青岛金九银十不复存在楼市疲软

    在楼市持续调控的影响下，传统的金九银十已经不复存在，从十月份的成交来看，岛城楼市销售市场明显动力不足。业内人士认为，在刚性需求释放时间较长以及观望心态的作用下，目前楼市销售已经不复以往活跃，略现疲态。

    买卖双方进入观望状态

    “十月份商品房交易量有所下滑，与目前买卖双方进入观望状态有很大关系。”青岛市房地产经理人俱乐部副秘书长龙江认为，从目前市场情况来看，买卖双方重新

    另外，龙江还认为，导致十月份成交量下滑的另一主要原因是新上市的楼盘比之前的月份明显减少。据了解，原本有50多个楼盘准备十月开盘或者加推，而最终只有二十几个楼盘实现了这一计划。

    不仅如此，业内人士还认为，房地产市场的购买数量是一定的，2012年是一个纯粹的刚需年，而从今年的5月份开始，岛城楼市便逐渐升温，几个月的时间，已经去化了很大一部分刚性需求，而随着目前市场逐渐进入僵持状态，成交自然不会很乐观。

    而太平洋房屋山东区域总经理林宪周则认为，十月份成交量下降与“十一”长假也有着非常直接的影响，毕竟今年“十一”放假期间，受客观因素影响，很多人都出去旅游了。

    同策房产咨询股份有限公司咨询总监张宏伟在接受记者采访时表示，目前，限购、限贷等调控政策未见放松，“去投资化”仍是当前调控重点，房价难有大幅反弹的机会；但与此同时，近月来各地土地市场活跃、楼市成交量持续回升，在地方通过公积金等方式微调政策等背景下，出现大幅降价也不现实。短期内，在各方的观望之中，中国房地产市场恐陷僵持。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉则认为，楼市“金九银十”的落空，意味着目前中国房地产市场不温不火的“僵持”状况已经形成，各方阶段性的观望将延续一段时间。

    事实上，内地楼市不温不火的状态早在九月已初现端倪。9月，中国70个大中城市中，39个城市房价停涨，青岛环比下降0.4%。

    中国指数研究院11月1日发布的数据显示，10月中国100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月微涨0.17%。其中42个城市环比房价下跌，2个城市持平，其中青岛跌幅在0.1%以内。

    市场回暖优惠幅度减小

    日前，据报道，包括中海、万科等在内的10个国内标杆房企已完成了全年八成的销售任务，市场整体好转。中原市场研究部总监张大伟分析认为，从2012年3月开始，全国性的市场回暖趋势已经明确，房企对市场的预期开始乐观，减价换量现象基本绝迹。

    回暖迹象在青岛也有所显现，青岛楼市已逐渐走出2011“调控年”阴影。从成交量方面来看，从5月开始，岛城成交量接连攀升，九月受保障性住房影响，实现了11734套的楼市成交。从价格方面来看，青岛房价已从年初的“跌得狠”演变成现在的“跌得稳”，小幅上涨或未可知。从上市楼盘来看，虽然鲜见有提价的，但有一些原本优惠的楼盘，或是取消了优惠或是减少了优惠幅度，而且大部分楼盘的优惠幅度已不像年中那样的疯狂。

    “现在开发商给的优惠已经比以前少了很多，许多原来可以打到88折的项目现在最多也就97折。”龙江认为，由于之前市场销售状况明显好转，大部分开发商的资金压力有所缓解。资金压力减轻了，对销售的速度自然就不会像以前那样看重，特别是赔钱走量的项目，更是放缓了销售速度。

    “我们集团并没有太大的资金压力，但对我们来说每年都会有一个销售指标任务，我们今年的指标虽然还没有完成，但是其中有很多客观原因，所以现在领导要求以少赔钱为目标，取消了大部分项目的优惠政策。”城阳区某地产公司销售负责人告诉记者，他们公司在烟台的项目完成的不错，青岛这边的项目虽然指标还没有完全完成，但是相对于年初和年中，销售压力少了很多，所以接下来的时间也不可能再继续加大优惠力度。

    “我们代理了青岛几个一手楼盘的销售，9月底之前给我们中介公司的条件非常优惠，但是从十月份开始，这些优惠条件都慢慢的取消了，这其中最根本的原因就是开发商觉得房子好卖了，所以才会这样。”林宪周告诉记者。

    调控持续买方看好后市

    “买什么东西，人都会有一个比较的心理，买房子也一样，现在买房子优惠比以前少了，如果不是特别着急，还是可以再等等，更何况，购房者对后市的信心还是比较足的，毕竟到现在，政府调控的决心一直都没有动摇。”龙江认为，在这两种心理作用下，购房者存在观望心态也是非常正常的。

    徐先生是一个坚定的购房观望者，他属于改善性需求客户。他告诉记者，现在虽然市场有所回暖，但是，这是开发商通过以价换量得来的，一旦开发商减少优惠，市场立马就会萎缩，而十月份的成交也说明了这些，所以他认为，现在并不是真正的市场回暖。

    不仅如此，现在国家的楼市调控政策一直没有变化，不管将来局势如何，他觉得房地产市场的稳定是不可动摇的，所以房地产的调控政策一定不会放松。但是，他也认为现在的调控政策主要是保护刚性需求，但是将来会在信贷等方面逐渐放开对改善性需求购买的限制，毕竟改善性需求也是刚性需求的一部分。（记者 鞠培霞）

