烫手学区房渐冷却市南惊爆低价

    青岛南京路学区房，面积58平方米，价格92万元；大学路学区房，面积62平方米，价格105万元；江苏路学区房，面积78平方米，价格142万……咋一看，这些房源价格不低，再仔细一比较，可以看出青岛市学区房的热度终于冷却下来了，曾经漫天要价的学区房早已跌破2万元/平方米的价格，上个月南京路小学附近一房源甚至以1.2万元/平方米的价格成交，让人跌破眼镜。

    学区房需求仍很大

    古有

    这项“学区房需求调查”显示，表示会为孩子购买学区房的59.24%网友，正在准备出手购房的考虑中；而22.69%的网友表示将来会考虑购买学区房，但现在不会行动。调查显示学区房仍有很大需求。

    对于购买学区房是为子女还是为投资？调查显示，91.45%的网友表示是为子女入学考虑。学区房除拥有良好的教育资源优势之外，更具备着好出租的优势。根据经验，人们普遍认为在学校周围的房子更易出租，更受家长的欢迎。

    “价格还有点离谱”

    在市南某企业从事市场营销工作的市民闫先生的女儿今年两岁，还没到上幼儿园的年龄，但他从去年年底就开始关注学区房的事。“我身边的人还有比我更早的，孩子一出生就四处看房。”闫先生说，考虑到接送孩子上下学方便的问题，他倾向于考虑大学路、文登路一带的学区房，可是价格都在一万七八，随便一套总价都在百万元上下，超出了他的承受范围。“限购令前单价基本都在两万元左右，现在稍有两三千元的回落。价格是落了点，但正因为在实施限购令，我要买套学区房的话，就属于第二套房了，首付必须60%，而且利率还要上浮15%。而且这一带的老房子年代太久了，有些还不能贷款。我看好的一套40平方米、解放前的老房子，只允许全款付。房东开价80万元，房子没有独立卫生间和厨房，根本没法住，这价格真有点离谱。”看了大半年后，闫先生有点灰心，但又不甘心。如今他还在寻觅中，盼着价格回落到1.5万元/平方米左右。如果孩子上幼儿园后还没买上合适的学区房，他就打算放弃。“我不能为了一套学区房，连一家五口的生活费全搭上。”

    多片区单价均回落

    家长们对学区房的需求仍然存在，但在楼市持续低迷的状态下，曾经炙手可热的学区房无论是成交量还是价格均出现了回落。记者在南京路小学附近一中介看到，门口贴了不少八大湖、江西路、南京路一带的房源，“我现在手头有好几套学区房，最便宜的一套才82万元，55平方米，不过是顶楼，但它有个最大的好处是，就在学校对面，非常方便。另外还有一套92万元，套二双南向，去年报价98万元，房东主动要求降的，降了6万块钱，想赶紧出手，估计还能再讲讲。”一中介负责人刘先生热情地接待记者。江西路另一中介负责人王女士介绍说，南京路学区房从去年下半年起回落了一些，从一万六七回落到一万四五。“虽说价格是降了点，但成交一直也上不来，房东见状就干脆不急着卖，价格就那么放着。”

    小户型比较受青睐

    记者又来到江苏路、大学路一带调查了解，早在2010年，最为火爆的江苏路学区房价格涨到了2.5万/平方米，房源很抢手，中介几乎没有存量。如今，恰好相反。价格方面，一些房主已经松口，1.7万元—2万元/平方米的房源多了起来。“大学路一带的学区房我们接触得比较多，去年以来价格出现了比较大的下降，从2万元/平方米降到了1.7万元/平方米左右，成交很平淡，2月份是低谷，但3月份经过前期累计共成交了5套，4月又不行了，一套也没成交。不过这成交的几套也多是小户型、总价相对较低的，面积在五六十平方米以内，总价在100—150万左右。户型偏大的、总价高过180万元的，成交的很少。”爱家置业经纪负责人张向真告诉记者，经过了两年的热炒后，如今的家长面对学区房也变得更加理性了，不过这种需求还是很旺盛，只是暂时被限购令等调控政策给压制了。

