新政搅热青岛二手房市场 交易成本或将转嫁购房者(图)

　　3月3日，上海徐汇区房地产交易中心人头攒动，二手房交易量激增。据新华社

　　“新国五条”细则提到，将对二手房交易个税按差额20%征收、提高二套房首付比例和利率。实施细则发布后，由于岛城尚未出台地方版的实施细则，政策的影响处在持续的“发酵中”。3月3日上午，记者走访市场了解到，二手房市场受政策冲击较大，不少刚需客户着急过户；新房市场的购房者则相对淡定。

　　买卖双方都忙算成本账

　　“国家政策已经明确，限购类型包括新房和二手房，二套房贷款首付比例及利率可能要提高，个人所得税按差额的20%征收。”21世纪不动产总经理刘刚说，交易成本的增加已是必然结果。

　　市民最关心的显然也是交易成本的问题，“上午购房者咨询最多的就是政策施行后个税算法，还有打听二套房贷首付比例和利率的。”刘刚说，按照以前规定，二手房交易个人所得税按照总额的2%征收，新政施行后，意味着缴纳个税将按照差额的20%来征收。

　　新政实施后，二手房交易中，将通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋的原值。以一套总价为200万元的房屋为例，如果房主当初买入价格为100万元，按照新规严格执行差额的20%来交税，那么则要缴纳20万元的个税，是原来的5倍多。

　　“这么大的交易成本肯定不可能由买方自己承担，所以很多房主比购房者还要着急，催着购房者赶紧办手续。”刘刚说。

　　业内人士分析，新政细则出台后，该交多少个税、二套房首付比例及利率执行和标准，都将会以网签时间为准，购房者不必着急扎堆过户。

　　新建住宅受影响较小

　　与二手房市场相比，想买新房的购房者相对来说淡定许多。

　　“新的政策有可能导致房价下降，毕竟买新房不用缴纳个税，而刚需购房者也不需要担心二套房贷首付比例及利率提高，而且现在公积金贷款上限额度提高，可以贷60万元。”在市北区看房的丁先生说，新政策并没有让他感到恐慌。

　　3日的新房售楼处并没有出现二手房中介那样顾客盈门的情况。“新政策如果施行，投资性和改善性需求的客户会进一步流失，市场前景堪忧。”市北区劲松五路一家新盘项目的销售人员说。

　　“细则中强调，可提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，提高了购房者的融资成本，有利于抑制投机型需求，但肯定也会误伤部分改善型需求。”一家商业银行信贷部负责人说，“新国五条”细则中税收、信贷调控政策双双加码，无疑将会对未来的楼市走势产生决定性的影响。

　　但也有业内人士分析，如果要抑制房价，保证楼市平稳发展，应该从加大土地供应、降低土地成交价格等方面入手。“一面喊着要稳定房价，一面抬高地价，房价怎么可能不涨？”一位业内人士说，多年的楼市调控中，房价虽然出现过小幅下降，但土地的拍卖价及成交价却稳中有增。“面粉涨价，面包怎么可能降价？”该业内人士说。

　　小高峰后或跌入低谷

　　从整个市场的反应来看，更多的购房者则重新陷入观望，静候政策落地后市场的变化，再决定是否出手。

　　“我对新政策会导致房价下降的看法并不认同。”市民郑广亮说，假如房子交易环节的税费大幅增加，购房者和房主持有或者转让的成本增大，但这和降价没有任何的关系。

　　“但等到地方版的‘国五条细则’公布，二手房市场这种火爆场面肯定会消失，而新房契税税率如果上调，也会迎来低谷。“楼市分析人士张百忍说，二手房若按交易差额的20%征税，会有一个后果，买的不敢买了，卖的不肯卖了。而新房市场因为转让环节税收少，将导致刚需购房者拥入新房市场，带动新房市场交易量涨。(记者 王爱科)

    警惕交易成本“转嫁”购房者

　　新政最引人注目的，是出售住房计征20%个人所得税。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的 20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

