开发商兵临城下被现房 李沧城阳现房聚集6千-9千/平

    在工期、销售、需求等多种因素制约之下，“被现房”已成不争的事实，开发商别无选择。对开发商来说已经“兵临城下”：资金、成本、销售、工期……“被现房”带来的巨大压力对于绝大部分的中小开发商的资金链形成严峻考验。“期房时代”受到挑战，“现房销售”或将来临。现在的“被现房”即是市场的路演。但开发商们能否“演”好、“演”真实？这是问题的关键。

    期房“被现房”

    “期房”一直是房地产

市场的主角。对于购房者而言，穷尽一生甚至几代人的心血来买的房子如同一个海市蜃楼，在没有交房之前，总是战战兢兢，时时担心出现各种问题。

    现在，这一切在悄然改变。限购、限贷、限价等一系列楼市政策却打破了期房独霸市场的格局：开发节奏放缓、成交下降，两者同时存在就必然导致现房的不断涌现。近期，“现房发售”、“现房，优惠8.8折”等楼盘广告所释放出的信号显示，现房已经成为目前岛城房地产市场的最新态势。

    何为现房？根据其形成的原因可分为两个层面来理解。现房是开发商为了产品的品质和形象，待项目完工后，针对市场环境和销售需求采取有针对性的销售模式推出的产品。而“被现房”，则是受工期、销售、需求等多种因素制约之下，自然形成现房，这类可称之为“被现房”。

    对于购房者而言，越来越多的现房出现，无疑为其购房时提供更直观的参考和对比。一方面降低了购房风险，另一方面也能在某种程度上会激发购房欲望。不过对于房地产市场特别是开发商来说，越来越多的“被现房”情况无疑为其敲响了警钟。

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    5月存量超过10万套

    据网上房地产相关数据显示，截至到5月28日，青岛商品住宅存量突破10万套。其中受限购的七区普通住宅存量5万多套，突破600万平方米，而周边不受限购的七区的普通住宅存量也超过5万套。

    按照去年一年不足10万套的市场消化速度，目前青岛市场上的存量房至少需要一年以上的时间才能消化。如此一来，其中的部分项目的开发周期以及可能会遇到的周期性销售不畅等因素，在未来将很有可能成为现房或者准现房。这些潜在的现房或者准现房在未来真正进入市场之后，也将大大增加成都市场在售现房的数量，现房在售现象将进一步加剧。

    李沧城阳成现房聚集区

    据锐理数据统计，当前在售的现房和准现房项目个数大幅增加，全市90余个，包括金光丽园、华远·汤米公馆、万科城、桃源山色等楼盘，都已经是现房或者准现房，比去年同期增加40%多。

    其中主城区主要在售准现房有38个，市南区以高端综合体项目为主，主要在售准现房有9个，价格在每平方米25000元到每平方米40000元之间；市北区主要在售的准现房有10个，商品住宅和综合体项目各占一半，价格主要集中在每平方米15000万元左右；四方区主要在售的准现房项目有7个，价格在每平方米11000元左右；李沧区则有12个，价格在每平方米9000元左右。辅城区中城阳、崂山、黄岛主要在售准现房约有30个，普通商品住宅价格主要集中在每平方米6000-8000元之间。

    从区域上看，大部分现房或准现房集中在李沧区和城阳区。如李沧区，和达和城、青山绿水、海岸华府都已经基本是现房，而李沧商圈附近的苏宁电器广场、李沧万达广场也已基本建成，准现房香蜜湖一期也将于今年年底交付使用。

    作为岛城楼市的另一主战场，城阳区同样也将迎来“现房时代”。目前在售的天泰城5期新罗园和6期美立方、阳光公园一号、华胥美邦、金日紫都、卓越蔚蓝群岛、厚德森林国际等项目都将属于现房销售。

    从物业形态上看，这些现房或者准现房的业态非常丰富，有高层、小高层、超高层、多层、别墅、洋房、联排、双拼别墅等等，但大部分以高层为主。

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    高端物业加入现房销售

    从岛城楼市发展的历史来看，普通商品住宅成为现房或者准现房的现象由来已久，但是，如今不少别墅、高端项目也出现了现房销售的情况，使现房销售大军越来越壮大。

    据了解，包括东海路9号、凯悦中心、万丽海景、鲁商首府等不少高端项目都加入了现房销售大军。另外，海信·温泉王朝、海尔·原乡墅青特花溪地、100福国际山庄、银盛泰德郡等一些别墅项目也已经是现房或者准现房。如海信温泉王朝是温泉片区唯一的全现房别墅销售项目，据了解，青特花溪地将于今年10月份交付使用，100福国际山庄也将于今年年底交付使用。

    对于高端物业迈入现房或准现房销售大军，业内人士认为，限购是导致其现房销售的最主要因素。因为对于有能力购买高端物业的人群来说，绝大多数都已经属于被限购行列，即便有心购买，也无法过户。“尽管有些办法可以帮助过户，但是那总不是正规渠道，让人不放心。”某购房者告诉记者，就是他自己，虽然是用父母的名字买下的别墅，但是总是担心将来会不会出现遗产税等问题，所以也很忐忑，而对于那些用其他人名字买的客户，更是容易出现问题。

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    期房销售，成效待考

    尽管是被迫的，但对于开发商来讲，现房销售也是当前及其恶劣形式下的一种营销手段。现房销售究竟能不能推动成交量上升？很显然，这比较难。

    如果在前几年，某个楼盘打出现房销售的字样，必定会大受购房者关注。在期房时代，现房销售可以说是可遇不可求。尽管这个说法有些夸张，但却真实反映出畸形的房地产销售模式。按照中国传统的买卖习惯，实物买卖才是最安全的销售模式。原本理所应当的现房销售，却演变成了开发商的一种促销手段。

