、到“十二五”期末所有地级以上城市原则上要实现联网等。业界普遍认为影响很大的新 “国五条”细则由于是3月初出台，因此后市情况如何还有待观察。

　　成交量连创纪录

　　其中 “二手房个税将由总额1%改为差额的20%计征”这一条给楼市带来的震动是最大的。自国务院细则发布之日起，我市各区市的房地产交易中心人满为患，办理缴税、过户或咨询，赶在政策未落地青岛之前迅速完成买房过程的市民挤爆了各交易大厅。

　　继首周成交量环比涨幅达3倍的情况下，第二周继续创新高。据青岛网上房地产统计，上周青岛二手房成交量高达2469套，环比上涨37.5%，7天的交易量几乎与往年旺季一个月二手房成交量基本持平。从各区来看，上周青岛市二手房各区域的成交量都再次实现了全线增长。从每日成交情况来看，成交数据打破了多项纪录。首先，上周是青岛二手房有史以来，首个每日成交都过百套的一周；也是首个平均日成交过300套的一周。据统计，上周青岛市二手房市场平均日成交量高达353套，此外还首次出现了日成交过400套的日子，还不止一天，上周青岛市二手房连续3天单日交易量超过了400套，其中3月13日成交465套为历来最高。

　　分析

　　保刚需仍是重要考量因素

　　业内人士分析称，目前二手房市场上的确出现了一些恐慌，但预计可能的各地政策落地细则会有保护自住的条款。如果是最近面临过户的，当然应该加紧过户，但还未达成意向交易的也无需恐慌。新“国五条”细则出台前，二手房成交高峰仍将持续，但成交价格短期内或将受到抑制，呈稳步下探走势。

　　受这轮二手房“交易潮”的影响，后续出台的新“国五条”执行细则有望“保护刚性需求”。有媒体透露，在遭遇到巨大的“舆论反弹”之后，财政部、住建部、国税总局已经着手制定包括 “保护刚性需求”在内的“国五条”执行细则的落实方案，并上报了国务院。

　　大多数业内人士预计3月底前是各地方政府细则集中落地的时间。岛城一房地产商负责人向记者透露，上周五房地产相关主管部门召集了部分房产中介、房产开发商负责人召开座谈会，就限购令是否扩大、房价控制目标等细则进行了意见征询，大家普遍认为应该保护刚需购房者及首次改善性购房者，尤其是在税费方面。但当天并没有拿出一个最终的方案。“预计本月底会有个方案，依据以往每次调控我市的反应来看，照章执行的可能性较大。”这名负责人说。

　　多名业内人士分析指出，纵观我国多次调控，基本是一个“前期过热、短期压抑、后期反弹”的循环，预计本次政策在地方落地实施后，市场会迅速降温，但长期房价上涨预期难改。究其原因，是引起价格上涨的供需矛盾尚未解决：一方面，我国房地产调控政策多采取暂时抑制需求的措施，在一定时期内，市场活跃度降低，但实际需求仍然庞大，尤其是一线城市以及像青岛这样的重点二线城市，需求终会迎来释放期。另一方面，限购限贷等限制性措施，在一定程度上抑制了供给。我国房地产相关税费都集中在交易环节，而持有环节则是“零税费”，这就使得多套持有成本几乎可以忽略不计，难以有效盘活市场房源。因此，在供需问题还未改善的情况下，即使本次税费调整的影响较大，也难以完全发挥税收对于抑制房价的作用。

　　反应

　　新政即将落地楼市各方忐忑

　　随着住建部释放保护刚需的政策信号，现在二手房交易相比较政策刚出台的那周，价格涨势出现放缓。一部分购房者观望心态渐浓。

　　3月1日出台的 “国五条”细则，已经造成连续数日全国各城市二手房交易量暴增、二手房中介业务倍增的连锁反应。但业内人士普遍认为这种火爆现象只是“昙花一现”，若新政具体细则到位实施，将给市场带来极大“杀伤力”。如今已是3月中下旬，买房人、卖房人、开发商、中介等房地产参与各方无一不进入紧张状态，关于新“国五条”的落地、关于房价的表态、关于房地产行业的看法，都是各方关注的焦点。

　　地方政府紧锣密鼓地制定各自的落地细则之时，近期连续出现的各方说法和解读不一的房地产罗生门事件，无疑显示出这种忐忑不安的心态。

　　先是深圳被媒体爆出针对具体区域和楼盘出台“限涨令”。3月12日，微博上开始流传深圳出台最严“限涨令”的传言。称多家开发商在参加当地国土部门的会议时，被口头通知今后所有新盘“不得涨价”，且不会像以往其他城市出台的“限价令”只针对全市设置一个不得超过的“均价”，而是具体到各个区域和楼盘自身的价格，以今年2月份的成交均价为基准。随后有网络媒体跟进报道，上述消息已得到10多家深圳当地开发商证实，且每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。

　　深圳市规划国土委随后回应称，为避免全市房价过快上涨，深圳市将严格落实“国五条”细则的有关规定，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定，将于近期公布深圳年度新建商品住房价格控制目标，但并未专门出台新的“限涨令”。

　　各方对深圳“限涨令”表态不一之时，住建部部长姜伟新在“两会”期间的一个表态又引发关注。当被记者问及房产交易环节按20%差额收税的问题时，姜伟新说：“这个文件一定要坚决执行，执行过程当中效果会逐步地显现出来，一定会往下走的。”随后立即有媒体撰文表示，住建部部长表示今年房价一定会往下走。不过央视主持人白岩松很快给出了另一个说法，他认为姜部长原话指的是新政策会向下走，并不是房价向下走。“很多记者跟很多百姓太期待房价尽快向下走，所以把这句话解读成了大标题。”白岩松表示。

　　而对于地方政府出台新“国五条”落地政策的时间，目前各方也是猜测不一。上周五网上曾有传言北京将在当天出台落地政策，其中“二套房贷首付7成、利率为基准利率的1.3倍”将成真的说法颇吸引眼球 ，最终该说法被证实只是传言。

　　3月18日，一条《北京落实“国五条”唯一住房将视情况减免20%个税》的新闻引起轩然大波。北京一媒体报道，有北京地产中介表示已接到上级文件，文件指出“出售房产是满5年唯一住房，免征个税。满4年唯一住房，只征4%个税，满3年唯一住房征8%，以此类推。若不是唯一住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。”对此，北京市住建委新闻宣传的负责人透露，并未发布任何与《国五条细则》相关的消息，《细则》具体内容也未发布。中介从何渠道得到的消息不得而知。

　　上述罗生门事件中，参与各方的种种说法和表态，以及近期二手房市场“集中过户高峰”等现象，均显示了当下房地产市场在调控政策出台期的忐忑心态。“哪些地方政府会被定义为房价上涨过快城市？二套房差额所得税各地细则如何解读，会影响哪些买家和卖家？一手房、二手房市场会受到多大冲击和影响？这些问题都需要得到解答，而市场参与各方都涉及其中，大家都很忐忑。”一位房地产业内人士对记者表示。