若有100万6成人想买房 非刚需族多过首次置业者

    国家统计局发布的数据显示，3月份CPI为3.6%，再次高于当前一年期的存款利率。“负利率”现象长期存在，过去十年许多中国人通过买房，来跑赢CPI。在楼市阴晴不定，降价声声紧的时刻，大家对买房保值的观念，是否已经动摇。

    日前，青岛日报《楼市》周刊联合青岛新闻网房产频道，对网友进行了一次调查，其中一项为：“假如你有100万元，是否用来买房？”。调查结果显示，仍有64%的参与调查的网友选择“是”。此外，调查也发现，多次置业人群对购房话题最关注，占了本次调查人数约七成，说明改善型置业需要潜力巨大。

    非刚需人群同样关注买房

    在本次调查中，20-30岁的参与者占了约两成，通常这一年龄段以刚需置业为主；30-40岁的人占到了一半以上，他们是楼市的中坚；另有40岁上的人群约占24.2%。

    如图，在第二项调查中，有209位网友是三口之家，通常这部分人群已经拥有一套住房，而他们是这次调查的绝大多数，占了约七成。

    目前青岛乃至全国，首次置业的刚需人群是购房市场的绝对主力，但从上述两项调查参与的人群可以发现，三口之家或是40岁左右的人，对楼市的关注也非常高，占了绝大多数，高过首次置业人群。

    六成多人有了钱想买房

    “假如你有100万元，是否用来买房？”

    在本次调查的305个网友当中，有192人，投票选择“是”，也就是说有约64%的人仍然选择买房。

    当前市场，自去年1月底开始，执行“限购令”，之后又推出“限贷”、“限价”等调控政策。经过一年多的观望、较量，整个楼市已经处在十年来最看跌的时期之一。目前，降价似乎已成共识，有的楼盘打出“直降20%”、“直降一百万”这样的刺激性的广告，呈降价姿态，来吸引市场眼球。

    一直看涨楼市的任志强近期放出豪言，一般市场规律是1年半到两年时间为一周期，一年半到两年之后，房价不会一般的涨，而是暴涨。

    从这个调查也能看出，许多人看空楼市是短期的，长期上涨的观念仍未改变。目前调控手段，以压抑需求为主，房价上涨的深层原因和游戏规则并没有改变。

    改善型需求暗流涌动

    如图所示，参与本次调查的人中，约有七成以上是二次或是多次置业者。而这部分人因限购限贷等政策，被挡在楼市的外面。

    当下楼市，成了首次置者业的独角戏，但从本次调查的参与者来看，改善型居住等多次置业人群占了七成多。毋庸质疑，这部分人群有更强大的购力和购买欲望。

    对本项调查数据，太平洋房屋山东总部总经理林宪周分析，可以说明市场上潜在大量的改善型需求。一些人在年轻时住在距市区比较远的地方或是住在条件比较差的住宅，随着经济实力改变，开始想改善生活，住更高品质的房子，未来中国的房地市场改善型需求一定会成为主力，这会成为二手房市场发展的机会。从房地产发展角度看，中国正在进行一个换房的时代。

    买房子有将近一半为自住

    自住还是自住，有48%的人选择了买房自住，另有37.4%的人群，选择了保值投资，这两部分人群占被调查人数的约八成多。从国家的政策导向看，房地产所具有的投资属性将逐步隐退。

    投资房产，主要是买住宅

    如图所示，在投资各类房地产物业产品中，有74.7%的人选择了买住宅，这是基于过去十多年的经验，买住宅看重的是房屋价格上涨的收益，下一步房价是否还会一路上涨，很难说。从租金的收益来看，目前很低，租售比显示房价有泡沫。

    公寓、写字楼是小众的产品，这类产品市场占有的比例少，所以关注的人也少。其实，青岛一些核心地段的公寓类产品，租金收益的表现好于住宅。

    投资商铺，是专业的游戏和勇敢者游戏，100万元投资商铺，在青岛并不算多。从投票的结果看，有接近两成人选择买铺，“一铺养三代”看上去很美。商铺是一个纯粹租金收益的产品，在上述四种产品中，风险也是最高的。

