媒体称内地鬼城蔓延 常州鹤壁十堰等市新近加入

　　出路：完善保障房体系

　　建立完善的保障房体系将是新型城镇化大背景下我国房地产市场健康、可持续发展的必由之路。

　　《中国经营报》：未来将有大量的农民涌入城市，他们需要住房，也需要工作，还需要融入城市生活，要真正实现“人的城镇化”还需要注意哪些问题?

　　杨保军：在城镇化大背景下，保障房建设将成为各级政府不得不面对的问题。对于进城农民来说，他们的刚需就是支付得起的住房，而不是建设高档住宅、别墅。不过，这种房子无论是地方政府还是开发商都不愿意建，因为收益比较低。

　　我们应该首先解决那些已经进城很多年、在城市有稳定工作、并且愿意长期留下来的这些人的住房问题，新型城镇化必须要解决这部分人的住房问题。建立完善的保障房体系将是新型城镇化大背景下我国房地产市场健康、可持续发展的必由之路。

　　吴新坚：目前我国的房价大大超过农民以及工薪阶层的收入水平，新型城镇化需要进城农民有房住，还需要他们融入城市生活，这个方面需要各级政府建立和完善保障房体系。

　　苏培科：新型城镇化一定要避免重蹈以往“圈地运动”的覆辙，不能把城镇化作为政绩，在推进速度上不能再搞竞赛。地方政府在吸引农民进城的时候一定要有主要产业的支撑，有了工作进城农民才能真正融入城市。同时，新一届政府需要坚定不移地调控房价，并及时推进收入分配体制改革，缩小收入差距。

　　政绩考核机制惹的祸

　　对土地财政的依赖与现有的政绩考核模式相交织，是造就空城鬼城的根本原因。对于市长市委书记而言，城市是彰显政绩的最佳舞台：每个领导都想在自己的任期内，使城市的面貌越来越现代化，评价一个政府官员是否有能力，在很大程度上也看其为城市做了怎样的改观，尤其是表面视觉上的变化。

　　这使得生长在全国各地的空城鬼城的发展模式如出一辙，将政府部门从老城搬迁到新城区，依靠政府中心搬迁的模式带动区域发展，美其名曰“政务新区”。从城市形态上看，新区的政务中心旁多半环绕着人造湖泊、大广场，以及一栋栋的住宅楼和写字楼……对于地方政府而言，低买高卖，政府部门的土地是划拨的，住宅和写字楼的地价房价却是按照市场定价的，既有光鲜的城市形象，又有亮丽的GDP数据，还有大笔的土地出让金收入，怎么看都是不赔本的买卖。

　　在这场狂热的造城运动中，地方政府和房地产商奋勇前进，房地产投资投机者也不甘人后。近年来，货币贬值，住宅市场中的投资性需求也旺盛起来，不仅在一线城市，二三线城市亦如此，这种需求并不看重房子本身的好坏，居住环境的优劣，区域发展潜力的大小，只是为了转手谋利。

　　中国的房地产业正在堕落为一个击鼓传花的游戏，地方政府、房地产商、房地产投机者都试图在鼓槌落下时分一杯羹。地方政府过度追求形象工程，沉迷于GDP竞赛的造城运动，使得中国的城市化和经济发展对土地财政产生严重的依赖，空城鬼城此起彼伏也不令人意外了。

　　然而，这种发展模式必然是不可持续的!因为城市的发展缺少产业支撑。在规划和建设新城的过程中，地方政府并没有很好地考虑导入产业，区域内的就业机会很少，人们居住在此工作在彼，非常不方便。很多不发达地区产业基础薄弱，地方政府造新城也是硬着头皮上马，明知不可为而为之，无法引入足够的产业，大量房屋建好后只能任其空置，长此以往，必然债台高筑，难以为继。

　　城市化是经济发展的自然结果，是人口从乡村转移到城市，城市规模不断扩大，城市产业自然转型的过程，这是人口、土地、经济和生活方式等多方面转变的自然过程。很多地方却错误地把城市化看作促进经济发展的手段，依靠大量资本建设的城市，收获了GDP数据，却无人居住、无产业可发展，是对社会资源的巨大浪费!

　　据统计，中国内地大中城市人均综合用地已超过120平方米，对照国际上的大都市，东京人均综合用地仅78平方米，中国香港才37平方米。与日本的快速发展时期相比较，中国GDP每增长1%，对土地的占用量差不多是日本的8倍。只执着于土地扩张的城市化，不仅造就了空城鬼城，也是低效粗放的城市化。

　　要改变这种现状，从技术层面而言，有许多方法，比如严格控制城市扩张规模，小规模出让土地;完善硬件配套，改革户籍制度，吸引更多的移民到新城区居住;创造有利于实体经济发展的城市投资环境，而非把全部的重心都寄托于房地产业和固定资产投资……然而从战略层面而言，只有一种方法，那就是改革现有的政绩考核模式。

