限价房遇冷1848套房源143户申请 房价无竞争力

    目前，我市2012年第二批首批经限房申购已进入选房阶段。本次经限房申购登记一个鲜明的特点就是“冷热不均”——经适房1402套房源收到申请5297户，比例最高的项目20户抢一套房子。而限价房的结果很尴尬，位于城阳白沙湾片区的1848套房源仅收到申请143户。

    原因何在？调查采访这个问题不仅对尽快卖掉这两千套限价房，而且对今后该区域建设数千套限价房销售也有重要意义。

    市内三

区可利用土地匮乏，未来一段时间，限价房建设地点仍将集中在城阳区。一边是建好了销售不畅的限价房，一边是为解决中等收入家庭住房而不得不同址建设限价房，这似乎成了一个悖论。

    限价房项目冷冷清清

    2012年12月15日，该年度第二批经限房申购过程中唯一的一个周六，记者从福州路宁夏路交叉口出发，驱车20多公里历时40多分钟来到位于白沙湾片区两个限价房项目——正商·蓝海港湾和天一·金色海湾。它们均于2011年7月开工建设，本次申购分别提供房源408套和1440套。

    记者注意到，这两处项目地理位置还算理想，距白沙河两三公里，周边有多个高端房地产项目。由于项目正在施工，小范围环境不佳，尘土飞扬，载重车辆川流不息。项目提供的房源多是多层建筑，面积65—87平方米，板式结构，毛坯，户型分为两室一厅、两室两厅和三室两厅，总价30—50万。

    尽管是周末，两个售楼处的看房者并不多。由于安排了看房车，天一·金色海湾人气还稍微旺一些。挂在售楼处四墙的户型图最先引起看房者议论。“户型真不错，到底是多层，出房（率）就是高”，拖家带口的徐先生自言自语。他告诉记者，尽管是限价房，该项目户型设计一点不打折扣，不论大小，都很实用，就说65平方米的套二厅户型，主卧、次卧和客厅面积分别为16平方米、8平方米和17平方米，很不错了，比起某些经适房项目，全是65平方米的套一厅设计用心多了。

    尽管对户型很满意，徐先生却并不打算申购，原因就在交通上。两个项目周边交通设施匮乏，公交车仅有913路、919路和121路。其中，913路、919路均在城阳区内行驶，只有121路向南行驶至沧口公园。“我在南京路上班，住在这个地方，每天上下班太麻烦了，时间上、精力上都住不起啊。”

    交通困境成了售楼处亟须破解的难题。市规划局一副局长去年11月底在青岛政务网在线访谈透露的 “白沙湾公交站场初步拟定于双元路西白沙湾保障房项目以东，计划2013年春季开工建设”的信息成了“解读良药”，不仅置业顾问逢人就说，售楼处还特意把媒体发布此事的新闻稿做成一米多高的展板挂在室内柱子上，以显示此事的权威性。

    相比交通不便，生活配套上的缺失更让人望而却步。“没有大医院、没有熟悉的学校、没有成熟的超市。”采访中，几乎所有的看房者都向记者表明了这一点。尽管大家都知道这些问题会逐步解决，但这些中等收入家庭却不敢轻易为预期买单。毕竟，对他们而言，买限价房的机会只有一次。

    房价缺乏竞争力

    本次白沙湾片区保障房销售起价是每平方米4600多元，均价每平方米5050元。而距离最近的三个地产项目面积在100平方米上下的小高层板楼均价分别为5800元/平方米、6500元/平方米和6300元/平方米，三者平均单价为6200元。比较而言，限价房销售均价比市场价格低了19.167%，符合我市关于限价房较周边普通商品房低20%左右的要求。事实上，这一价格在2011年7月开工前就确定，不论市场变化如何都将保持不变。城阳区房地产管理处一负责人当时曾表示，白沙湾保障性住房以限价房和公租房为主，限价房价格在土地出让之际，已评估制定出来，较周边普通商品房价格低约20%，即标准之内的每平方米5050元，标准之外为6313元。

