开发商以价换量显成效 楼市回暖尚无时间表(图)

　　2012年4月15日，在北京通州富力金禧花园售楼处，一对年轻夫妇正带着孩子仔细研究着户型。

    价格仍是购房者考虑第一因素

    多数楼盘两居户型销量最好

    亚豪机构市场总监郭毅告诉中新网房产频道，成交量的上升主要源于成交价格的下滑，一些具备了购房资格的群体在价格下行的情况下开始出手。

    中新网房产频道梳理后发现，“以价换量”的楼盘多出现在京城远郊区域，

    北京房地产业协会公布的数据显示，全市有11个区县新建商品住房成交均价同比下降，其中丰台、顺义、石景山、通州、昌平、大兴六区降幅均在15%以上。今年以来，签约10套以上的59个项目中，有41个、70%的项目在去年调低入市价格的基础上进一步加大折扣力度，有力促进了销售。如顺义区京汉铂寓项目去年全年销售不足三成，今年售价下调了20%以上，降为每平米1.2万元，很快售罄；大兴区顺驰领海项目售价下调15.9%，降为1.6万元左右，销售量明显回升……但同时，也有些项目价格尚未明显调整，仍处高位，持续滞销。

　　与远郊区域相比，北京五环内项目本来数量不多，加之区位优势明显、产品品质优，价格保持坚挺，如东四环大盘金茂府，均价到达50000元/平米，位居一季度商品住宅成交金额首位。同品质楼盘还有朝阳区的逸翠园、保利国际广场、海淀区的西山壹号院等。

　　一季度楼市呈现回暖趋势的还有上海、深圳、武汉、杭州等城市。根据中新网房产频道了解，近期上海单价最贵项目滨江凯旋门也打出最高9.3折的优惠；而杭州滨江金色黎明则是“以价换量”的典型，第一批240套房源被一抢而空，第二批几百套房源也早已被预约，可见市场的需求强大，价格是导致购房者观望的第一因素。

　　“我们原本一心一意在看二手房，没想到过完年以后看房的人越来越多，业主也开始一点一点地提价，所以我们最后还是来买新房。”万女士和丈夫结婚两年，一直想找个好时机出手购置两人的第一套住房。去年10月，位于北京通州新城运河板块的京贸国际城把价格从19800元/平米降到了14600元/平米，观望已久的王女士和丈夫仔细商量后决定出手。

　　京贸国际城销售人员张先生向中新网房产频道表示，当前的价格确实已经下降不少。谈及成交量的上涨，张先生说：“现在看房的人确实多了，两会以后因为中央并没有出台更为严厉的限购政策，降价预期没有那么强烈了，再加上价格也合适，很多刚需人群陆续开始入市，我们现在剩下的户型以三居居多，两居这样的刚需户型都已经卖得七七八八了。”张先生表示，从目前在京贸国际城买房的人来看，刚需购房人群基本能占到九成左右。

　　k2百合湾的销售人员姜先生同样也向中新网房产频道表示，“我们的房子两居户型偏多，但是虽然户型多但是基本上开盘以后都是两居先卖完然后三居和四居才慢慢卖完，因为现在买房的大多是刚需购房人，两居的房子相比之下总价更低。”

　　专家称量涨价跌不算“回暖”

　　首套房贷款利率下调“给力”

　　中国指数研究院2012年一季度中国房地产市场研究报告指出，一季度全国商品房和住宅的销售面积及销售额同比均有明显下降，从20个重点城市来看，一季度总成交量下降16%，为近年同期最低。但从各月来看，3月受新增供应带动，总成交量明显回升，同比大幅增长56%。

　　北京理工大学管理与经济学院副教授周毕文说：“现在的楼市谈不上回暖今年的成交量跟去年比是下降的。春节过后交易量普遍上涨，如果是回暖的话，那年年都在回暖。”

　　亚豪机构市场总监郭毅指出，当前的成交量上涨应该解读为“反弹”或者是“复苏”，而非“回暖”。因为目前的情况是开发商“以价换量”，价格下调后并未出现反弹，但凡价格上调的项目其销售量随即下降，而“回暖”则是在价格反弹后成交量依然不减。

　　全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙在接受中新网房产频道专访时分析说，此次“楼市回暖”仅是成交量回暖，价格并没有回暖，因为成交量上升很大程度上是开发商降价促销换来的，因此，表现出的是“量增价跌”，而非“量增价增”。与此同时，此番楼市回暖不仅与开发商大力促销有关，还与刚性需求的集中释放有关，更与银行首套房贷利率下调的优惠密不可分。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受中新网房产频道采访时也表示，市场成交有所回暖，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，这对首次置业的自住性需求群体影响明显，第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰，第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往是适合首置需求、首改需求的主流需求项目，且大多数采取低价策略，以价换量的目的明显。

　　当前，各地银行都在逐步加大对首套房贷款的利率优惠力度。中新网房产频道在走访中也发现，不少银行已经对优质客户给出了8.5折的利率优惠，而大多数的购房者也能拿到9折左右的优惠。

　　值得一提的是，虽然3月成交量大涨，但是据北京住建委网签数据显示：2012年一季度，北京新建住宅网签套数为18072套，这一数值创造了最近4年来的最低值。

　　“预计二季度会有更多的项目开盘，市场供应量增加。”郭毅表示，在限购的市场背景下，开发商争抢的依然是有限的持“房票”一族。未来的市场“复苏”或“反弹”局面是否持续，还取决于开发商对价格的调整程度。

　　在采访中，很多业内人士都向记者表示了这样的观点，即目前成交量上涨的动力来源是开发商“以价换量”，而所谓“回暖”，应该是在价格反弹后成交量依然不减。但是目前看来，楼市不仅价格下调后并未出现反弹，并且依然存在继续下降的空间，甚至可以看到很多价格出现上调的项目其销售量随即下降。因此此轮成交量的上升应该称为“反弹”或者“复苏”更为贴切，并非“回暖”。