　　鬼城空城在全国蔓延，源于各地对土地财政的依赖，根子却在于中央对地方政府政绩考核模式。例如上级政府每年都会对下级政府下达固定资产投资的考核目标，使得许多地方想方设法搞大项目大投资重复建设，空城鬼城是投资拉动经济的极端表现。国内经济在转型，结构在调整，但来自上级的政绩考核机制未能同步转型，对GDP、固定资产投资、招商[简介最新动态]引资等指标的考核仍对地方政府的行为起着主导作用。考核机制如果不能实质性地转变，必然导致地方官员新瓶装旧酒，换个土地财政的马甲再上阵。空城鬼城大行其道，板子不仅仅要打在地方政府身上，更需要改革政绩考核机制。

　　人气是新城之魂

　　作者为中国区域经济学会秘书长、社科院工业经济研究所工业布局与区域经济研究室主任

　　现在，新城运动已经深入到了县城，在城市新区出现楼盘空置成为一种很普遍的现象。一线城市的情况可能会好一些，二三线城市更加严重。

　　我们应该认识到，在城镇化的过程中，适当超前发展房地产有一定合理性。特别是新城建设，不同于老城区改造过程中出现的回迁房项目，回迁房项目的情况是房子一盖起来，就会有人入住。新城建设不可能等到人都进来了再建房子，从征地拆迁到建设启用一般也要三五年。

　　现在的关键问题在于，城镇化过程中的新城建设，无论是规划设计，还是实际的建设步伐，都显得太过超前了。一些城市希望在未来几年扩张一倍的人口，同时，建设相当于目前城区一倍甚至两倍的新城，但政府的愿望并不能决定人口流动的方向和速度，因此一些地方出现空城、鬼城在所难免。

　　按照最近几年的经验，城镇化率每年提高一个百分点的目标是可以期待的，有些地方却规划城镇化率每年要提高两个百分点甚至更高，按照这种意愿制定的城镇化发展规划，肯定要出问题。我们需要加强新型城镇化的科学规划，人口转移的目标、城市扩张的规模、土地出让的计划、产业布局等都要协调起来统筹考虑，不能拍脑门一味追求大干快上。

　　另一个关键问题在于，新城建设必须与产业培植同步进行。我国过去的经验是，先发展产业，产业发展起来了自然会形成人口的流动，然后城镇化也得到发展，城市功能不断完善(一些钢城、煤城等资源型城市尤其如此)。现在，很多地方都出现了为了城镇化而城镇化的倾向，这就是诸如鄂尔多斯康巴什这样的地方，房子建起来了，人气却不足的原因所在。

　　很多地方老城区已经没有多少发展空间，特别是一些历史文化名城、古城，出于保护的目的，在老城区之外建设城市新区，也是国际上通行的做法。不过，必须注意的是，在开发新城的过程中，需要根据自身的基础和资源禀赋，进行产城融合，特别是同步规划建设“社区”和“园区”。一边建房，一边招商引资、引进企业、发展商业，才能聚拢人气，才能有效避免空城、鬼城的现象。

　　此外，还应该关注进城农民的职业培训。新型城镇化不仅要把农民吸引进城，让他们在城里有房住，还要让他们在城里有事做，而且还要胜任自己的工作，还需要向他们提供机会均等的公共服务和社会福利，这样才能真正实现进城农民的市民化。这就是目前学界的共识——新城城镇化的核心是人的城镇化的真正内涵。

　　要实现“人的城镇化”，必须完成进城农民的四大转变：一是职业的转变，由农业进入非农产业，从务农种地变为务工和从事服务业;二是居住地的转变，由分散的农庄到集中的城镇小区;三是身份的转变，由农民变为享受城市公共服务和社会福利的市民;四是生活方式的转变，由闲散自在的田园生活转变为行为高度约束的文明城市生活。

　　相对于城里的工作岗位来说，进城农民的文化素质和技能将是一个大问题，目前普遍存在的“用工荒”“技工荒”，很大程度上反映了城市转型升级对用人素质的更高要求。要实现新型城镇化，进城农民必须能够胜任城镇提供的工作岗位，而城里的工作岗位所需要的学历和素质相对要高很多，因此，针对进城农民的职业培训也将成为新型城镇化的一大挑战。

　　总体上，我们认为推进新型城镇化，让进城农民融入城市生活，不仅要解决户籍制度、产业培育、住房建设等问题，更要重视教育培训提高“新市民”文化素养这些深层次的问题。

　　鄂尔多斯如何破解“四大皆空”？

　　在高速发展的背后，现在的鄂尔多斯却出现了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、财散空。鄂尔多斯为了解决这一问题，也想尽办法把人留下来在鄂市创业、投资、生活、消费，但结果却造就了一个康巴什“鬼城”。

　　鄂尔多斯这个严重依赖煤炭资源发展起来的地区，应该如何破解“鬼城”魔咒，实现产业结构的调整，如何实现非煤经济与区域的和谐发展?就上述问题，《中国经营报》约请相关专家进行深入分析其教训及突破路径，以期为目前不断蔓延的新“鬼城”所借鉴。

　　花钱买不来现代化

　　《中国经营报》：按照鄂尔多斯市政府公布的数据，该市2012年实现了3700亿元的GDP、820亿元的财政收入，相较2011年，GDP仍然保持着高达至少13%的高速增长，但财政收入增速由原来的48%增长率下跌为不足3%。如何解读这样的数据变化?

