青岛别墅存量2253套 即墨城阳西海岸别墅全崛起

    “青山碧海红瓦绿树”是康有为眼中的青岛，也是德国城市规划下老青岛的写照。100多年来，青岛以“山海”为题的别墅一直在国内拥有很高的知名度。如今，凭借青岛独有的“山海”资源，青岛别墅市场出现了长足的发展。

    在当前限购限贷等调控大环境下，别墅市场受到一定的冲击，但与普通住宅相比，别墅凭借其资源的稀缺性，以及良好的保值增值能力，整体市场并未受到太大的冲击。更值得注意的是，今年以来，青岛

别墅市场可谓是“百花齐放”，从传统即墨温泉板块的一枝独秀，再到城阳板块的繁荣，现在西海岸别墅板块正渐渐崛起，岛城别墅市场正在全面开花。

    市场压力巨大

    据锐理数据监测显示，目前全市别墅存量2253套，根据去年一年别墅成交1584套计算，目前别墅的存量足够市场消化近两年时间，去化压力较大。而2012年1-5月，青岛别墅共成交472套，比去年同期下跌36%，下跌幅度比普通商品住宅高10个点；累计成交均价11358元/平方米，与去年同期基本持平。

    从别墅细分市场来看，2012年1-5月青岛成交的472套中，其中独栋成交31套，双拼成交23套，联排成交351套，叠拼成交67套。通过成交数据可以看出，200-300平方米的联排产品，总价在200-300万之间，既能保证产品品质、总价又容易被客户接受，成交相对活跃，后期去化压力相对略小。

    对整体市场而言，一方面，市场已有的存量足够消化两年，另一方面，市场成交还在不断下跌，不仅如此，新的别墅项目还在源源不断地加入，目前别墅市场特别是西海岸区域包括龙湖、保利、世茂等众多项目的陆续上市，使未来别墅市场的压力空前巨大。

    需求同样存在

    同普通住宅市场相比，别墅市场的需求虽然没有那么旺盛，但同样一直存在。

    “限购限贷等调控政策对别墅市场产生了较大影响，但购房客户对别墅的需求还是有的。”业内人士告诉记者，限购对别墅客户群体的影响主要分为显性和隐性两个方面，显性影响表现在限贷上，虽然购买别墅群体的客户资金相对宽裕，但别墅的总房款很高，限贷对于这部分人的影响同样存在；隐性方面则是客户对价格预期走低的影响，“别墅的市场需求肯定是存在的，许多客户看了我们的别墅后，都觉得很好，但同时又表示价格有点贵。”某别墅项目销售部负责人告诉记者，受政策影响，别墅购买群体同样也对未来价格看低，抱有降价的心理预期。因此，他们也在对别墅这个市场进行观望。“海信·温泉王朝项目五一推出精装修房之后，时间不长，便成交了两套，从前来看房的客户分析，他们对别墅产品的需求还是有的。”海信温泉王朝相关负责人告诉记者。

    项目全面开花

    依靠青岛独特的山海资源，目前岛城别墅市场主要沿青银高速、滨海大道交通大动脉与沿线山、海、林、泉等自然资源有机排布，根据不同的地域属性，新建商品房别墅分布均匀，无论近郊，还是远郊，都有不同类型项目分布。

    其中，以芭东小镇、海信·温泉王朝、依泉美庐为代表的即墨温泉板块经历了约六七年的发展，成为岛城较为成熟的中央别墅区；与此同时，城阳板块也在香溪庭院、百福山庄、龙湖·滟澜海岸、青特·花溪地、祥泰·正阳东郡等别墅项目的落成后，成为继即墨板块后又一个已成气候的别墅密集区；而从去年以来，随着保利·海上罗兰、唐岛湾、湾上、康大·山语海等项目的开建，一时间，西海岸别墅项目可谓遍地开花。此外，记者了解发现，除了这三大密集区域外，别墅市场也逐步向市中心板块延伸。

    对于拥有独特温泉资源的温泉板块而言，目前市场上的别墅已经不单独满足于温泉的概念，高尔夫同样也成为这一区域的主题。从项目上看，不仅有天泰·圣罗尼克、海信·温泉王朝、芭东小镇、依泉美庐、海尔·原乡墅、青建橄榄树等一直在售的温泉别墅、洋房，还有领海、香澜郡、卢卡多堡、香根温泉等一些陆续推出的新项目或再推楼盘，是当前岛城别墅市场比较集中的区域。

    据了解，依托美丽的山海泉滩资源，即墨温泉镇正在打造一个规模庞大的温泉旅游度假区。随着海信、天泰、青建等多家开发商相继在此“开疆拓土”，圣罗尼克、温泉王朝、芭东小镇等别墅项目纷纷涌现，一个以“山海泉滩”著称的鳌山湾正在露出自己的靓丽容颜，青岛的中央别墅区也开始基本形成。

    近年来，城阳别墅市场范围逐渐扩大，东、中、西遍地开花，除了大家耳熟能详的香溪庭院、百福山庄、银盛泰·德郡以外，随着外来大鳄与本土房企的发力，又落成了多个别墅项目，其中不乏像龙湖·滟澜海岸、青特·花溪地、祥泰·正阳东郡、长水山庄等特色别墅，至此，城阳板块也成为继即墨板块之后又一个别墅密集区。

    与即墨、城阳板块比起来，西海岸各个别墅项目从落户到入市，显得更为迅速。去年以来，随着海尔、保利、康大、湾上、龙湖、卓越等多个房企纷纷在此开疆拓土，一时间，西海岸别墅项目遍地开花。

    仅去年一年，保利·海上罗兰、康大·山语海等多个别墅开建入市，与此同时，湾上、唐岛湾等新项目纷纷开工建设，如此密集的别墅供应量在西海岸可谓空前。更值得注意的是，这些别墅项目或是以海景特色著称，或以大型城市综合体为特色。2012年，龙湖·原山等新楼盘将陆续推出，保利海上罗兰也推出了其新品央墅，西海岸的别墅市场竞争逐渐激烈起来。

    如果说资源是衡量别墅的价值基础，那么资源的“稀缺性”及“不可复制性”无疑是对别墅价值最高的褒奖。除了这三大密集区域外，别墅市场也逐步向市中心板块延伸。

    与市郊板块相比，多层式的花园洋房在城市中心区就显得比较稀缺，别墅就屈指可数了。纵观这些别墅产品，大多位于李沧区，其中以万科·红郡、时代城、中海玫瑰庭院较受业界关注；此外，分别位于崂山区的石湾山庄与西部老城区和记黄埔的联排别墅，亦凭借地段、配套优势，追受到购房者热捧。（记者 鞠培霞）