隧道降价将刺激西海岸楼市成交量

    去年6月30日，随着青岛胶州湾隧道和大桥的正式通车，“大青岛”拉开序幕，青岛楼市也随之步入“桥隧时代”，包括开发区和胶南在内的西海岸楼市成为了青岛楼市中最具活力的板块。但随着桥隧的利好渐渐被消磨以及随之而来的楼市调控，西海岸新房库存量居高不下。昨日，隧道通行费下降的消息正式发布，这一利好将给西海岸楼市带来什么样的影响，记者就此展开了采访。

    新房库存位居全市前列

    天堑

变通途，青黄首相接。随着桥隧顺利通车，西海岸区域一度成为置业新兴板块，房价也从三五年前的每平方米三四千元涨到一万多元，部分一线看海豪宅甚至突破每平方米2万元大关。此外伴随着西海岸经济新区规划的通过，西海岸在青岛发展中的位置也越来越重要，保利、万科、中海及本土海尔、海信等地产大牌纷纷进驻，让西海岸再次成为焦点。但随着楼市调控政策日益深入，西海岸的房地产市场开始有些底气不足，库存压力空前巨大。

    昨日记者登录青岛市房地产交易中心官方网站看到，截止到昨日下午6时，青岛的新房总库存量高达161132套，可售楼盘数达1440个。其中胶南、黄岛等区域的库存量高达1万多套，分别是胶南16944套、黄岛15999套、城阳13495套、即墨11206套，从中可以看出整个西海岸的新房库存量已经超过35000套，占全市的五分之一还多。且胶南、黄岛在七区五市的楼市存量中分别位居第一和第二位，可售楼盘均在200个左右，并且同质化现象非常严重。

    在巨大的存量房压力下，降价已经成为目前西海岸特别是开发区楼市最强劲的声音。特别是传统的刚需楼盘板块降价最为明显，如秀兰·禧悦山推出高层房源均价6000元/平方米，掀起开发区降价的大幕，此后，青橙时代、莱茵小镇也纷纷跟进，刚需市场回归理性。

    短期内成交量有望增加

    那么在此现状下，隧道通行费的降低是否能提振西海岸房地产市场，改变其较为低迷的现状呢？开发商、购房者对此又是如何看呢？

    开发区一高端豪宅销售负责人说：“作为豪宅的客户群体，三五十元的通车费对他们而言不是多么大的经济负担，但此次新政传递的信号会让他们更加敏感。”这名负责人分析认为，这一重要举措将会把隧道给西海岸带来的影响提高到新的高度，预示着今后住在西海岸、工作在东部的生活模式不再是一种负担，市民可以一边以相对较低的居住成本自由享受西海岸的亲海生活，一边打拼于市南区的繁华区域，而且西海岸新区的规划、隧道通行费用的降低将会带来西海岸经济的腾飞，在未来的几年内将会引导更多产业向西海岸战略转移。位于青岛市区与西海岸新区连接咽喉位置、拥有青岛最佳海边资源的凤凰岛也将会逐渐成为青岛市新的经济、文化和生活枢纽，整个地区价值将会得到提升，在这片区域里占据最核心资源、独占性资源和不可复制性资源的项目将成为区域价值的引爆点。

    “眼下西海岸楼市确实不太理想，隧道调低通行费带来的刺激有限，但这给了部分购房群体一个出手的理由，尤其是在开发商不断降价促销之下。另外开发商也必将拿此次新政做文章，炒作、搞促销，所以短期内应该是会带动西海岸的成交量。”太平洋房屋山东总部总经理林宪周指出。

    交通利好对楼市刺激有限

    本土一知名地产商销售负责人王先生听闻隧道新政后则表现得较为平静，在他看来，隧道调低通行费仅仅是一次交通上的升级，对房地产发展肯定是个利好，但决定某个区域房产的价值，仅靠交通是不够的，还需要教育、卫生、购物等各方面配套的完善，资源的集中程度决定一个区域的地价及房价。“从我们项目的购房群体来看，常年居住、工作在黄岛的人占了一半以上，还有一部分外地客户，真正老青岛过来买房的不多，占比不到10%，后两种客户群体购房大多不是用来居住，主要还是长线投资。所以这次调低隧道通行费短期内很难看出它带来的变化，我们眼下也不会因此对销售策略进行调整。”王先生说，但从长期看，对开发区地产的利好是显而易见的。