    金九银十成色不足十月楼市成交回落

    “金九银十”是楼市传统销售旺季，今年的9月份，在最后一个周，借保障性住房发力，岛城楼市绝地反击，最终月销售突破万套。接下来的十月份，楼市成交却又峰回路转，重新跌落至万套以内。根据银海世邦市场研究中心统计，10月份岛城共计签约住宅8756套、约86.45万平方米，环比下降17.6%，较上月减少近1800套。

    郊区市区“平分秋色”

    随着岛城北部楼市的崛起，近几年，城阳和李沧已经成为青岛房地产的主战场，尽管受限购影响，但从10月成交来看，李沧和城阳依然当仁不让地成为本月成交前两名。而郊区楼市则由于“非限购”的刺激，在2012年的整个市场成交中表现突出。

    根据统计数据显示，2012年10月青岛市新房销售“最火爆”的区域当属城阳区，城阳10月新房成交总量达到了1715套，环比增加了24.8%，全市排名第一位；李沧区紧随其后，10月新房成交1343套，虽然与9月相比成交总量略有下降，但也算是稳坐亚军宝座。“银十”热销区域的第三名是胶州市，胶州10月新房成交1285套，环比9月也有所下降，但下降幅度并不大。以上三个区域也是青岛10月楼市新房卖过“一千套”的区域，此外，胶南、即墨、开发区新房成交量均不足“千”。

    而综合整个成交数据，包括市南、市北等在内的七区成交数量在整个市场成交中占据49%，其他五市成交占据51%，基本“平分秋色”。

    中小户型依然热销

    从2012年10月青岛市新建住宅成交情况来看，10月青岛楼市成交的主力户型依然是60-120平方米的中小户型。其中60-90平方米的新房总成交量为3588套，虽然与九月份4366套的成交量无法相比，但10月份60-90平方米的住宅成交量占当月全市住宅总成交量的41%，与9月份基本相同。

    的确，在整个调控政策影响下，刚性需求已经成为今年市场的绝对主力，而这些刚需的购买目标大都集中在90平方米左右的中小户型。特别是目前，对于首次置业的刚性需求，无论在税收政策还是在信贷方面，都有着一定的政策支持。“买太大了也根本买不起，90平方米左右最合适，我最喜欢的就是面积在90平方米以下，但是户型做到了套三，这样，将来有了孩子也不需要忙着换房子。”小李告诉记者，他十月一期间结的婚，9月份买了个89平方米的套三房。

    改善性需求占五成

    从统计数据看，10月份，90-120平方米的新建住宅共成交3403套，占住宅总成交量的39%，也接近了4成，所占比例未减。同9月份成交的4035套所占的户型比例相差不大。

    业内人士认为，从目前的成交比例来看，作为刚性需求的一部分，改善性需求已经同刚性需求一起，逐渐成为市场的两大主力军。而针对这种情况，与市场接触最为密切的开发企业自然不会放过，据了解，将在11月上市的新楼盘中，中小户型占比较少，特别是李沧、城阳的项目大部分面向改善和投资置业者。而一直以来，李沧和城阳是岛城楼市刚性需求最为集中的区域，这两个区域的市场变化足以代表整个岛城楼市的市场变化。

    临近年底大鳄排队推盘

    每年的年末，岛城楼市都会上演一些令人兴奋和惊讶的事情。去年10月份，龙湖滟澜海岸小高层项目震撼开盘，11月份，万科生态城热销，燃起了岛城楼市 “冬天里的一把火”。2012年11月份，目前，对外宣称将在本月开盘的项目约有26个，尽管从数量上看并不多，但是从成员来看，全都是大鳄级别。据了解，万科、万达、城建、华润、龙湖等大开发商在11月份均有新盘或是加推产品入市。

    作为房地产行业的排头兵，2012年青岛万科在 “倾心筑造·幸福青岛”年度品牌主题的带领下，动作频频。近期，青岛小镇二期首期产品刚刚开盘，11月还将有加推产品推出。即墨项目万科东郡11月也将有新一批房源推出；此外，平度万科项目11月底将推出首期项目。

    11月份，本土房地产品牌公司城建地产在浮山新区的高端楼盘——青岛印象山预计开盘，此次开盘推出高层、多层洋房和小高层，户型面积在96-280平方米之间；10月27日，龙湖在城阳中心城区的新项目悠山郡示范区开放，该项目预计也会在11月份开盘。

    年底，青岛房地产市场主力李沧楼市也不甘寂寞，三个大盘绿城理想之城、李沧万达广场、中海国际社区都有新产品推出。其中，绿城理想之城推出的是蓝岸南区组团，户型面积80-150平方米；李沧万达广场今年已推出了中央公馆，11月下旬，万达悦公馆也将开盘销售，该项目以改善型产品为主，面积区间为85-170平方米；11月，中海国际社区将推出“一里城”。10月底，李沧大盘时代城加推一栋小高层，户型以80-100平方米为主。

    而根据青岛市房产交易中心数据，全市可售房源超过16万套，其中住宅超过11万套，而据了解，进入10月份，青岛楼市的新房存量一直高居16万套以上。

    业内人士认为，在如此高的存量压力下，再加上年底即将开盘或者加推的项目，2012年年底的岛城楼市，虽然不一定会出现“年底大甩卖”的现象，但是，竞争毕竟会非常激烈，特别是李沧片区。