各地楼市调控细则待发 若误伤刚需将会出台保护措施

    旨在抑制房价过快上涨的“国五条”细则如期出台，引来市场强烈反响，“万保招金”等49只地产股昨日应声跌停。不过，因为本轮调控把更多的操作空间下放给地方政府，各地陆续出台的执行细则，将成为房地产企业、市场交易者和资本市场紧密关注的对象。

    “成交量怎么走，房价怎么走，这一切目前都不好说，完全依赖各个地方政府如何落实政策，出台怎样的操作细则。”易居中国董事长周忻表示。而这一表态，成为昨天多数受访企业的共识。

    广州或成下个房产税试点城市

    据记者了解，北京、南京、广州、武汉等城市已有初步的地方调控思路出台，其中北京调控细则已经成文，且随时待发。北京某权威楼市专家告诉记者，“北京细则出台时间可能就在近日。因为‘国五条’细则提出了二手房交易税费增加，致使各地出现二手房恐慌性过户。这将倒逼地方细则尽快出台，明确新的操作口径的时间表，缩短市场恐慌期。”据透露，因为北京是此轮房价上涨最为明显的一线城市，因此执行“国五条”细则，可能较其他城市更为严厉，比如二套房信贷门槛提高，以及二手房个人所得税征收等。除北京外，部分地方细则可能在两会后至3月底前后出台。

    同时，记者还从南京有关渠道获悉，作为此前楼市回暖速度较快的二线城市，南京调控细则目前已经基本成文，只待江苏省住建厅先行发文后，再立刻跟进落地。根据国家统计局公布的今年1月70个大中城市房价指数，南京是二线城市中房价涨幅较快的代表城市。其1月新建商品住宅同比涨幅3%，仅次于北京、广州、深圳等一线城市。据南京业内人士透露，南京调控细则目前较为明确的方向是对限购范围进一步扩大升级。

    除南京外，房价上涨比较明显的二线城市是武汉。当地业界人士介绍，武汉或将把调控升级的方向放在严格征收个税上。记者从武汉当地房管部门获悉，目前在武汉5年内购买的房产在交易中心均有备案登记，因此原值核定不成问题。而5年前、也就是2008年之前买卖的房产原值核定目前尚有技术瓶颈。上述武汉人士告诉记者，武汉房屋交易备案系统就是在2007年至2008年前后上线的，在此之后进行过交易的房屋今后再被买卖，很有可能被要求核定原值，严格按照差价的20%征收个税。而按照武汉地税局的说法，5年前买卖的房屋恐怕只能按照核定征收，也就是仍维持目前的核定方法，即“按总价的1%或2%核定征收个人所得税”。

    此外，记者获悉，广州可能成为下一个房产税试点城市。从房价走势上看，1月份广州商品住宅同比涨4.7%，领涨全国。

    房价控制目标剔除保障房因素

    对于地方细则可能给市场带来怎样的影响，周忻等业内专家表示，这还需要看各个地方政府在细则的三大方面如何制定：一是，房价控制目标如何制定，是以GDP增幅为参照，还是以CPI增幅为参照；二是，二套房信贷成本增加到什么程度，如果是首付7成，利率上浮30%，那将对一手房成交带来不小影响；三是，二手房按交易差额的20%征收个税能否严格执行，且是否波及此前被免征的首套改善型卖房行为。

    据了解，目前很多地方在二手房征收个税方面有一个所谓“免税出口”，即“出售满5年且是家庭唯一住房的免征个税。”这种所谓的首套改善型卖房行为，是否会继续享有政策优惠，被业内高度关注。“如果这个‘口子’被封死，今天的股市悲观情绪可以理解。如果这个‘口子’还在，今天的股市表现就有点过度悲观。”一位房地产专家表示。而根据记者了解，一些一线城市或许仍保留这一优惠口径，以支持改善型购房行为。

    对于房价控制目标，武汉业内人士透露，武汉可能仍将与当年GDP和人均收入涨幅挂钩。

    另外一个与房价控制目标有关的政策创新是剔除了保障房因素。“国五条”细则明确要求，各地房价控制目标需要剔除保障房内容，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    住建部副部长齐骥：若误伤刚需会出保护措施