    如不买房，想创业的人最多

    本次调查最后一个问题，如果不买房，你打算如何分配这笔钱？

    其中，约有10%的人选择投资股市，为最低；拉动内需，消费一部分的，占了约15%，排数第二；当前比较热的理财产品，占了26%;令人意料不到的是，约有30%的人，选择了自主创业，显示出当前社会中的创业激情。

    林宪周分析说，中国的人口红利越来越弱、各项成本提高，制造业的发展已经遭遇瓶颈。未来十年，中小企业要从制造业转型，会迎来中小服务业企业的创业高峰期。人们的生活好了，对服务的需求也会越来越多。

    他认为，现在这一调查数字是30%，过几年，将会达到40%。（记者 张则涛）

    买房，租金回报不如存款 房价不涨，租金低于利息

    长期持有住宅等房产，大家看重的是资产价值上涨带来的收益，但现在房价不涨，租金收益多少凸现出来。记者对青岛多个区域的房价租售比调查发现，青岛年租金回报率多在2%—2.5%。

    CBD区域住宅——年租金回报率2.4-2.5%

    据青岛置换南京路店介绍，如果用100万元在青岛CBD周边买房，一般能买到旧一些的住宅，面积在七八十平方米，年租金约在2.4万元到2.5万元。

    CBD公寓——年租金回报率4.1%左右

    据青房置换南京路店介绍，在青岛CBD区域内万达39克拉酒店式公寓的租金回报相对要好。目前37平方米户型总价约45万元，如果买两套，再加上交易税费，总花费约为100万元，两套的年租金约为4.1万元上下。

    西镇云南路区域——年率金回报率2.5%-2.6%

    据青房屋换介绍，如果到老城区西镇买房，以已经交付的云南路回迁房为例，90万元约能买70平方米左右的住宅，年租金约在2.4万元—2.5万元之间，折合年租金回报率约为2.5%—2.6%之间。

    湛山小区——年租金回报率 2.5%-2.6%

    如果持100万元，在湛山小区周边买房，大约可以购到60—70平方米的住宅，年租金约为2.4万元—2.5万元，折合年租金回报率约为2.5%—2.6%。

    台东——年租金回报率 2.3%-2.5%

    据惠百家不动产介绍，如果100万元到台东买住房，钱不多，买起来有些难。比如城建台东步行街这样的封闭小区是不太可能了，只能买周边2000年以前建成的非封闭小区，面积80平方米左右，年租金约在2.3—2.5万元。

    浮山新区——年租金回报率 2.5%

    据惠百家介绍，浮山新区中新小区旧小区交错，售价的跨度也比较大。比如鲁信长春花园70平方米房源，大约卖价是100万元，虽然是套一户型，因小区环境好，室内有中央空调等设备，居住舒适，目前年租金约为2.5万元。而浮山新区2000年建成的一些非封闭的小区，100万元能买的房源从60平方米—80平方米不等，视社区位置而定，因是非封闭高档小区，租金要低，年租金约为2万元。

    李沧东部——年租金回报率2%

    据21世纪不动产李村锦锐门店介绍，以百通馨苑为例，100万元可购买高层套二住宅，租金回报也只能在2万元左右。

    城阳城区——年租金回报率3.6%以上

    据青岛二手房中介人士纪学介绍，城阳城区现在的二手房房价在6000元—8000元/平方米，比如典型社区万科魅力之城，100万元大约能买100平方米出头的房子，月租金会在三四千元。如果购买2004年之后建成的一些新小区住宅，面积会在120平方米左右，属于小套三，月租金起步也会在3000元，年租金约3.6万元。

    本次通过二手房中介机构的调查会发现，多数区域的租金回报率都在2%-2.5%之间，除了CBD公寓、城阳城区，投资房产有比较好的表现，能跑赢当前CPI和一年期存款利息外，多数区域的租金回报乏善可陈。