    这样的价格难以让经过层层审查的手持限价房购买资格证者满意。何先生给记者算了一笔账，单从均价上对比，在售限价房确实比周边商品房便宜两成左右，但周边商品房都是品牌开发商的大盘，无论是户型设计还是景观配套都有较高水准。“这样的房子比一般开发商贵10%一点问题没有，而我买的限价房不仅条件没法比，以后卖二手房还有很多限制，仅仅便宜20%你说我是赚还是亏？”

    “2011年房地产市场调控以来，岛城楼市价格战率先在白沙湾片区打响，几个精品项目纷纷降价，限价房为何不行？”

    带着何先生的疑问，记者查阅了有关资料。按照有关公开报道，天一·金色海湾地块出让金为每亩85万元，相当于周边普通商品房项目的三分之二，土地总成本2.4亿元，约占成本的20%，税占7%—8%，贷款利息约占10%，管理费约1%，包括水、电、气、暖、管网、绿化，以及主体工程建设，每平方米成本3000元以上，约占成本的60%。按照政府给出的基准价和标准价，以建成后能顺利销售完毕为准，每年净利润约3%。

    周边品牌开发商的成本又是如何？岛城房地产一观察人士告诉记者，一般来讲，精品大盘的毛坯房与限价房在建安、财务、税收上的成本相差不大。但在土地上，大盘由于拿地时间早，面积大，价格要便宜得多，甚至只有现市场价的1/3，这就比限价房有了优势。销售时间上大盘也占有便宜，分批开发，价格随行就市，市场好的时候多赚钱，市场差时少赚钱。

    “前几年市场不错，开发商也积聚了降价的资本，所以近一年来动作频频”，该分析人士表示，限价房显然赶错了时间，在一个价格谷点入市，优势显得很小，但从成本分配来看，企业自身降价空间也很有限。

    把交通和配套做在前面

    针对白沙湾限价房销售难，岛城楼市分析人士龙江认为，从交通和配套入手解决最为现实。交通上，应开通从白沙湾片区到市区的快速公交。如此，限价房居民就可快捷地往返工作地和居住地。事实上，早在环湾大道通车之初，我市就开通了761路快速公交。只不过该路线目前只能辐射到白沙河以南片区，对于地处白沙河以北的限价房区域鞭长莫及。目前看，很有必要开通白沙河以北至城市核心区的快速公交。“最好是城市北部区域立体建设快速公交，不但向南、还要向东、向西、向北，全面覆盖，让居住在北部城区的市民能够尽量快速到达城市大节点区域，路上时间短了，人心距离就近了。”

    在配套上，龙江认为，需要新建扩建包括医院、学校、商超在内的一系列设施，用好的配套给购房者安定的感觉。“这些工作需要做在前面，不能只停留在规划上，要提前建设，最好让购房者一入住就能尽享其利，只有这样，才能最好地拉动房屋销售”。

    天一集团一高管也持同样看法，但他更看重商业配套。在白沙河北岸，双元路以西有大片区域，规划布局了科技商务区、文化创意园等，却没有大的商业配套。“区域商业配套都要靠各地产项目自己搞，效果远不如独立的商业设施好”，该高管表示，最好能上一个大的商业配套设施，囊括衣食住行，提高生活舒适度，集聚人气。

    要彻底改变白沙湾限价房销售困局，最根本的办法还是促进市区南北平衡发展。看房者之所以认为白沙湾限价房位置不好、交通不便，除了该区域确有的一些瑕疵外，还有一种地域偏见，以市南市北眼光看，觉得到城阳区住限价房是“出城”，心有不甘。

    事实上，在全域统筹、三城联动大背景下，城阳区作为我市中北部的重要组成部分，发展前景大好。之前我市经适房配售中，也曾出现位于李沧区的房子“滞销”情况，可是一年多过去了，这些经适房畅销了起来，这与李沧区基础设施不断完善，申购者观念转变有着密切联系。如果区域经济社会发展进一步平衡，南北部能提供相近的公共服务，市民不用再被现有的 “城内”“城外”观念束缚住脑袋，白沙湾限价房自然就热销了。