　　3月1日，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知公布，这一《通知》被认为是国务院常务会议出台的新“国五条”的具体实施细则。这是继2011年初以来，国务院再次出台全面的楼市调控措施。

　　热点城市楼市或将降温

　　自去年底掀起的新一轮楼市反弹，各地市场呈现出明显的差异。北京、上海、广州等一线城市房价出现明显反弹，供求状况进一步紧张。但一些三、四线城市房价平稳，甚至仍在下降，市场存在供过于求的风险。1月份70个大中城市房价数据显示，新建商品房价格环比上涨的有53个城市，环比持平的7个，还有10个城市房价环比下降。

　　由于市场出现明显的分化，新的调控政策也体现出明显的差异化特征。《通知》要求，房价上涨过快的城市可以进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，制定并公布年度新建商品房价格控制目标。同时要求住房供过于求的城市采取措施保持市场稳定。

　　中国房地产协会副会长朱中一说，调控政策的差异化有利于指导各地因地制宜地出台配套政策。同时，《通知》要求部分城市政府一季度公布房价控制目标，并与问责挂钩，这将督促热点城市出台更为细化的调控政策。

　　当前房价上涨过快的城市主要是一、二线城市。中原地产市场研究部总监张大伟认为，尽管一、二线城市购房者的支付能力较强，提高二套房贷首付和利率等措施，对购房的直接影响不大，但新政出台对市场心理将形成震慑，从而在短期内抑制当前市场过热的局面。

　　需警惕转嫁购房成本

　　与2011年出台的政策相比，此次新政更注重用税收等经济手段调节市场。其中最引人注目的，也被认为最严厉的，是要求对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。

　　严格来讲，这一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的个税政策，可以按照差额的20%或全额的1%征收，但在实际操作中，绝大多数采取全额1%的方式征收。统一成差额20%后，将大幅提高二手房买卖的交易成本。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前需要缴纳个税为2万元，新政后按差额的20% 计算，需缴个税 30万元，增加 28万元，相当于房屋成交价的14%。

　　张大伟认为，如果这一政策得以严格实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。以北京为例，等细则出台以后，可能出现短暂的过户末班车热潮，但此后过热的二手房市场必将迅速降温。

　　但这一新政也引发人们对购买二手房成本进一步上升的担忧。由于一线城市楼市供求一直比较紧张，此前交易环节的营业税 、个税 、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为，如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。

　　制度改革还要跟上

　　供求稳则房价稳，预期稳则楼市稳。在进一步严厉抑制投资投机型购房需求的同时，此次新政全面强调增加供应，并着重提出了加强市场预期管理。

　　供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。在需求端，新政强调继续实施限购的同时，对限购政策做出了进一步的细化，如限购区域、限购住房类型和购房资格审查流程等，这对地方继续实施限购政策将起到指导作用。

　　相比已经严厉的抑制不合理需求的手段，增加供应更为重要。增加供应首先要增加土地供应。《通知》提出，房价上涨压力较大的城市应进一步增加土地供应，稳定土地市场预期。2月底，连续3年没有完成土地供应目标的北京在同一天内拍出13个地块，显然已经开始注重增加土地供应的重要性。同时，要让土地尽快变成房子，形成有效供应，《通知》提出要求金融机构支持普通商品房项目的贷款需求，加快供地、建设和上市进度。朱中一认为，这些政策组合打中了一线城市楼市问题的“七寸”，如果能坚持实施，未来住房供需矛盾将可能显著改善，进而从根本上稳定房价。

　　朱中一表示，新政出台，尤其是各地的细则落地后，一线城市最近过热的楼市也许会在短期内出现降温，中期可能促使房价进一步稳定。但要想实现楼市的长期平稳，既要看现有政策能否不折不扣地实施，更要看与楼市相关的长期制度改革能否加快推进。短期严厉调控为长期制度改革换来了时间和空间，制度改革的步伐必须加快。据《人民日报》