　　段连敖：一方面，鄂尔多斯的GDP能够在2012年保持高速增长，说明地方经济仍然是以资源型经济为支撑。另一方面，地方财政收入不再像以前那样保持高速增长，说明地方政府也正在进行一系列的调整。

　　陈耀：数据说明，鄂尔多斯正在通过财政手段支持非煤经济的发展，比如政府通过对税收的调节让利于私营经济，让利于非煤产业。此外，在产业结构调整中，制造装备业的投资可以迅速拉动GDP的增长，但在当前转型时期还没有产生收益，有一个阵痛期。

　　任国刚：对于鄂尔多斯来说，现在依然是资源主导型经济结构，新的经济增长点——非煤经济需要较长的培育周期，同时煤炭业发展正处于一个快速增长期，因此，在现阶段可以说是“一个在走，一个在跑”，还难以做到步调一致，经济发展受制于煤炭开发的状况在相当长一段时期内都是无法改变的。

　　《中国经营报》：按照鄂尔多斯政府的计划，到2017年实现非煤产业占工业增加值的比重达到50%以上。为此，该市大力招商[简介最新动态]引资，正在培养产值超千亿元的产业集群、工业园区和大型企业，但是也遭遇了资源换项目的尴尬。那么鄂尔多斯市应该如何发展非煤经济?

　　段连敖：为了发展非煤经济，内蒙古自治区、鄂尔多斯市两级政府都想了很多办法，出台了许多政策，比如资源换项目，总体来说推进都是非常好的，目前鄂尔多斯工业园区引入的资金就超过3400亿元。但不排除个别项目或者企业是为了套取煤炭资源作为出发点，比如华泰汽车拿走了超过10亿元的煤炭资源、圈了土地，项目却落空了。因此，我们需要反思资源配置的方式，尽量避免为了发展非煤经济而走许多弯路。

　　于光军：内蒙古在产业结构调整上有一个巨大的误区：认为花钱可以买来一个现代化。所以才会大规模建设新城、引进项目，而不管是否符合地方经济的客观现实。如果不吸取以前的教训，那么就无法取得长远的发展。鄂尔多斯不能依托资源去盲目发展一些所谓高端的项目，违背市场规律。比如当前鄂尔多斯发展云计算，虽然是高端技术，但是这样的选择比较符合市场，因为有低成本的电力来支撑，这是其他区域所没有的优势。

　　任国刚：首先，经济结构的调整肯定需要相当长的周期，短期内肯定会出现阵痛。其次，资源开发拉动经济发展的模式具有很大的惯性，必须顺势而为。再次，在发展非煤经济的试验和探索中，需要及时总结，避免走弯路甚至上当受骗。比如资源换项目，华泰汽车的教训一定要吸取。但在其他产业选择上，可以用低廉的电力价格优势，培养一些新型的企业或者产业出来。

　　破解鬼城危机需产业支撑、人口聚集

　　《中国经营报》：为了破解“鬼城”现象，鄂市在城镇化的道路上应该注意哪些问题?如何推动金三角呼包鄂的整体崛起?

　　陈耀：房地产与信贷危机是联系在一起的两个问题，如果没有科学推进城镇化，最后就会出现康巴什那样的后果。但城镇化是一个非常好的途径，可以实现人口的相对集中，尤其是鄂尔多斯以及内蒙古自治区，过去人口都是分散居住，通过城镇化的集中后，可以促进需求，培育新产业。但城镇化还需要支撑产业发展的条件——城市就业新岗位的培育，而不是简单的集中。

　　目前，鄂市在呼包鄂金三角的聚集度不高，尤其是三地尚未形成真正的城市群，没有城际快速铁路支撑，没有实现资源的高效配置，我们才看到康巴什30多平方公里住五六万人的窘况。所以，只有实现金三角整体城市规模的扩大、人口规模的高度集中，才可以吸引更多投资，也可以为首都经济圈减压。

　　于光军：鄂尔多斯未来一个比较大的机遇可能在于“呼包银榆经济区”。最近，继关中—天水经济区之后，西北地区第二个大型跨省经济区方案——《呼包银榆经济区发展规划(2012—2020年)》已经获得国务院的批复。在这个“经济区”，鄂尔多斯可能会被定位为其他城市的能源支撑之地。

　　但国家对鄂尔多斯的功能定位可能还是资源供给。这意味着，鄂尔多斯正在大力发展的装备制造业、IT产业等新兴产业都有可能因为“呼包银榆经济区”的规划和建设，伴随城市与城市之间距离的进一步拉近，最终被其他城市横刀夺爱。