    “两三年前房地产市场高涨时，大量开发商在西海岸拿地，经过两年的建设周期，开始陆续上市交易，但正好赶上了国家限购令调控，市场跌入低谷，房子很不好卖，这直接导致了西海岸新房库存量居高不下，在这种局面下隧道有限地调低通行费，并不能解渴。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰分析指出，就像当年青银高速收费从10元降低到5元，并未对北部楼市带来根本的变化。“市场讲究供需平衡，供远远大于求的情况下，仅靠一个交通利好是不够的。因为桥隧的利好在没通车前的那几年已经提前透支了。”

    购房者希望完善配套设施

    已在开发区投资买房的青岛市民郭先生说：“刚买房时我根本没想过去开发区住，但这次通行费调低了，我开始考虑是不是可以过去住，不过真要决定去住与否，我还要再想想孩子怎么上学、老人生病上哪儿看病的问题。”郭先生算了一笔账，这次调低通行费，尤其是使用ETC通行只要16元，比以前划算多了，每天往返一次是32元，一年下来通行费约1万元，10年约10万元钱，而他在开发区买的房子与市南同档次房子相比便宜了5000元/平方米，按照100平方米计算，相当于便宜了50万元，这够50年的隧道通行费，但郭先生还是没能拿定主意是否要去开发区住那套绿化很好的花园洋房，因为周边除了绿化及海景，还啥都没有。

    西海岸自驾游今后会更火

    桥隧正式通车后，青岛野生动物世界总经理齐晓新打心底里高兴，通车一年来景区游客量增长了35%，而昨日听闻隧道调低通行费，她更是喜上眉梢。昨日记者采访了解到，此次新政对青黄两地的旅游将发挥重要的带动作用，尤其是自驾游市场将进一步激活。

    桥隧开通后旅游“节节高”

    来自黄岛旅游局的统计数据显示，桥隧通车后，黄岛旅游迎来了前所未有的发展机遇，各景区人流激增，拉动了旅游消费。据统计，桥隧开通首月，黄岛接待游客260万人次，游客量和旅游收入增长均翻倍，达到118%和100%，最高峰时周末两天金沙滩接待游客达到20万人次，主要星级饭店平均客房出租率达到80%。2011年下半年，全区接待游客同比上年增长90%以上，几乎翻了一番，市区和周边游客明显增多。去年全年全区接待国内外游客突破1000万大关，达到1002万人次，实现旅游收入54.9亿元，同比分别增长65%和63%。在一个个创新高的数字背后，是西海岸各主要景区与青岛市区景区及各大旅行社的紧密对接，是游客对西海岸旅游日益增强的信心。如野生动物世界与青岛奥帆中心推出了“桥隧一票通”，而市区不少旅行社也开始把黄岛的景点作为今年的新产品串进了青岛游的线路，把原来的青岛两日游改为三日游，推出了“桥隧体验黄岛一日游”。

    降价进一步激发自驾游

    “这一年的变化是看得到摸得着的，不仅游客量上去了，而且我们的二期扩建工程也正式开工，迎接未来游客量的激增。”齐晓新说，仅今年1-10月份景区游客量就突破了38万人次，同比大幅增长。其中自驾游占了六成多，她预计此次降低通行费自驾游将进一步增长，将成为未来一个很大的趋势。就拿刚刚过去的“十一”黄金周来说，黄金周期间按照国家规定，隧道免收通行费，极大刺激了人们出行的欲望，光青岛森林野生动物世界就纳客5万余人次，其中10月4日接待游客突破8000人次，创开园9年来单日接待量之最。金沙滩接待游客突破60万人次，日均接待游客7.7万人次，10月3日、4日游客数均突破11万人次，日均接待游客同比增长45.8%。海都大酒店、凯宾斯基酒店、蓝海金港、多元锦江等高星级酒店客房出租率达到95%，一房难求。“从黄金周期间人们暴涨的出游热情就可以看得出，隧道通行费的调低甚至免费将给旅游带来直接的利好。”

    青岛国际旅游集散中心总经理刘增平也表示这一交通利好对旅游是个极大的拉动。桥隧通车一年多来，集散中心开通了多条前往珠山国家森林公园、青岛野生动物世界、胶南琅琊台、日照五莲山等景区的直通车，取得了不错的旅游效益。“市民对西海岸的出游热情以前是被压抑住了，而有了桥隧，直接给激发出来了。现在隧道通行费调低，将进一步激发自驾游市场，我们也将适时推出自驾游线路，满足人们自驾游需求。”刘增平说。（记者 孙静芳）