二手房市场引发巨震 市民凌晨排队赶过户末班车

    3月1日国务院办公厅公布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“二手房交易 按转让所得的20%计征个人所得税 ”等细化措施 。这犹如一记重拳 ，在二手房市场引发巨震 。昨 日是新政细 则颁布后的首个工作日 ， 市级及各区市的房地产交易中心人满为患 ，办理缴税 、过户或咨询 ，想在政策未落地之前迅速完成买房过程的市民挤爆了各交易大厅 。有媒体报道称 ，各地会在 3月底、 4月初前出台调控细化政策 。我市目前还未有落地实施的官方消息 。

    七旬夫妇凌晨来排队

    昨日清晨6时许记者来到位于八大峡的市房地产交易中心，此时天刚蒙蒙亮，但在交易中心的大门口已经有十多个市民在排队等候，接着陆续又有市民加入排队的行列，此时距离大厅9点正式开门办公还有将近3个小时，为此好几名中老年人带着马扎子过来，坐着排队。

    排在队伍首位的是对满头白发的老年夫妇，脸上写满了焦急与焦虑。“从上星期五晚上看电视知道颁布新政后，连着三天没睡好觉了，就想着今天过来办过户手续。睡到凌晨两点来钟，实在睡不着了，就和老头一起打了个车就过来了，没想到排了个第一。”今年70岁的赵大妈对记者说，为了防寒，她还带了个垫子垫在台阶上坐着。老两口目前在海云庵附近住，老房子在六楼，楼层太高了，年纪大了爬不动，所以一直想换套楼层低的房子，年前在兴隆花园看好了一套三楼的房子，1月份签了合同，因为年龄超过银行信贷要求，没法贷款，所以只能一次性付款。“我们分了几次把钱凑齐了，所以耽搁了点时间，心想着手续年后慢慢办吧。哪知道2月份刚过完就出台新政，我们的成交价和房东上手价差了60多万，如果按照差额的20%缴个税，那要多交十几万的税，谁能承受得了？”赵大妈说，本来打算买上这套房子后再把自己的老房子卖掉，而眼下买房的手续还没办利索，根本顾不上卖老房子，而新政一旦落地，老房子估计就很难卖了。

    怕多缴税赶紧办手续

    排在第二位的同样是位老人，焦急程度丝毫不比赵大妈轻。“我们在大学路住，老房子才30多平方米，实在太小了，刚好邻居要卖房子，考虑到能和孩子一家住一起方便，我们就买下了。去年12月就签了合同，但年前孩子忙着年底工作、购年货什么的，就计划年后再来办过户手续，这下好了，调控又开始了。因为大学路那片都是房改房，具体到我邻居这套房，当初公房买下来也就几千块钱，但我们买下来花了80多万，一旦新政实施，光个税我就要缴16万块钱，而眼下按总价的2%征税，只有1.6万元，相当于我要多缴14.4万元。”老人算了一笔账，为此，她一早就和儿子、儿媳三人一起过来排队办过户手续。

    市民自备排队序号

    除了买房人外，队伍中还有好几名房屋中介机构的工作人员。惠百家不动产延吉路店经纪人小程来办理交易手续。“房子在市北新世纪学校附近，昨晚刚签的约。客户为了孩子上学买房，一下子就看好了这套房，本来房东还有点犹豫，看新政一出，房东很快答应了。因为客户买房要贷款，估计要两个星期左右银行才能批下来，放款后才能办理过户缴税等后续手续，我们也很着急。为了以防万一，我们在合同上备注如果没有在新政细则落地青岛实施前办好所有过户手续，那么合同作废。”小程算了算账，这套房子总价约120万元，而房东当年购入价才20多万，两者相差接近100万元，如果按新政缴个税，就是20万元，这笔钱无论是放在买家还是卖家身上都够受的。