    住建部三位副部长今年均是全国政协经济界别的政协委员，楼市话题的火热关注度使他们成为记者围追堵截的焦点。

    被称为10年来最犀利调控的“国五条”细则出台后，业界纷纷评论认为，二手房交易过程中个税从严征收很可能以通过提高房价的方式转嫁至消费者身上。

    对此，全国政协委员、住建部副部长齐骥昨日（3月4日）回应称，如果误伤刚需消费者，那么在执行过程中会出台保护措施。他告诉《每日经济新闻(微博)》记者，40个城市住房信息联网工作已经完成，今年还会有城市加入进来。

    地方细则即将出台/

    “国五条”细则在3月1日出台后，各地方版的细化政策什么时候出台备受关注，这不仅关系着新政的正式执行时间，也会直接影响未来房地产行业的走势。

    据了解，北京、山东等地住建部门都在学习研究“国五条”细则，有地方住建系统的人士表示，“两会”对房地产可能会有一些表述，将综合中央的决策和地方实际情况出台新政。

    各地方细则仍悬在半空，这不免会引来很多猜测。对此齐骥表示，所谓细则也是贯彻国务院措施的具体实施办法，实际上细则就是在这五条措施里，具体到一些问题，就需要各地 “翻译”成可操作的具体条款，比如各地具体的调控目标等等。

    去年很多省市没有公布房价控制目标，此次“国五条”细则要求：各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这比此前的政策口径更加严格，很多地方将保障房也纳入统计范畴以拉低平均房价的做法被叫停。

    当被记者问及住建部会不会对各地公布的房价控制目标出台指导意见时，齐骥回应说，住建部不会出台指导意见，控制目标制定标准国务院已经很明确，就是要保持基本稳定。

    各地方的调控目标需要由各地方政府制定并发布，预计到3月底这些细则将出台。中指院报告称，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期。

    齐骥还透露说，各地房地产细则的公布先后与房价上涨速度没有关系，不存在房价上涨过快的城市先出细则的考虑。

    会保护刚需购房者/

    本次“国五条”细则最严厉也最具争议的措施在于，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

    根据此前规定，“普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得的20%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征；自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。”

    中指院称，此次“国五条”细则明确二手房的个税从严按差额的20%征收，是对实际操作漏洞的填补。在北京等热点城市二手房市场，由于供需双方的不对等关系，原本应由卖方承担的个税、营业税及契税几乎均由买方承担。此次新规定可能明显提高卖方的成本，这些成本继续向买方转移的可能性较大。

    据测算，以一套目前总价200万元的普通二手房计算，之前个税为2万，而房主原购房价为50万元，新政后按照差额的20%计算，也就是征收个税30万元，比以前增加28万元，相当于房屋总价的14%。这部分费用有可能成为二手房刚需的负担。

    全国政协委员、财政部财科所所长贾康(微博)表示，非买房不可的人可能转入购买新楼盘，会增加新楼盘的热度。

    但昨天齐骥的表态让大家吃了一颗定心丸。他说，如果政策执行起来出现误伤刚需消费者的现象，会出台保护措施。

    中海地产主席郭庆平告诉记者，从行业的角度出发，我们也希望楼市处在平稳和健康的区间，这也有利于安排企业的发展情况。他对房地产调控也持支持态度，“房地产调了几年，房价也升了几年，但不能说调控无效——我们应该换位思考，如果这两年楼市没有出台调控政策，肯定会更加疯狂。”

    40城住房信息已联网/

    住房信息系统是《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》所确定的国家信息化重大工程建设项目，国家发改委、财政部已拨专款进行建设。按照国务院和住建部的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统应于2012年6月30日前实现与住建部联网。但实际上这一联网在截止期过后就变得异常神秘。

    关于40个城市住房信息联网究竟联网与否，有诸多版本。昨日（3月4日），记者终于得到了官方正面回应，关于此事的争论也可以尘埃落定。

    当记者追问这一问题时，齐骥明确向记者表示，40个城市已经联通，今年还会有一些城市加入进来。

    很多地方主管部门都表示，数据采集难、部门信息共享难、相关机构人手不足，是制约信息系统推进的几个难点。我国长期没有进行个人住房情况普查，房屋登记系统并不健全，采集标准不统一、口径不一致、居民不配合、存在瞒报或谎报情况等，都是系统建立可能会遇到的实际问题。

    如果没有住房信息联网提供基础数据，房产税开征很可能引起巨大的争议和不公。不过，关于房产税的问题，齐骥昨天没有回答记者的任何提问。