青岛金九银十不复存在楼市疲软 买卖双方互观望

    金九银十成色不足十月楼市成交回落

    “金九银十”是楼市传统销售旺季，今年的9月份，在最后一个周，借保障性住房发力，岛城楼市绝地反击，最终月销售突破万套。接下来的十月份，楼市成交却又峰回路转，重新跌落至万套以内。根据银海世邦市场研究中心统计，10月份岛城共计签约住宅8756套、约86.45万平方米，环比下降17.6%，较上月减少近1800套。

    郊区市区“

    随着岛城北部楼市的崛起，近几年，城阳和李沧已经成为青岛房地产的主战场，尽管受限购影响，但从10月成交来看，李沧和城阳依然当仁不让地成为本月成交前两名。而郊区楼市则由于“非限购”的刺激，在2012年的整个市场成交中表现突出。

    根据统计数据显示，2012年10月青岛市新房销售“最火爆”的区域当属城阳区，城阳10月新房成交总量达到了1715套，环比增加了24.8%，全市排名第一位；李沧区紧随其后，10月新房成交1343套，虽然与9月相比成交总量略有下降，但也算是稳坐亚军宝座。“银十”热销区域的第三名是胶州市，胶州10月新房成交1285套，环比9月也有所下降，但下降幅度并不大。以上三个区域也是青岛10月楼市新房卖过“一千套”的区域，此外，胶南、即墨、开发区新房成交量均不足“千”。

    而综合整个成交数据，包括市南、市北等在内的七区成交数量在整个市场成交中占据49%，其他五市成交占据51%，基本“平分秋色”。

    中小户型依然热销

    从2012年10月青岛市新建住宅成交情况来看，10月青岛楼市成交的主力户型依然是60-120平方米的中小户型。其中60-90平方米的新房总成交量为3588套，虽然与九月份4366套的成交量无法相比，但10月份60-90平方米的住宅成交量占当月全市住宅总成交量的41%，与9月份基本相同。

    的确，在整个调控政策影响下，刚性需求已经成为今年市场的绝对主力，而这些刚需的购买目标大都集中在90平方米左右的中小户型。特别是目前，对于首次置业的刚性需求，无论在税收政策还是在信贷方面，都有着一定的政策支持。“买太大了也根本买不起，90平方米左右最合适，我最喜欢的就是面积在90平方米以下，但是户型做到了套三，这样，将来有了孩子也不需要忙着换房子。”小李告诉记者，他十月一期间结的婚，9月份买了个89平方米的套三房。

    改善性需求占五成

    从统计数据看，10月份，90-120平方米的新建住宅共成交3403套，占住宅总成交量的39%，也接近了4成，所占比例未减。同9月份成交的4035套所占的户型比例相差不大。

    业内人士认为，从目前的成交比例来看，作为刚性需求的一部分，改善性需求已经同刚性需求一起，逐渐成为市场的两大主力军。而针对这种情况，与市场接触最为密切的开发企业自然不会放过，据了解，将在11月上市的新楼盘中，中小户型占比较少，特别是李沧、城阳的项目大部分面向改善和投资置业者。而一直以来，李沧和城阳是岛城楼市刚性需求最为集中的区域，这两个区域的市场变化足以代表整个岛城楼市的市场变化。

    临近年底大鳄排队推盘

    每年的年末，岛城楼市都会上演一些令人兴奋和惊讶的事情。去年10月份，龙湖滟澜海岸小高层项目震撼开盘，11月份，万科生态城热销，燃起了岛城楼市 “冬天里的一把火”。2012年11月份，目前，对外宣称将在本月开盘的项目约有26个，尽管从数量上看并不多，但是从成员来看，全都是大鳄级别。据了解，万科、万达、城建、华润、龙湖等大开发商在11月份均有新盘或是加推产品入市。

    作为房地产行业的排头兵，2012年青岛万科在 “倾心筑造·幸福青岛”年度品牌主题的带领下，动作频频。近期，青岛小镇二期首期产品刚刚开盘，11月还将有加推产品推出。即墨项目万科东郡11月也将有新一批房源推出；此外，平度万科项目11月底将推出首期项目。

    11月份，本土房地产品牌公司城建地产在浮山新区的高端楼盘——青岛印象山预计开盘，此次开盘推出高层、多层洋房和小高层，户型面积在96-280平方米之间；10月27日，龙湖在城阳中心城区的新项目悠山郡示范区开放，该项目预计也会在11月份开盘。

    年底，青岛房地产市场主力李沧楼市也不甘寂寞，三个大盘绿城理想之城、李沧万达广场、中海国际社区都有新产品推出。其中，绿城理想之城推出的是蓝岸南区组团，户型面积80-150平方米；李沧万达广场今年已推出了中央公馆，11月下旬，万达悦公馆也将开盘销售，该项目以改善型产品为主，面积区间为85-170平方米；11月，中海国际社区将推出“一里城”。10月底，李沧大盘时代城加推一栋小高层，户型以80-100平方米为主。

    而根据青岛市房产交易中心数据，全市可售房源超过16万套，其中住宅超过11万套，而据了解，进入10月份，青岛楼市的新房存量一直高居16万套以上。

    业内人士认为，在如此高的存量压力下，再加上年底即将开盘或者加推的项目，2012年年底的岛城楼市，虽然不一定会出现“年底大甩卖”的现象，但是，竞争毕竟会非常激烈，特别是李沧片区。