    虽然现房销售大多处于被迫状态，但至少还原了传统的商品销售模式，降低了购房者的购房风险。当现房销售大规模扩散时，现房销售还能如往常一样成为开发商手中的促销王牌吗？还能如往常一样刺激购房者的购买神经吗？答案是否定的。

    “从目前来看，国家政策调控不会放松”，业内人士认为，“尽管现房是一种非常好的销售手段，但国家房地产调控持续，至少短期内不可能取消的情况，对购房者的影响非常大，观望情绪将持续扩散。”也就是说，现房销售还是如以前一样的促销手段，但绝对不能取得如之前般的影响力，也不能非常明显地促进楼盘成交量上升。

    与此同时，据记者粗略统计，现阶段岛城房地产市场上涌现出来的现房销售楼盘多达90个。如果当现房销售成为一种常态，那么其促销效果反而会受到一定制约。业内人士表示，“被现房”对于绝大部分的中小开发商的资金链是一个严峻考验，如果还把提高成交量的期望寄托于现房销售，还不如用降价促销这种武器来度过难关。综合现阶段的形势来看，“被现房”是开发商的无奈之举，但也促成了营销模式回归本真。现房销售或许在某些方面表现出一定的效果，但想将其作为大幅拉动成交量的促销手段，其效果未必明显。

    被期房，调控下的无奈之选

    如果不是成交量下降，如果不是调控政策持续出台，如果不是存量房持续增加，相信大部分开发商绝对不会以现房销售，从而失去以小博大的机会。

    “只要有一百万，就可以当开发商，拿地修房子”。这个坊间笑话是对期房销售模式的莫大的讽刺。“空手套白狼”，以此来形容期房时代的营销模式绝不为过。对开发商而言，以往的期房销售模式启动资金少、开发风险低。以至于楼市疯狂的前几年，喊出了人人都来当开发商的口号。

    然而2012年的楼市却发生了巨变，期房销售模式独霸的时代遭受到严重冲击。不论是从宏观方面，还是微观方面来看，现房销售模式是市场的必然：首推原因国家调控。在去年国家楼市调控的影响之后，中央所释放出的政策信号并未放松。其次是银行银根紧缩，贷款额度减少，开发商资金链受到威胁。银行放款慢，购房贷款困难，开发商资金难以回笼。第三是库存量加大。去年一年到现在，岛城房地产成交量大幅下滑，直接导致存量房激增。据网上房地产统计数据显示，截止5月28日，青岛住宅存量突破800万平方米。而经历过大起大落的岛城楼市，大部分购房者对房地产市场更加理性化，观望情绪浓厚，绝对不会盲目下手。

    当以上问题同时作用于市场，现房销售模式的出现已成为必然。现阶段，现房销售模式的大规模涌现，是开发商被动的行为，无奈之举。也就是说，开发商是“被现房”的。沦为“被现房”，是当前的市场形势所致，但也反映出当前开发商的痛楚。

    全国工商联房地产商会常务理事蒋晓东表示，目前出现“被现房”情况对开发商非常不利。开发商最初定资金计划时，大多按照期房销售的方式来组织和安排资金，直白点就是以小博大，但是“被现房”将导致资金成本增加很多。调控又导致楼市销售速度降低，在一定程度上失去了与购房者进行价格拉锯的主动性。随着购房者日趋成熟，理性购房已经成为共识，当供大于求的时候，价值规律将起到很大作用。 （记者 鞠培霞）

    房地产市场的提前路演

    对购房者而言，现房可以提供真实的视觉体验。而对于开发商而言，现房则带来巨大市场考验。如果现房销售增多，相信购房者绝对是热烈欢迎，毕竟现房销售模式对购房者的风险可降到较低程度。但如果现房销售增多，相信不少中小开发商都难以继续涉足房地产，毕竟资金压力增大、开发成本提高。

    “任何事情都有两面性，‘被现房’一方面反映出了开发商处于不利局面，一方面也可以让开发商提前感受现房销售模式下的压力。”业内人士认为，以往房地产的疯狂销售是一种非常状态。在现阶段，“被现房”的销售压力不仅可以锻炼开发商的队伍，还能为房地产进入平静营销时代和地产行业符合“社会平均利润”法则提供一次预演机会。对于开发商来说，“被现房”是对开发商的一次考验，对于整个房地产市场的发展来说，也是一种考验。

    当前的现房销售模式或者说 “被现房”状态究竟会持续多久？该人士表示，大量的存量房是造成现阶段“被现房”的主要原因之一。从长远来看，市场具备自我调节的机能，在调控政策效应逐渐释放下，市场会趋于新的供需平衡，存量房不会无限的累计。

    岛城某地产界人士则认为，从商品库存量的角度来看，“被现房”情况也有一个限度，太大了可能产生社会问题，学术上叫经济危机；从国家宏观调控的目标来看，银行信贷资金必须英雄要有用武之地，从目前金融政策的松动，虽然不特别针对房地产，但是随着社会经济其他组成形式的复苏，购买力会增加，“被现房”现象或将有所缓解。

    该人士认为，现房销售模式的大量涌现，是国家楼市调控的结果。未来几年，如果调控继续深入，现房销售的模式或许还将延续，但不会影响到期房销售的模式。“被现房”这种市场状况将促进市场更加成熟，房地产历史上的多次“折腾”也是这样，每折腾一次就进步一点。未来的房地产市场将逐步接近或达到 “现房销售”的状态，因此现在的“被现房”也算是一种房地产市场的提前路演。（小格）