青岛昔日地王成烫手山芋 拿地两年仍在挖地基

    此轮调控持续到现在，备受煎熬的是那些“地王们”。随着国家“限购”、“限价”、“限贷”等政策的推出，房地产泡沫步步退去，昔日地王却沦为“昂贵的鸡肋”。中海·紫御观邸、绿城·深蓝广场、远洋公馆……那些高价竞得的“地王”，现如今要么是施工缓慢，要么降价促销，总之，高价地所带给开发商的，不仅是名噪一时的地王头衔，在调控市下，资金告急、地价缩水、楼盘滞销等一系列副作用将昔日地王变成了“烫手山芋”。值得注意的是，纵观这些地王项目，操盘者无不是地产界的大鳄级房企。

    远洋公馆挖地基耗费两年

    日前，记者来到位于市南区燕儿岛路与泉州路交会处的远洋公馆项目现场，看到项目施工现场工人正在有序施工，部分地块正在打地基。而这已经距远洋地产拿地起有两年之久了。据悉，该项目便是目前岛城楼市史上最贵单价的地王项目。

    时间追溯到2010年，那一年，青岛产生了很多地王，工人疗养院就是其中之一。2010年3月12日，工人疗养院地块拍卖，出让的土地面积为42463.1平方米，其中住宅面积32467.29平方米，剩余的为商业用地。整个地块规划建筑面积为80026平方米，竞买保证金1亿元，拍卖起叫价为6000元/平方米。经过66轮的较量，远洋地产以地价1.95万元/平方米竞得该地块。据了解，这一单价是目前岛城楼市最高的。

    据了解，在拍地之后的一年中，该项目一直没有正式开工，直到去年，项目才有了陆续开工的迹象。而在日前记者的探访中看到，目前该项目还处在打地基的状态中，且在远洋地产拿地的两年后，项目的建设迟缓不言而喻。

    绿城·深蓝广场寂静待建

    沿香港中路一路向西，记者来到位于香港西路南、东海二路东的绿城·深蓝广场项目现场，该地块其四周依然围着高高的围挡，地块杂草丛生，还未有实质性的施工进展。

    据了解，该地王项目同样诞生于2010年，与远洋公馆单价最高不同的是，深蓝广场是地块总价最高的地王项目。2010年1月22日，经过57轮竞拍，起拍价每平方米1万元的原市南法院地块最后被绿城集团以单价17800元竞得，总价达40.4亿元，被称为市南前海一线最后一块“钻石”地块，名噪一时。

    根据规划，绿城深蓝广场将建设一栋超高层综合塔楼（74层）、两栋超高层住宅塔楼（42层和48层）及商业裙楼组成。项目超高层综合塔楼的高度达327.25米，另外两栋楼的高度也接近200米。项目建成后，将成为岛城第一高楼。

    然而，在绿城拿地的两年后，这个备受关注的钻石地王，依然在东部海岸线上静悄悄地等待着。

    中海·紫御观邸贱卖促销

    谈起最近岛城楼市降价潮，不得不提位于山东路的中海·紫御观邸。2012年4月17日，中海·紫御观邸的一条“精装大宅直降百万”的广告席卷全城，成为岛城楼市的领跌军。回顾该地块的“诞生记”及“成长史”，可谓一路坎坷。

    早在2007年9月5日，中海地产“过关斩将”，历经279个回合，以16.18亿元的总价、折合为楼面地价8330元/平方米拿下西吴家村250号地块。虽然当时山东路周边二手房价格仅维持在8000元/平方米，但中海总算是以8330元的高价如愿将该地块收入囊中了。在此后的时间里，项目却始终处于搁置状态，直到2009年6月26日，该项目才举行了奠基仪式，但此后的工程工期可谓相当滞缓。

    在项目开工的两年后，也就是中海拿地后的三年零十个月，于2011年7月，中海紫御观邸终于开盘。然而，多磨未必成好事，紫御观邸迎来了销售不畅、资金告急的困境。无奈之下，于今年4月中旬打出直降百万的促销广告。据青岛网上房地产统计数据显示，截至目前，该项目房源总套数811套，可售房源仍有683套。由此可见，百万降价后的销售形势尚需面对市场的严峻考验。

    开发商拿地日趋谨慎

    前两年出手阔绰勇夺“地王”的大鳄级开发商们似乎没有料到当前市场形势急转直下，房价下行趋势日渐明朗。昔日的地王今天却成了“烫手山芋”。对于后市，不少分析人士认为地王项目销售会很困难，地王项目成本过高，在目前房价已经面临全面下调的大趋势下，成本过高的地王项目明显缺乏售价调整的空间，若周边对手项目下调价格，地王项目就失去了最重要的价格竞争优势。其次，地王项目需要开发建设资金相比普通项目要多很多，这将导致已经承担重压的企业更加难堪重负。

    楼市低迷，土地市场拍卖亦然，如今开发商拿地日趋谨慎，“面粉贵过面包”的一幕将不再上演。今年以来，土地市场大部分地块多以底价成交，鲜有溢价成交者，“地王”现象不再，曾经热闹非凡的土地盛宴已是曲终人散。面对“地王”开发销售难的窘境，有专家提醒，在面对土地市场价格轮番上涨时，开发商应该保持理性的拿地态度，以免地价上涨幅度超过房价，引发“面粉贵过面包”的现象，一旦“烫手山芋”到手后，要想扔掉可就难了。(记者 李雯)

    □政策解读

    土地闲置满两年无偿收回使用权

    早在1999年，国土资源部就发布《闲置土地处置办法》并明确规定，对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。

    2008年1月，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。

    2011年12月，为加大闲置土地处置力度，促进土地节约集约利用，国土资源部起草了《闲置土地处置办法（修订草案）》，征求意见稿还规定，《闲置土地认定通知书》下达后，县级以上地方国土资源主管部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案。处置方案包括延长动工开发建设期限，改变土地用途，安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地。延长动工期限最长不得超过1年。