    刚过7点，队伍已从10多人变成了30多人，为了防止有人插队，排在靠前的一位市民还拿着白纸自制了序号，按照先来后到给每人发。“现在每个人心里都很着急，悬着块石头，谁都想早点办完手续。”而到了8点半左右时，已经有50多人在排队。随后记者又赶往位于南京路的市北区房地产交易中心，9时30分，大厅已经开始办理业务，各个窗口前都挤满了人，还有不少中介带着两三组客户办理手续。“我是八点半过来排队的，前面已经有40多人了，幸好抽到了上午的号。”一名购房者说。

    我市二手房交易主要税种

    1、个人所得税：

    总房款×2%

    （对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。）

    2、契税：

    建筑面积在90平方米以下的住宅：总房款×1%

    90-144平方米之间的住宅：总房款×1.5%

    144平方米以上的：总房款×3%

    （如果购买的是第二套及以上的房产，统一按3%征收）

    3、营业税：

    税率为5.6%。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（普通住宅指单套建筑面积在144平方米以下的住宅）

    新闻延伸

    部分国家住房交易个税一览

    英国：如果是卖方自住房屋，不用缴税。如果是非自住房屋，资产所得超过了征税起征点，减去每年每位自然人的免征额，大概1万英镑后，按照18%-28%征税。

    法国：针对自住的房屋税率是7%-10%，不自住的是20%左右税率。

    新加坡：新加坡政府在2011年1月出台了新的抑制房价的措施。在2011年1月14日之后购买的房屋，4年之内转售都要缴印花税，分别为16%、12%、8%和4%，按年逐年递减。 (记者 孙静芳)

    政策落地成交量将大跌

    即便地方细则尚未出炉，房产中介已经叹声一片。“这次新政是有史以来对二手房市场杀伤力最严重的一次。原来限制买家，现在这税真要一出，对买卖双方都是打击，太狠了。”我市一大型连锁中介公司市场部负责人说，业内此前很少有人想到这次的政策会这么凶，当然还要看能否落实。如果地方版“国五条”继续升级，想要规避很难，势必对中介业务产生巨大冲击。各中介公司势必会收缩门店数量，今年大家可能还会顶一顶，明年各公司肯定会有战略调整。

    让二手房中介公司更为担忧的是市场预期改变，新政一旦落地，恐怕会持续较长时间。而如果未来房价出现下降，自然就不会出现增值的价差，“此前大家一直认为房产是会增值的，但现在政策是在改变大家的认知。”细则一旦落地，市场观望气氛会增加，这之后的二手房成交量最少下降两三成甚至更多。

    短期内成交量会暴涨

    不过也有中介人士认为，对于服务更专业的品牌中介而言，倒不至于出现生存危机。而日后，同一片区、类似房型、类似挂牌价的几套房源，差价的多少，将成为中介推介房源最讲究的信息。“眼下大家怕买房产证没过5年的房子，因为营业税高。现在一些人又开始庆幸自己看上的房子是没过5年的房，因为总价差额较小，个税就低。那就要具体算算哪种税所缴税额更低了，不会是以前的一边倒，青睐过了5年的二手房。”科威不动产青岛区域总经理孙杰说，不过由于地方细则还没落地，目前还有很多不确定的地方。短期内看，房产中介还不用为生计发愁。“这两天各门店、总部都在帮着客户赶签合同，每天晚上都要忙到十一二点。”孙杰说。目前地方细则还没出台，所以诚意买家、卖家都会抢着签约，因此会有集中成交的现象。而地方细则一旦明确，将对今后的二手房置换、流通产生巨大阻碍，市场将出现半年以上的冷淡期，成交量将下降30%～40%，不管是刚需房源还是改善型、中高端房源，少有能幸免的。

    住建部副部长：

    楼市调控细则预计月底出台

    当前市民最关心的就是细则何时落地在地方实施，全国两会正在召开。全国政协委员、住建部副部长齐骥昨日在接受采访时表示，楼市调控的细则实际都在五条措施里，但还要翻译成可操作的具体的条款。各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底这些细则将出台。

    他说，各地出台国五条实施细则，都要以国务院意见为准，不存在房价上涨过快的城市先出、上涨相对较慢的城市后出的问题。

    另外，他还透露，40个城市的住房信息联网已经完成，今年还会有更多的城市加入。

    不过，他没有对3月1日出台的二套房交易新政做出评价。