青岛回到限购前 楼市新规解读

    核心提示

    一边忙着带客户办交税、过户；另一边则忙着带客户四处看房，这是近两三天来岛城各大房产中介上演的景象。昨日，记者跟随太平洋房屋一门店店长，体验了其“忙碌却很幸福”的一天，与此同时，也感受到了新政细则出台后买卖双方内心的焦虑。

    早上8点

    提前半小时到店 经纪人全到场

    昨日早上8点，陈亮早早地来到门店，而在上星期五出台新政前，他通常都是八点半才到店里。“我一到店里，发现店里的经纪人几乎都到场了，每个人心里都憋着股劲呢，接着简单地开了个晨会，大家就忙活开了，打电话回访客户，带客户看房，帮客户联系银行办贷款。”陈亮说，这样的生活让他好似重新回到了2009年年底。

    “去年从八九月份开始，二手房市场就开始好转，我们店每个月能卖出五六套房子，但比不上限购令颁布前的2009年、2010年。”陈亮说，但这一切自星期五，也就是3月1日晚上全部改变了。“当天下午五点来钟，山东路一套房子刚签完合同，我们准备下班，突然从网上看到消息说‘国五条’出台细则了，我一看个税调到差额的20%，有种晴天霹雳的感觉！”尽管已经从事二手房中介工作6年，经历了三四次调控，但他仍用了“晴天霹雳”这个词来形容此次新政的威力。接着立即安排经纪人给房东、客户打电话，两边听了都很吃惊，第二天一早就来到店里商量，能不能加快速度办过户。

    陈亮介绍说，这套房子属于房改房，上手成交价仅8万元，而这次成交价达到60万元，差额为52万元，按照20%的税率，个税要缴11万多元。“原本这套房子只要缴1%的契税、1%的个税以及1%的土地收益金，总计3%，也就是1.8万元，这一下子多出10万元，我们能不急吗？”陈亮说。

    下午1时

    信贷员要预约 贷款客户排长队

    按照惯例，店长主要负责价格谈判、签约等事宜，很少带客户去实地看房、选房，但由于客户量瞬间猛增，陈亮也不得不亲自带客户去看房。

    昨日下午1时左右，记者再次约访陈亮时，他刚刚带客户前往延吉路看了一套房，一上午他带客户看了三套房。“从上星期六开始，连着三四天，我们店里每个人每天都至少带看了四组客户，店里共10人，一天统计下来共带看了客户将近40组，带看量几乎是以前的3倍。”陈亮说。由于忙着带客户看房，他的中午饭到1点才吃上，简单地吃了一份盒饭后，就接到银行打来的电话，可以办贷款了。

    “这个单是上星期天成交的，山东路一商住楼的大户型房子，按当前政策计算，这套房子所有税费大约11万元左右，但如果按照新政的话，就要达到19万多元，客户一听急得要命，我们当天就联系银行的信贷员，但那边电话都打爆了，要求办贷款的客户已经排起了长队，昨天没排上，排到了今天。”陈亮放下银行工作人员的电话立即给房东、客户打电话，电话那头的买卖双方没有丝毫迟疑，按照约定的下午2点，准时赶到了贷款签约地。

    记者跟着他们来到南京路上的这家银行，走进办公楼区，就看到电梯内上上下下的人几乎都是去银行办贷款的。到了签约所在楼层，走廊上、会议室、签约室，到处都是人。会议室的大办公桌上摆满了各种表格、计算器，买房人在信贷员的指导下签字按手印。

    “签约的人太多了，你看，我们都安排到会议室来签约了。以前都是随到随签，现在要预约，否则根本没人接待。”陈亮说。

    下午3时

    房东直降7万 赶紧找买家

    下午3时许，还没等该客户的贷款事宜办完，陈亮又接着赶回店内忙着接待其他客户。

    “敦化路有个房子急售，年前就开始卖，卖了将近3个月还没卖掉，报价从最初的98万元降到95万元，上周五新政细则一出，房东立即给我们打电话，报价落到88万元，相当于直降了7万元，这是目前我们经手的降幅最大的一套房子，因为房子没过5年，有5.6%的营业税，如果新政一落地，还要再交差额20%的个税，这套房子转手差额将超过30万元，你算算就知道税费有多重了。”陈亮说，“这两天已经有两个意向客户在谈，估计能很快成交，所以我得赶紧回去，眼下谁也耽搁不起，3月份真是拼了。”

    值得关注的是，目前新政的执行时间还没有确定，因此，不少人在咨询买房时都担心陷入“交税时间差”的风险中。陈亮也表示说，“这几天，我们公司已经明确，如果现在成交的房子一旦出现因新政产生的增值税费，就会视同该笔交易失效，我们也全额退还中介费，就当大家白忙活一场，以防止出现合同纠纷。”

    解读

    “差额20%”也许不可怕

    “国五条”细则已出台4天，其中 “二手房转手按转让所得的20%计征”是最为引人注目，也是最令各方恐慌的。但如今各地并未正式落地实施这一新规，不少人在经历了头两天的恐慌后开始理性思考这一新政的内涵，也许，“差额20%”并没那么可怕。记者采访了多名业内人士对此新规进行了解读。

    1、严格算法：

    一套房多交11.4万元首付

    按照中介目前最严格的估计，如果买一套130万元的房子，该房原值是60万元，差额的20%相当于14万元，此前按照2%的个税仅交2.6万元，相当于多花了11.4万元。且交税都是要交现金，在国内卖方税费一贯转嫁给买家的惯常做法下，最终相当于买家要多出11.4万元的首付款。

    2、优惠算法：

    成本增加应刨除其他成本

    多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛，增加购房成本。但在细则没出来前，不能妄加揣测，徒增烦恼。知名地产商任志强认为20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。因此，个税增加一定成本的可能性是有，但现在被假设出来的“几十万元”吓坏买房人，有点盲目。

    3、差额法：

    两者差额或许比2%个税还少

    买房的徐先生认为现在市场有点失去理性，在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，成交评估总价和原房产价格差距甚小，“如果按照差额20%交个税的话，比我现在按照总价2%还低，这样的房子应该也不少吧，大家睁大眼总能找着。我想再等等办过户，到时能省不少税。”

    4、减免法：

    部分房产或许不用交个税

    还有不少房地产业内人士分析认为，细则可能会有部分豁免，将对个人购首套房或卖首套房实行一定的优待政策。“当前我们在个人所得税这一块，针对个人唯一一套住宅且超过5年出让的，减免个人所得税。”科威不动产青岛区域总经理孙杰说，他判断这次在细则中可能继续延续，另外对于20%差额征收可能也将分别对待，如用普通住宅与非普通住宅来区分，或者以第一套房或第二套房及以上来区别对待。所以政策对正常改善人群的影响不大，也就不存在误伤之说。

    中介门店店长：

    3月份拼了！

    陈亮，太平洋房屋市北区山东路店店长，自2007年从事二手房中介工作至今。因为一条新政的颁布，年后较为清闲的工作节奏完全改变了。(记者 孙静芳)