    多花钱买了房却上不了名校

    此外，孙杰也提醒道，虽然学区房价格下跌了，但购房者还得谨慎。“市北区台东六路小学附近有套房源往外挂，就在学校对面，房东称是学区房，但据了解，它并不在台东六路学区内，一路之隔差别很大。另外，媒体也报道过，一个市民买了鞍山二路的房子，但孩子却没法在鞍山二路小学上学的事情。”孙杰说。另据教育部门的消息，市南区教体局自2011年起，设定户籍迁入年限，户籍迁入一年的儿童优先安排入学，户籍迁入不足一年的，学校尽量安排，如无法安排，由区教体局协调其他学校予以安排。这就意味着，如果有的家长为了孩子上名校仓促买学区房，有可能多花了钱，孩子还上不了名校。目前包括南京路小学、江苏路小学在内的多所学校还要进行多次家访，如果查出只买房不常住的话，学校可以拒绝接收。据了解，每年新生入学前几个月，学校就开始了新生摸底，以便确定学生是否在学区长期居住。

    学区房价高家庭负担大

    孙杰不仅是房屋中介负责人，而且他也是个两岁孩子的父亲，按常规来说，他算是个学区房的准购房者，那么他目前是否也在淘学区房呢？“一些熟人朋友还有一些客户知道我孩子两岁了，也常问我这个问题。实不相瞒，谁都愿意给下一代提供一个优质的教育环境，我也是。但我个人感觉目前青岛这股择校风气并不好，很多优质小学已经开始变化，而且无论是班级人数、周边交通都非常拥挤，对孩子成长并不好。另外相比非学区房，学区房的价格畸形，对大多数家庭来说是个巨大的负担。从我们经手买学区房的客户有相当一部分是咬牙在坚持，非常痛苦，我们看得太多了，这对我也产生了很大影响，我认为学校教育仅仅是一方面，家庭教育更重要。所以我不会刻意去买学区房，一切还是以顺其自然为主。”孙杰坦诚地说了自己的看法，另外据他观察，好多新盘也开始引进一些优质的教育资源，这对家长们来说是个不错的消息，不久的未来教育资源将越来越均衡化。

    比如地处城阳白沙河畔的一在售大盘早在2009年就引进北京师范大学教育资源，在其小区开办了北京师范大学青岛附属学校，使该项目一跃成为名副其实的学区房。据悉，北师大青岛附属学校，是公办九年制义务教育学校，所属权归城阳区教体局，由两所小学、一所初中、一所幼儿园构成，目前北师大幼儿园和第一所小学已开学，中学预计2014年开始招生。位于四方新都心的一大型楼盘也在去年与学前教育名校“红黄蓝”幼儿园正式签约，它将针对不同年龄的孩子开办不同的课程，以后孩子不出小区就能上学，既解除了入园难的问题，也免除了家长对孩子上学安全问题的担忧，确实是一大利好。

    1.2万！市南卖出惊爆低价

    “我们最近刚签约了八大湖附近的一套65平方米的套二房，也是一套南京路小学的学区房，总价不到79万元，折合单价不到1.2万元。除了这套外，年后至今该片区还未成交一套学区房。”科威国际不动产青岛分部总经理孙杰说，而在以前，这个区域出现1.2万元的单价是不可想象的。据介绍，这套房子从去年8月就已经登记，此前房主的挂牌价是86万元，但一直没有成交，直到经过几轮议价之后，最终以约79万元的价格成交。孙杰粗略算了一下，较之此前86万元的挂牌价，下调了7万元，议价空间已经接近10%。“房主的信息我们也不清楚，但在去房地产交易中心办理过户手续时，我注意到，这栋房子曾经做过两次抵押，房主是做进出口贸易的，这意味着房主至少从两家民间借贷机构借过钱。”孙杰说，偿还民间借贷的压力应该是促使房主降价的主要原因。但记者调查多家中介门店发现，八大湖周边二手房源挂牌价多数在1.4万元左右，如此大幅降价只是个别行为。

    “虽说这套房子成交价格如此之低是个例，但从个例中也能看出市场行情。应该说目前整体经济形势都不算太好，否则房东不会如此低价出手，这样的情况预计会越来越多。2010年出手买学区房的，现在想转手实在太难了。房价一直涨没事，去年的降价改变了这一切。今年形势不改变，二手房价格还得继续跌，这些投资客很难解套。实际上，现在一些区域的二手房价格已经很低了，购房者如果了解市场，可以买到性价比很高的房子。”孙杰说道，此外新房市场方面，开发商持续大幅降价，这对二手房包括学区房来说也起到倒推的作用。